Tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Mục lục

Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ thực tiễn giám đốc thẩm, tái thẩm tại Tòa án nhân dân tối cao

Tác giả: Phạm Văn Lợi [1]

TÓM TẮT

Bài viết nghiên cứu thực tiễn giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm tại Toà án nhân dân tối cao (TANDTC) đối với các tranh chấp về giao dịch bảo đảm có tài sản là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng. Từ việc nghiên cứu thực trạng pháp luật, thực tiễn giải quyết tranh chấp, tác giả phân tích nhằm chỉ ra những điểm bất cập của pháp luật, từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung những quy định của pháp luật có liên quan như: nghiên cứu, pháp điển hóa các quy định về người nhận tài sản bảo đảm ngay tình; sửa đổi, bổ sung một số quy định về thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

1. Một số tranh chấp phổ biến liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là tài sản có giá trị lớn và rất được ưa chuộng trong việc dùng làm tài sản thế chấp bảo đảm cho các khoản vay tại tổ chức tín dụng. Do vậy, rất nhiều vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có liên quan đến việc tranh chấp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Xem thêm tài liệu liên quan:

Có nhiều dạng khác nhau, nhưng bản chất là người thế chấp dùng tài sản chung để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ của mình mà không được sự đồng ý của đồng sở hữu hoặc vì lý do nào đó mà tài sản bảo đảm không còn thuộc quyền sở hữu, sử dụng của người bảo đảm. Chẳng hạn, người bảo lãnh dùng tài sản là nhà và quyền sử dụng đất mà người bảo lãnh được hưởng theo quyết định của bản án đã có hiệu lực pháp luật, nhưng chưa đứng tên đối với tài sản đó để thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ bảo lãnh, khi phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh, người này viện lý do chưa đứng tên chủ sở hữu để yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp này bị vô hiệu. Viện kiểm sát nhân nhân tối cao đồng tình với yêu cầu của người bảo lãnh, với lập luận, theo quy định của pháp luật thì trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. Lập luận này của Viện kiểm sát là đúng theo quy định của pháp luật2. Tuy nhiên, vẫn còn ý kiến cho rằng không thể tuyên bố hợp đồng này vô hiệu.

Trường hợp khác là quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình, nhưng khi thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh thì không được sự đồng ý của toàn bộ thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình3, nên theo quy định của Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2005 (Điều 109), hợp đồng thế chấp bị tuyên bố vô hiệu toàn bộ. Đây có lẽ là vấn đề vướng mắc nhất thời gian vừa qua trong lĩnh vực thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình để đảm bảo nghĩa vụ. Bởi lẽ, việc đăng ký hộ khẩu trong hộ gia đình chỉ là thủ tục hành chính và luôn có biến động, nên để xác định chính xác ai là người có quyền sử dụng đất và phải tham gia ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình; trường hợp có thành viên trong hộ gia đình chết thì khi ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có cần phải được sự đồng ý của những người thừa kế của người chết hay không4 luôn là vấn đề phức tạp. Theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 giải thích hộ gia đình sử dụng đất “là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Ngoài ra, Khoản 2, 3 Điều 212 BLDS năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình: “việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác; trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Quy định này của BLDS năm 2015 có 2 điểm mới rất quan trọng so với BLDS năm 2005.

Điểm mới thứ nhất là, chỉ những thành viên “là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ” mới bắt buộc phải tham gia định đoạt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình. Theo quy định của pháp luật dân sự, người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi và giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện; người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý (Điều 21 BLDS năm 2015).

Như vậy, những người phải từ đủ 18 tuổi trở lên, không bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự và không thuộc trường hợp có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi mới phải thể hiện sự đồng ý vào trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình5.

Điểm mới thứ hai là, trường hợp việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình mà không có sự thỏa thuận của toàn bộ các thành viên thuộc diện bắt buộc phải tham gia, thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần. Điều này có nghĩa một hoặc một số thành viên trong hộ gia đình thỏa thuận định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các thành viên khác, thì giao dịch đó chỉ bị vô hiệu một phần, không phải vô hiệu toàn bộ (Khoản 1 Điều 218 BLDS năm 2015). Các quy định mới này là hợp lý và hy vọng sẽ giải quyết được căn bản tình trạng tuyên bố hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình vô hiệu toàn bộ theo BLDS năm 2005.

