Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường

Xem thêm:

• Tổ chức, cá nhân nước ngoài và vấn đề xác lập quyền sử dụng đất để kinh doanh bất động sản tại Việt Nam – ThS. Đặng Anh Quân
• Quyền tiếp cận đất đai của nhà đầu tư thông qua các giao dịch quyền sử dụng đất – TS. Lưu Quốc Thái
• Quyền sử dụng đất – Một số quan điểm tiếp cận và đề xuất hướng giải quyết trong khoa học pháp lý của Việt Nam – ThS. Nguyễn Thùy Trang
• Trình tự, thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – ThS. Ninh Thị Hiền

TỪ KHÓA: Góp ý sửa đổi Luật, Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Quyền sử dụng đất, Kinh tế thị trường, Tạp chí Khoa học pháp lý

1. Đặt vấn đề

Thị trường bất động sản (BĐS) là một yếu tố quan trọng không thể thiếu đối với tất cả các quốc gia thừa nhận kinh tế thị trường. Nói đến thị trường BĐS chúng ta không thể không đề cập thị trường đất đai (ở Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất), bởi đây là bộ phận cơ bản, nền tảng của thị trường BĐS. Chính vì vậy, hoàn thiện pháp luật về thị trường BĐS phải bắt đầu từ việc hoàn thiện pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ).

Dưới chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai ở nước ta, thị trường QSDĐ bao gồm hai tầng cấp (thị trường kép – dual markets): thị trường QSDĐ sơ cấp (thị trường giữa Nhà nước và người sử dụng đất) và thị trường QSDĐ thứ cấp (thị trường giữa người sử dụng đất và các chủ thể có nhu cầu về QSDĐ). Chuyển nhượng QSDĐ[1] làgiao dịch chính của thị trường QSDĐ thứ cấp(secondary market). Ở đây, QSDĐ sẽ được dịch chuyển đến người có nhu cầu thông qua các trình tự thủ tục và điều kiện nhất định. Trong thị trường này, người sử dụng đất (SDĐ) nói chung cũng như các chủ thể đầu tư dự án sản xuất kinh doanh nói riêng có cơ hội tiếp cận đất đai một cách đơn giản và nhanh chóng nhất. Có thể khẳng định, chuyển nhượng QSDĐ là loại giao dịch QSDĐ quan trọng nhấtđối với thị trường BĐS, nó quyết định sự tồn tại và vận động của thị trường BĐS.

Mặc dù được pháp luật chính thức thừa nhận và cho phép thực hiện từ ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực thi hành) nhưng việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trên thực tế vẫn còn gặp nhiều khó khăn, trở ngại: “Cơ chế bảo hộ quyền lợi của các bên liên quan trong các giao dịch về quyền sử dụng đất thiếu đồng bộ, hiệu quả thấp. Tình trạng giao dịch ngầm vẫn diễn ra khá phổ biến; Nhà nước chưa quản lý được và thất thu thuế”.[2] Nguyên nhân chính là do pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ còn nhiều hạn chế, bất cập. Điều này chẳng những ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện QSDĐ hợp pháp của người SDĐ mà còn gây ra nhiều cản trở cho việc lưu chuyển đất đai để thúc đẩy nhanh quá trình phát triển kinh tế – xã hội.

Bài viết này sẽ tập trung phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ theo quy định của Luật Đất đai (LĐĐ) 2003 cùng các văn bản quy định thi hành, bên cạnh việc so sánh với các quy định có liên quan của LĐĐ 2013 nhằm đưa ra những đề xuất cho việc ban hành (hoặc điều chỉnh) những quy định của pháp luật đất đai cho phù hợp. Ngoài ra, để đảm bảo sự đồng bộ của pháp luật, bài viết cũng sẽ có những phân tích, đánh giá đối với các quy định pháp luật khác có liên quan đến chuyển nhượng QSDĐ như các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS… để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đáp ứng yêu cầu của nền kinh tế thị trường.

2. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ và một số kiến nghị

2.1. Về quyền sử dụng đất được phép chuyển nhượng

QSDĐ được phép chuyển nhượng là QSDĐ được phép tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách là một loại hàng hóa. Theo Điều 61, 62 LĐĐ 2003 thì QSDĐ này phải đáp ứng các điều kiện:[3]

– Thuộc loại được phép thực hiện các giao dịch QSDĐ (đất được tham gia vào thị trường BĐS);

– Đáp ứng các điều kiện tham gia giao dịch (điều kiện chung để thực hiện giao dịch) tại khoản 1 Điều 188 LĐĐ 2013 (trước đây là khoản 1 Điều 106 Luật ĐĐ 2003), gồm: có giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN); đất không có tranh chấp; QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; trong thời hạn SDĐ.

(i) Về điều kiện thứ nhất:

Cũng giống như LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 chỉ cho phép các chủ thể SDĐ dưới hình thức giao đất có thu tiền SDĐ (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp) hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần được chuyển nhượng QSDĐ. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì không được chuyển nhượng QSDĐ. Quy định này không hợp lý bởi QSDĐ thuê trả tiền hàng năm cũng là tài sản của người SDĐ. Cần lưu ý rằng, “giá trị QSDĐ thuê không chỉ được tạo lập nên bởi khoản tiền thuê đất trả trước, mà nó là sự nhất thể hóa của nhiều giá trị bao gồm cả tư bản của người SDĐ đầu tư vào đất đai (như chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng…). Những khoản này buộc phải được tính vào giá trị QSDĐ thuê sau khi người SDĐ được Nhà nước cho thuê đất. Hơn nữa, giá trị QSDĐ tại thời điểm Nhà nước trao QSDĐ cho người SDĐ, xét trên bình diện chung, không thể nào được coi là bất biến (tức bằng với giá trị QSDĐ sau đó), khi mà đời sống kinh tế – xã hội luôn phát triển, cầu về đất đai càng ngày càng vượt xa cung về đất đai – yếu tố rõ ràng làm cho giá trị QSDĐ tăng thêm theo thời gian. Giá trị này có thể không phải chỉ do người SDĐ đầu tư mang lại, nhưng chắc chắn rằng nếu người SDĐ không chủ động, tranh thủ thời cơ để được Nhà nước trao QSDĐ thì họ sẽ không thể nào có được. Tất nhiên họ phải là người xứng đáng được hưởng nó”. Hơn nữa, việc không cho phép người SDĐ thuê trả tiền hàng năm chuyển nhượng QSDĐ cũng không ngăn được việc chuyển nhượng thông qua hình thức “bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất”. Vì vậy tác giả kiến nghị rằng, pháp luật nên cho phép trường hợp thuê đất trả tiền thuê hàng năm cũng được chuyển nhượng QSDĐ. Sự thay đổi này không làm mất đi “ranh giới” giữa thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền thuê một lần bởi chế độ tài chính đối với từng trường hợp có sự khác nhau. Hơn nữa, việc cho phép chuyển nhượng này sẽ loại bỏ được thủ tục hành chính không nên có trong giao dịch BĐS, đó là việc Nhà nước thu hồi đất của người bán tài sản (trên đất thuê trả tiền thuê hàng năm) để tiến hành cho thuê đất đối với chủ thể mua tài sản trên đất.

