Khó khăn, vướng mắc khi áp dụng quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở
Tác giả: Lại Thị Bích Ngà [1] & Lê Thị Trang [2]
TÓM TẮT
Tại Việt Nam, nhà ở là một trong những tài sản có giá trị lớn và có ý nghĩa quan trọng đối với cuộc sống con người. Trong thực tế của giao dịch dân sự, cũng như trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở rất phổ biến và được mọi người đặc biệt quan tâm. Luật nhà ở năm 2014 có đưa ra quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại Điều 118, theo quy định này điều kiện để nhà ở được tham gia giao dịch dân sự gồm bốn điều kiện cơ bản là: điều kiện về giấy chứng nhận; điều kiện về tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại; điều kiện về kê biên; điều kiện về thu hồi, giải toả và phá dỡ. Tuy nhiên, khi công chứng viên xem xét đánh giá các điều kiện này để xác định nhà ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch trong hoạt động công chứng hay không thì gặp không ít khó khăn bởi những quy định của pháp luật còn chưa cụ thể, chưa rõ ràng nên thiếu cơ sở pháp lý cho công chứng viên giải quyết một số yêu cầu công chứng giao dịch về nhà ở trên thực tế. Từ đó không bảo đảm thỏa đáng quyền và lợi ích hợp pháp cho người yêu cầu công chứng.
1. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch trong công chứng các giao dịch về nhà ở
Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau: “1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
(a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 điều này;
(b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
(c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
(d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2/ Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
(a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
(b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
(c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại Khoản 4 Điều 62 của luật này;
(d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
(đ) Nhận thừa kế nhà ở;
(e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó. Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3/ Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d Khoản 1 điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.”
Nhìn vào quy định của Điều 118 Luật nhà ở ta có thể nhận thấy nhà ở khi tham gia giao dịch phải thỏa mãn bốn điều kiện cơ bản đó là: điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu; Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Khi công chứng hợp đồng giao dịch có tài sản là nhà ở, với chức năng nhiệm vụ của mình, một trong các thao tác mà công chứng viên cần thực hiện là kiểm tra xem nhà ở có đủ điều kiện được tham gia giao dịch hay không? Công chứng viên sẽ chỉ chứng nhận những giao dịch về nhà ở khi nhà ở đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 118 của Luật nhà ở.
2. Lúng túng trong việc xác định điều kiện về giấy chứng nhận trong một số giao dịch về nhà ở
Các nhà làm luật đã sử dụng phương pháp liệt kê khi đưa ra quy định về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với nhà ở. Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở, điều kiện này được chia thành hai trường hợp:
Trường hợp thứ nhất: Các giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận chứng nhận theo quy định của pháp luật. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận được áp dụng đối với các giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở. Với quy định này của pháp luật, khi người yêu cầu công chứng yêu cầu công chứng đối với một trong các giao dịch về: mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì đòi hỏi trong hồ sơ yêu cầu công chứng bắt buộc phải có bản sao giấy chứng nhận.
Trường hợp thứ hai: Các các giao dịch không bắt buộc có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật mà được được phép dùng giấy tờ thay thế. Khác với các giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở là những giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận khi đưa nhà ở tham gia vào các giao dịch này, thì các giao dịch về: mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; Mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; Nhận thừa kế nhà ở; Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại không bắt buộc phải có giấy chứng nhận. Do đó, trong hồ sơ yêu cầu công chứng các giao dịch này người yêu cầu công chứng không phải nộp bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Thay cho giấy chứng nhận, người yêu cầu công chứng chỉ cần nộp các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở được phép tham gia giao dịch. Các giấy tờ thay thế cho giấy chứng nhận được quy định tại Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở3.