Người thế chấp không còn là chủ sở hữu hợp pháp của tài sản thế chấp, vì lý do khách quan mà tài sản thế chấp không còn thuộc quyền sở hữu của người thế chấp (do giao dịch xác lập quyền sở hữu trước đó bị vô hiệu hoặc bản án có hiệu lực pháp luật, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác lập quyền sở hữu cho người bảo lãnh bị hủy bỏ)6. Đối với các trường hợp này BLDS hiện nay có quy định về bảo vệ người thứ ba ngay tình. Tuy nhiên, chỉ trong trường hợp người thứ ba ngay tình nhận chuyển giao tài sản, tài sản đó đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Khoản 2 Điều 133 BLDS năm 2015), mà nhận thế chấp tài sản thì chưa được hiểu thống nhất là chuyển giao tài sản. Trước đó, Nghị định số 163/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm có quy định về một số trường hợp nhận bảo đảm ngay tình, nhưng phạm vi khá hạn hẹp, cụ thể Khoản 3 Điều 3 Nghị định này quy định: “Bên nhận bảo đảm ngay tình là bên nhận bảo đảm trong trường hợp không biết và không thể biết về việc bên bảo đảm không có quyền dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Cụ thể hóa quy định này, Khoản 2, 3 Điều 13 Nghị định này khẳng định:

(2) Trong trường hợp tài sản bảo đảm là tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê có thời hạn từ một năm trở lên của doanh nghiệp, cá nhân có đăng ký kinh doanh gồm máy móc, thiết bị hoặc động sản khác không thuộc diện phải đăng ký quyền sở hữu và hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê được đăng ký tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm có thẩm quyền trong thời hạn mười lăm ngày, kể từ ngày giao kết hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê thì bên bán có bảo lưu quyền sở hữu, bên cho thuê có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm; nếu không đăng ký hoặc đăng ký sau thời hạn trên và sau thời điểm giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận bảo đảm được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình và có thứ tự ưu tiên thanh toán cao nhất khi xử lý tài sản bảo đảm.

(3) Tổ chức, cá nhân nhận bảo đảm bằng tài sản mua trả chậm, trả dần, tài sản thuê sau thời điểm đăng ký hợp đồng mua trả chậm, trả dần, hợp đồng thuê không được coi là bên nhận bảo đảm ngay tình.

Như vậy, đối với những trường hợp nêu trên, hợp đồng thế chấp vẫn có thể bị tuyên bố vô hiệu, điều này là thiệt thòi cho bên nhận thế chấp, vì tại thời điểm nhận thế chấp mọi vấn đề pháp lý liên quan đến tài sản thế chấp đều bảo đảm, bên nhận thế chấp không thể biết được việc người thế chấp không có quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Do vậy, cần phải nghiên cứu để bổ sung quy định này theo hướng phải bảo vệ người nhận thế chấp trong trường hợp ngay tình.

Thực tế, Hội đồng thẩm phán TANDTC đã xác định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không bị vô hiệu vì lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, hủy bỏ vì lý do có sai sót về diện tích đất và trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì việc thu hồi, hủy bỏ này không làm mất đi quyền sử dụng đất hợp pháp của người thế chấp7.

Đối với trường hợp tài sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của vợ chồng mà chỉ có một người đồng ý thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ, người kia không biết thì Hội đồng thẩm phán TANDTC xác định hợp đồng thế chấp này bị vô hiệu toàn bộ8. Vì theo quy định của pháp luật, sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và vợ chồng thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung (Khoản 1, 3 Điều 213 BLDS năm 2015).

Khoản 2 Điều 218 BLDS năm 2015 về định đoạn tài sản chung cũng quy định: “việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, nếu quyền sử dụng đất và tài sản trên đất dùng để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ của bên thế chấp hoặc chủ thể khác là tài sản chung của hộ gia đình, thì như đã phân tích ở phần trên, hợp đồng thế chấp chỉ bị vô hiệu một phần, nhưng nếu là tài sản chung của vợ chồng mà chỉ có một người đồng ý thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ thì lại vô hiệu toàn bộ.

Ngoài ra, còn một vướng mắc khác liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất cần được tháo gỡ, cụ thể như sau:

Doanh nghiệp A thuê quyền sử dụng 5000m2 đất tại khu công nghiệp B để xây dựng nhà xưởng lắp đặt dây chuyền may công nghiệp. Do thiếu vốn kinh doanh, nên doanh nghiệp A đã thế chấp toàn bộ nhà xưởng, dây chuyền sản xuất tại ngân hàng để vay 5 tỷ đồng. Quá hạn trả nợ, doanh nghiệp A không trả được toàn bộ tiền gốc và lãi, theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng, Ngân hàng được quyền bán phát mại tài sản là nhà xưởng và dây chuyền may công nghiệp để thu hồi nợ. Doanh nghiệp C đã trúng đấu giá, mua được toàn bộ tài sản trên đất của doanh nghiệp A, với giá 7 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi mua được tài sản bán đấu giá, doanh nghiệp C làm thủ tục xin tiếp tục thuê quyền sử dụng diện tích đất 5000m2, nhưng không được chấp nhận, vì trước đó doanh nghiệp A không trực tiếp thuê đất từ Nhà nước nên không đủ điều kiện quy định tại điểm c, Khoản 1 Điều 175 Luật đất đai năm 2013. Đây là một trong những điểm còn vướng mắc, bất hợp lý của Luật đất đai năm 2013 cần được sửa đổi, bổ sung.

2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Thứ nhất, nghiên cứu, pháp điển hóa các quy định về người nhận bảo đảm ngay tình

Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Như vậy, khi tài sản đã được chuyển giao bằng giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch đó không bị vô hiệu. Trong khi đó, thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay tiền còn có những quan điểm tiếp cận khác nhau về “chuyển giao” quyền sử dụng đất, làm tiềm ẩn nhiều rủi ro cho tổ chức tín dụng. Vấn đề này Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành hướng dẫn tại Công văn số 64/TANDTC-PC của TANDTC ngày 03/04/2019 về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính theo chủ trương cần bảo vệ người nhận bảo đảm ngay tình. Tuy nhiên, giải thích này cũng chỉ là giải pháp tình thế, về lâu dài chúng ta vẫn phải nghiên cứu, sửa đổi Khoản 2 Điều 133 BLDS theo hướng “Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó là đối tượng của một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật có liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.

Theo quy định tại điểm c, Khoản 1, Điều 175 Luật đất đai năm 2013 thì “…Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau:… Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ các điều kiện quy định tại Điều 189 của luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định…”.

Tuy nhiên, trong thực tiễn hiện nay, một số nhà đầu tư đứng ra thuê đất của Nhà nước để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, sau đó cho các doanh nghiệp khác thuê lại đất và doanh nghiệp sau này đầu tư nhà xưởng, máy móc để kinh doanh, trong quá trình kinh doanh, doanh nghiệp sau này đã thế chấp toàn bộ nhà xưởng, máy móc trong khu công nghiệp để đảm bảo cho nghĩa vụ bảo lãnh tại tổ chức tín dụng, khi xảy ra trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm (là nhà xưởng, máy móc) thì người mua tài sản này có được tiếp tục thuê đất theo quy định của điều luật nêu trên hay không?

Theo quy định của điều luật thì người có tài sản trên đất không trực tiếp thuê đất từ Nhà nước nên chưa thỏa mãn quy định nêu trên. Vấn đề này cần có hướng dẫn theo hướng người mua được tài sản thế chấp tiếp tục được thuê đất theo hợp đồng thuê đất với nhà đầu tư.

Trên đây là một số nội dung liên quan đến tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất và một số kiến nghị cụ thể từ thực tiễn giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại Tòa án nhân dân tối cao./.

CHÚ THÍCH

Thạc sỹ, Toà án nhân dân tối cao.
Quyết định giám đốc thẩm số 22/2017/KDTM-GĐT ngày 14/07/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam với bị đơn là Công ty TNHH một thành viên Thương mại Du lịch và Quản lý bến xe khách Sầm Sơn (Do Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 191/2013/KDTM- PT ngày 18/10/2013 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội). – Quyết định giám đốc thẩm số 09/2017/KDTM-GĐT ngày 19/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.
Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam với bị đơn là Công ty TNHH một thành viên Thương mại Du lịch và Quản lý bến xe khách Sầm Sơn (Do Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tối cao kháng nghị đối với Bản án kinh doanh, thương mại phúc thẩm số 191/2013/KDTM- PT ngày 18/10/2013 của Tòa phúc thẩm TANDTC tại Hà Nội). – Vụ án tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh với bị đơn là công ty TNHH Đại Hàn.
Điều 109 BLDS năm 2005 quy định phải được sự đồng ý của các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên.
Quyết định giám đốc thẩm số 14/2017/DS-GĐT ngày 18/05/2017 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. – Tòa án nhân dân tối cao (2017), Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về kinh doanh – thương mại năm 2013-2015, Hà Nội 2017, tr. 165.
Án lệ số 36/2020/AL thông qua ngày 05/02/2020.
Tòa án nhân dân tối cao (2017), Quyết định giám đốc thẩm của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về kinh doanh – thương mại năm 2013-2015, Hà Nội 2017, tr. 86 – 94.