(ii) Về điều kiện thứ hai:

Đây là các điều kiện chung để thực hiện quyền giao dịch. Để thuận lợi cho người SDĐ và có sự rõ ràng trong áp dụng pháp luật, tác giả có một số kiến nghị như sau:

* Về điều kiện có giấy chứng nhận:

GCN là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (khoản 16 Điều 3 LĐĐ 2013). Vì vậy, việc đặt ra điều kiện này đối với người SDĐ là cần thiết. Tuy vậy cần thấy rằng, việc người SDĐ có GCN hay không không thuộc vào ý chí chủ quan cũng như hành vi của họ, mà do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyết định. Thực tế, sự phiền hà và phức tạp trong thủ tục hành chính về cấp GCN trong thời gian qua đã làm cho nhiều người SDĐ không thể “danh chính ngôn thuận” thực hiện giao dịch QSDĐ của mình. Đây là một trong những nguyên nhân dẫn đến 70 – 80% giao dịch QSDĐ trên thị trường là giao dịch ngầm với phương thức mua bán trao tay. Theo thông tin của Bộ Tài nguyên & Môi trường trong Báo cáo thi hành LĐĐ 2003 thì việc cấp GCN đạt được tỷ lệ như sau: “…đất sản xuất nông nghiệp đạt 85% tổng diện tích, đất lâm nghiệp đạt 86,3% diện tích, đất ở nông thôn đạt 82,1% diện tích, đất ở đô thị đạt 63,5%, đất chuyên dùng đạt 54,9% diện tích, đất cơ sở tôn giáo đạt 81,6 % diện tích”. Các số liệu này cho thấy, gần một nửa (1/2) diện tích đất ở tại đô thị và đất chuyên dùng vẫn chưa được cấp GCN, trong khi những loại đất này có nhu cầu được giao dịch khá cao vì mục đích sử dụng và nhu cầu của đời sống kinh tế – xã hội. Thực trạng này cho thấy, điều kiện phải có GCN mới được thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ vẫn là một trở ngại lớn đối với người SDĐ và các chủ thể có nhu cầu nhận chuyển nhượng QSDĐ.

Theo tác giả, LĐĐnên quyđịnh lại: người SDĐ chỉ cần cómột trong các giấy tờ hợp lệ chứng minh QSDĐ (như quy định tại Điều 50 LĐĐ 2003 và Điều 100 LĐĐ 2013) thì được phép thực hiện giao dịch QSDĐ. Quy định này cũng nhằm mục đích đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất thời điểm người SDĐ được phép thực hiện quyền tại Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004, đó là thời điểm hoàn thành nghĩa vụ tài chính của người SDĐ (trừ trường hợp không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) vì từ thời điểm này người SDĐ đã hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước và việc khi nào có được GCN không còn phụ thuộc vào ý chí của họ mà tùy thuộc vào hoạt động cấp GCN của Nhà nước. Do đó, nếu phải chờ đến lúc có GCN mới cho người SDĐ chuyển nhượng thì quyền, lợi ích chính đáng của họ khó được đảm bảo một cách “công bằng”. Hơn nữa, việc chuyển nhượng QSDĐ (và giao dịch khác) phải đăng ký tại văn phòng đăng ký QSDĐ nên việc kiểm soát giao dịch của Nhà nước hoàn toàn chặt chẽ, không phải lo ngại những tiêu cực phát sinh vì lý do chưa có GCN.

Ngoài ra, cho phép chuyển nhượng QSDĐ kể từ khi có giấy tờ hợp lệ sẽ góp phần giải quyết những “ách tắc” trong các giao dịch kinh doanh BĐS. Theo quy định tại Điều 64 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 (về quy định thi hành Luật nhà ở 2005) thì “Trường hợp mua bán nhà ở mà bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh BĐS thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng”. Kể từ thời điểm này, bên mua nhà đã là chủ sở hữu nhà (gắn liền với QSDĐ) nhưng chỉ được bán nhà và chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với nhà ở khi đã có GCN. Thực tế cho thấy, người mua nhà ở thuộc các dự án kinh doanh BĐS phải chờ nhiều năm mới được cấp GCN mà nguyên nhân chính là do chủ đầu tư không tích cực thực hiện nghĩa vụ làm thủ tục để Nhà nước cấp GCN cho khách hàng của mình.[4] Để lách qua “khe cửa” GCN, các chủ thể sở hữu nhà, SDĐ và bên mua (hoặc nhận chuyển nhượng) thường giao kết một hợp đồng ủy quyền (đi kèm với một hợp đồng mua bán hoặc chuyển nhượng không chính thức) theo đó bên mua (hoặc nhận chuyển nhượng) được trao các quyền như chủ sở hữu nhà, chủ SDĐ. Kiểu giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua, làm thị trường BĐS kém minh bạch và an toàn mà nguyên nhân chỉ vì bên bán (chuyển nhượng) chưa có GCN theo quy định của pháp luật.[5]