Nhìn vào quy định tại Điều 118 về điều kiện phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở khi đưa nhà ở vào giao dịch, chúng ta nhận thấy vẫn còn tồn tại nhiều giao dịch mà pháp luật về nhà ở còn bỏ ngỏ chưa xếp vào một trong trong hai loại kể trên. Điển hình như các giao dịch: Di chúc, từ chối nhận di sản, cử người quản lý di sản, thỏa thuận nhập tài sản riêng của vợ hoặc chồng vào tài sản chung, thỏa thuận chia tài sản chung của vợ chồng, hợp đồng đặt cọc có nội dung liên quan đến nhà ở,… Phải khẳng định đây là những loại giao dịch về nhà ở phù hợp với quy định tại Điều 117 Luật nhà ở quy định về các hình thức giao dịch về nhà ở: “Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở”. Vậy những giao dịch này có bắt buộc hay không bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở? Từ sự còn bỏ ngỏ này của pháp luật về nhà ở đã dẫn tới sự lúng túng của các công chứng viên trong giải quyết yêu cầu công chứng đối với các giao dịch này. Từ đó đã dẫn đến những quan điểm giải quyết khác nhau của công chứng viên khi chứng nhận những giao dịch này về nhà ở. Cụ thể, trong thực tế có các quan điểm giải quyết như sau: quan điểm giải quyết thứ nhất là yêu cầu người yêu cầu công chứng cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì mới chấp nhận cho nhà ở được tham gia vào các giao dịch này; quan điểm giải quyết thứ hai thì ngược lại quan điểm thứ nhất đó là người yêu cầu công chứng không bắt buộc phải cung cấp giây chứng nhận mà có thể xuất trình giấy tờ khác thay thế để chứng minh nhà ở đủ điều kiện được tham gia vào giao vào các giao dịch này. Như vậy, chúng ta nhận thấy rõ sự khác nhau trong cách giải quyết của công chứng viên, đó là để chứng minh điều kiện của nhà ở tham gia vào giao dịch thì có công chứng viên không chấp nhận giấy tờ thay thế cho giấy chứng nhận còn có công chứng viên lại chấp nhận giấy tờ thay thế. Điều này dẫn tới sự không thống nhất trong phương án giải quyết cùng một yêu cầu công chứng có liên quan đến nhà ở.
3. Khó khăn trong việc xác định điều kiện nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
Theo tinh thần được quy định tại Điều 118 Luật nhà ở thì một trong các điều kiện mà nhà ở cần đáp ứng để được tham gia vào giao dịch đó là: nhà ở tham gia giao dịch là nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn. Điều kiện này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Trên thực tế các tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về nhà ở rất phong phú và đa dạng nhưng không phải tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện nào cũng có liên quan hay ảnh hưởng trực tiếp tới quyền tham gia giao giao dịch dân sự của chủ sở hữu nhà ở. Chính vì vậy, Luật nhà ở đã giới hạn phạm vi tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện là về quyền sở hữu nhà ở, còn những tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện khác liên quan đến nhà ở ví dụ như: Khiếu nại về việc cấp giấy chứng nhận đối với nhà ở chậm so với thời gian pháp luật quy định… thì không làm hạn chế việc tham gia giao dịch của nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra lúc này là quy định về nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu chưa được pháp luật hướng dẫn cụ thể để xác định mức độ thế nào được xác định là đang có tranh chấp về nhà ở, ví dụ như: hai bên đang có tranh cãi nhau về quyền sở hữu nhà ở nhưng hiện tại hai bên đang tự trao đổi để giải quyết với nhau về quyền sở hữu nhà ở mà chưa yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì có được coi là nhà ở đó đang có tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở hay không? Hay phải có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gửi đến cơ quan có thẩm quyền thì mới được coi là có tranh chấp? Bên cạnh đó, một thực tế đang diễn ra trong hoạt động công chứng các giao dịch về nhà ở đó là hiện nay chưa có cơ chế để giúp công chứng viên có thể nhận biết và xác định được nhà ở nào là đang có tranh chấp hay có khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu nhà ở, dẫn tới việc có khi công chứng giao dịch về nhà ở có thể sẽ chứng nhận cho những giao dịch mà nhà ở không đủ điều kiện được tham gia giao dịch. Không chỉ vậy, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng lợi dụng việc giải quyết tranh chấp để cản trở chủ sở hữu được thực hiện các giao dịch về nhà ở và giây khó khăn cho công chứng viên trong việc giải quyết yêu cầu công chứng có liên quan đến nhà ở.
4. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở về điều kiện tham gia giao dịch của nhà ở
Thứ nhất, về điều kiện nhà ở tham gia giao dịch có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cá nhân tác giả cho rằng không nên sử dụng phương pháp liệt kê đối với trường hợp các giao dịch về nhà ở bắt buộc phải có giấy chứng nhận, thay vào đó là quy định mang tính chất khái quát, mở rộng phạm vi điều chỉnh cho các giao dịch dân sự về nhà ở. Có thể quy định rằng:
“Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch…
1/ Giao dịch về nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
(a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 điều này (Khoản 2 đưa ra quy định về các trường hợp nhà ở tham gia giao dịch không bắt buộc phải có giấy chứng nhận…)”.
Thứ hai, Việt Nam phải nhanh chóng xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở để cập nhật thông tin về nhà ở thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; bị kê biên để thi hành án hoặc bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền. Tạo cơ sở cho công chứng viên tiếp cận thông tin về tài sản nhanh nhất và chính xác nhất bảo đảm tính xác thực và tính hợp pháp của văn bản công chứng./.
CHÚ THÍCH
- Thạc sỹ, NCS, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
- Thạc sỹ, Khoa Đào tạo Công chứng viên và các chức danh khác, Học viện Tư pháp.
- Xem Điều 72 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Luật nhà ở.
Trả lời