Tác giả đồng tình với quy định tại khoản 2 Điều 117 Dự thảo Luật nhà ở sửa đổi (lần 11): “Bên mua nhà ở của chủ đầu tư mà chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó nếu có nhu cầu thì được quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam”.[6] Tuy nhiên, để phù hợp hơn nhà làm luật cần “mạnh dạn” thay đổi thuật ngữ “chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở” thành “mua bán nhà ở” bởi trong trường hợp này, quyền sở hữu nhà ở có thể đã chuyển sang cho bên mua (khoản 3 Điều 14 Dự thảo Luật nhà ở lần 11). Suy cho cùng, việc chuyển nhượng QSDĐ (bao gồm cả trường hợp có tài sản trên đất) sẽ thay đổi chủ thể SDĐ, phải cấp GCN cho bên nhận chuyển nhượng. Cho nên, sẽ là “máy móc”nếu mọi trường hợp Nhà nước đều buộc bên chuyển nhượng phải có GCN mới được chuyển nhượng khi mà QSDĐ đã chắc chắn thuộc về họ.

* Về điều kiện đất không tranh chấp:

Vấn đề cần làm rõ là: dấu hiệu nào để thống nhất coi một trường hợp đấtđang cótranh chấpnhằm tránh sự tùy tiện khi áp dụng pháp luật và để không ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền của người SDĐ. Thực tế tại Tp. Hồ Chí Minh đã có trường hợp nhiều cá nhân đến các phòng công chứng để ngăn chặn việc chứng nhận các hợp đồng giao dịch về nhà đất, làm cho các cơ quan này phải bối rối và không dám chứng nhận các hợp đồng dạng này trong một thời gian. Đến khi Sở Tư pháp Tp. Hồ Chí Minh có văn bản chính thức giải thích thì mọi việc mới trở lại ổn định. Tiếc là giải thích này đã bị báo chí diễn đạt sai lệch, làm cho nhiều người hiểu nhầm là “nhà đất đang có tranh chấp vẫn được mua bán”. Để việc hiểu và áp dụng pháp luật được thống nhất, phù hợp, LĐĐ cần đưa ra những tiêu chí cụ thể, rõ ràng về khái niệm “đất đang có tranh chấp” (hoặc không tranh chấp). Theo chúng tôi, chỉ coi là có tranh chấp đất đai khi thực tế đã có đơn khởi kiện nộp tại cơ quan có thẩm quyền và đã được chấp nhận. Căn cứ vào trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai được pháp luật hiện hành quy định, khi người SDĐ nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất thì được coi là có tranh chấp. Do đó, chính quyền địa phương có thể dựa vào dấu hiệu này để xác nhận QSDĐ chuyển nhượng có hoặc không tranh chấp để xác định có đủ điều kiện chuyển nhượng hay không. Trường hợp một chủ thể nào đó muốn ngăn chặn một giao dịch chuyển nhượng QSDĐ thì phải xuất trình được văn bản ngăn chặn của cơ quan có thẩm quyền hoặc biên nhận đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của UBND cấp xã hoặc của bất kỳ cơ quan có thẩm quyền quyết định giải quyết tranh chấp (UBND hay tòa án nhân dân). Chỉ như vậy quyền lợi của người SDĐ thực sự mới được bảo đảm, tránh những tranh chấp “vô cớ” ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng QSDĐ.

Ngoài ra, khái niệm tranh chấp đất đai (cơ sở để nhận biết một trường hợp đang SDĐ có bị tranh chấp hay không) hiện vẫn chưa được quy định phù hợp. Theo khoản 26 Điều 4 LĐĐ 2003 và khoản 24 Điều 3 LĐĐ 2013 thì tranh chấp đất đai đều được quy định là “tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Khái niệm này cho thấy đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai quá rộng đến mức bất hợp lý (tranh chấp cả nghĩa vụ của người SDĐ) mà nếu cơ quan nhà nước máy móc dựa vào khái niệm này để xác định có tranh chấp đất đai hay không sẽ gây ra nhiều khó khăn cho người SDĐ trong việc thực hiện quyền giao dịch QSDĐ của mình. Do đó, tác giả kiến nghị rằng, tranh chấp đất đai chỉ nên được xác định là tranh chấpQSDĐ. Nói cách khác, đối tượng tranh chấp trong trường hợp này là QSDĐ chứ không phải là tất cả các quyền, nghĩa vụ của người SDĐ như quy định của các Luật ĐĐ nói trên.[7]

* Về điều kiện QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án:

Điều kiện này là cần thiết nhằm ngăn chặn tình trạng “tẩu tán” tài sản là QSDĐ để tránh việc trả nợ. Tuy nhiên, ngoài trường hợp này thì Nhà nước còn kê biên tài sản (trong đó có QSDĐ) để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền (điểm c khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005, điểm d khoản 1 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2006). Do đó, để đảm bảo thống nhất giữa các luật chuyên ngành và bao quát các trường hợp kê biên làm hạn chế quyền chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật đất đai nên bổ sung thêm trường hợp kê biên để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan có thẩm quyền làm điều kiện hạn chế giao dịch QSDĐ.

Bên cạnh đó, trường hợp người SDĐ đã dùng QSDĐ của mình làm tài sản đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dưới hình thức thế chấp thì cũng không nên cho họ thực hiện các giao dịch khác đối với QSDĐ khi chưa được xóa thế chấp theo đúng quy định của pháp luật. Nếu cho phép người đang thế chấp QSDĐ thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì chẳng những quyền lợi của bên nhận thế chấp bị xâm phạm mà còn làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích hợp pháp của những người có quyền, nghĩa vụ liên quan. Trên thực tế, một số chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở sau khi thế chấp QSDĐ của dự án tại ngân hàng để vay tiền rồi sau đó “bán nhà hình thành trong tương lai” cho khách hàng (bao gồm việc chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với nhà ở được bán). Khi các chủ đầu tư này không trả được nợ, thậm chí lâm vào tình trạng phá sản thì quyền lợi của ngân hàng nhận thế chấp và khách hàng đã mua nhà trở nên xung đột. Nguyên nhân của tình trạng này là sự lỏng lẻo của pháp luật trong quy định về điều kiện giao dịch QSDĐ nói riêng và bất động sản nói chung. Vì vậy, pháp luật cần có quy định hạn chế việc chuyển nhượng QSDĐ là tài sản thế chấp trong trường hợp “bán nhà hình thành trong tương lai” của các chủ đầu tư dự án BĐS. Trường hợp này cả tổ chức tín dụng lẫn khách hàng mua nhà khó biết được (một phần là do không để ý) việc chủ đầu tư giao dịch hai lần đối với một tài sản nếu như pháp luật không có cơ chế bắt buộc các chủ đầu tư phải công khai thông tin này. Theo chúng tôi, chủ đầu tư vẫn có thể được phép bán nhà hình thành trong tương lai (kèm QSDĐ đã thế chấp) nếu như có cam kết của tổ chức tín dụng nhận thế chấp là quyền lợi của khách hàng vẫn được đảm bảo ngay trong trường hợp chủ đầu tư không trả được nợ. Đây là yêu cầu cần thiết để tránh những tranh chấp khó giải quyết và quyền lợi của bên yếu thế (khách hàng) được đảm bảo tốt hơn.

2.2. Về loại chủ thể chuyển nhượng QSDĐ

QSDĐ (hay đất đai) là một loại tài sản quan trọng đối với mọi chủ thể trong xã hội. Do đó, tài sản này cần phải được luân chuyển trên thị trường khi cần thiết. Quy định điều kiện chuyển nhượng QSDĐ phù hợp chính là cơ sở quan trọng để người SDĐ có thể dễ dàng thực hiện các quyền tài sản đối với QSDĐ của mình. Khi một loại QSDĐ (trong một trường hợp nhất định) được coi là hàng hóa đối với một chủ thể nào đó thì nó cũng phải được coi là hàng hóa đối với các chủ thể khác, nếu như họ có nhu cầu thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Theo quy định của LĐĐ (Điều 105 – 121 LĐĐ 2003; Điều 174 – 186 LĐĐ 2013), quyền chuyển nhượng QSDĐ chỉ được quy định cho các chủ thể gồm: tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân; tổ chức cá nhân nước ngoài (doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Do đó, để đảm bảo sự công bằng, chủ thể chuyển nhượng QSDĐ phải được quy định khái quát hơn chứ không chỉ dừng lại ở mức độ liệt kê các chủ thể có nhu cầu giao dịch “thường xuyên” nói trên. Pháp luật đất đai nên cho phép tất cả các loại chủ thể SDĐ mà QSDĐ của họ thuộc loại được phép chuyển nhượng (cũng như giao dịch nói chung) được thực hiện chuyển nhượng QSDĐ. Nghĩa là, không có lý do gì để hạn chế quyền chuyển nhượng QSDĐ của các chủ thể SDĐ còn lại như: cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo và các tổ chức SDĐ khác. Quy định này chẳng những tạo ra sự công bằng cần thiết mà còn giúp tránh được những mâu thuẫn không nên có giữa các văn bản pháp luật đất đai.[8]

2.3. Về chủ thể và điều kiện nhận chuyển nhượng QSDĐ

Theo Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 169 LĐĐ 2013 (quy định về nhận QSDĐ), việc nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng chỉ được phép thực hiện đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Các chủ thể còn lại gồm: tổ chức, cá nhân nước ngoài, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư và các tổ chức khác (không phải là tổ chức kinh tế) không được nhận chuyển nhượng QSDĐ. Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có SDĐ (trong một số trường hợp có thể được đồng thời nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với dự án) từ tổ chức kinh tế. Đối với các chủ thể có quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ thì điều kiện, phạm vi thực hiện cũng chưa được quy định hợp lý. Những hạn chế này đã tạo ra nhiều khó khăn, bất bình đẳngkhông cần thiết giữa các chủ thể SDĐ trong việc tiếp cận QSDĐ. Vì vậy tác giả kiến nghị vấn đề nhận chuyển nhượng QSDĐ đối với từng loại chủ thể như sau:

2.3.1. Đối với hộ gia đình, cá nhân

Theo khoản 3 Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 3 Điều 191 LĐĐ 2013thì “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước”. Quy định này xuất phát từ chính sách bảo vệ đặc biệt đối với đất nông nghiệp trồng lúa nước, một loại đất nông nghiệp quan trọng bậc nhất ở nước ta. Tuy nhiên, để thực hiện được quy định này cần phải làm rõ mấy vấn đề mà suốt thời gian dài pháp luật không có quy định: Một là, phải có định nghĩa và tiêu chí xác định thế nào là trực tiếp sản xuất nông nghiệp; Hai là, cơ quan nào có chức năng, thẩm quyền “chứng nhận” hộ gia đình, cá nhân thỏa mãn các tiêu chí này; Ba là, đối với những hộ gia đình, cá nhân chưa “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” như quy định nhưng có mong muốn có đất nông nghiệp chuyên trồng lúa để trở thành người “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” thì giải quyết ra sao.

Một trong ba bất cập trên được LĐĐ 2013 cố gắng xử lý bằng quy định: “Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” (khoản 30 Điều 3). Như vậy, dấu hiệu trực tiếp sản xuất mà LĐĐ 2013 xác định là “có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó”. Nếu căn cứ vào giải thích này thì ai cũng có thể là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp, vì người trực tiếp làm bằng sức lao động của mình và người thuê mướn lao động để sản xuất nông nghiệp cho mình, thậm chí là người không sản xuất chỉ cho thuê QSDĐ và có một nguồn thu nhập ổn định từ tiền cho thuê QSDĐ nông nghiệp cũng thỏa mãn dấu hiệu “trực tiếp sản xuất nông nghiệp”.

Sự mơ hồ nói trên đã dẫn đến nhiều tùy tiện trong áp dụng pháp luật. Nhiều địa phương chỉ dựa vào “cam kết” của người nhận chuyển nhượng trong khi có nơi giao việc xác nhận “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” cho Hội nông dân.[9] Thực trạng này khiến chính sách bảo vệ và phát huy hiệu quả SDĐ nông nghiệp chuyên trồng lúa khó thành công như mong muốn. Ngoài việc là kẽ hở giúp các cá nhân dễ dàng nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng lúa nước thì yêu cầu “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” cũng tạo điều kiện để tiêu cực phát sinh trong việc xác nhận “điều kiện trực tiếp sản xuất nông nghiệp”. Theo tác giả, cần loại bỏ điều kiện này và tất cả các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu đều nên được nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp trồng lúa giống như các loại đất nông nghiệp khác, miễn là họ chứng minh được nhu cầu của mình bằng một kế hoạch cụ thể để sản xuất lúa có hiệu quả. Trường hợp không làm được như kế hoạch giải trình sau khi nhận chuyển nhượng hoặc có hành vi chuyển mục đích SDĐ trái phép sau khi nhận chuyển nhượng thì Nhà nước có thể thu hồi đất theo các quy định của pháp luật, không nên dùng biện pháp “cấm đoán” việc nhận chuyển nhượng QSDĐ như trên.[10]

2.3.2. Đối với tổ chức kinh tế

Theo quy định của pháp luật, tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh thì được nhận chuyển nhượng QSDĐ, nhưng “không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt” (khoản 2 Điều 103 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, khoản 2 Điều 191 LĐĐ 2013). Từ quy định này, bài viết có một số kiến nghị:

Thứ nhất, cần bãi bỏ quy định “tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”. Nguyên nhân là vì pháp luật đất đai có quy định về việc giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản (khoản 6 Điều 34, điểm e khoản 1 Điều 35 LĐĐ 2003; điểm đ khoản 1 Điều 56 LĐĐ 2013) nên không có lý do gì để hạn chế những chủ thể này nhận chuyển nhượng QSDĐ để sử dụng vào những mục đích nói trên. Với những lợi thế lớn nếu so sánh với hộ gia đình, cá nhân (về vốn, kỹ thuật,…), việc sản xuất nông nghiệp của tổ chức kinh tế có thể có hiệu quả hơn nhiều.

Rất tiếc nội dung trên đã được “luật hóa” tại khoản 2 Điều 191 Luật ĐĐ2013. Luật này vẫn chưa có hiệu lực thi hành[11] nên việc xem xét sửađổi làđiều khóthực hiện trong thời gian trước mắt.Thiết nghĩ, khi ban hành các nghị định thi hành Luật ĐĐ2013, Chính phủ nên lưu ý quyền nhận chuyển nhượng QSDĐ của tổ chức kinh tế để đảm bảo sự phù hợp với thực tiễn đời sống kinh tế – xã hội. Cần tránh những quy định mang tính chất “cấm đoán” không cần thiết như trên trong việc xác lập QSDĐ thông qua hình thức nhận chuyển nhượng của tổ chức kinh tế để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức kinh tế trong việc tiếp cận QSDĐ.

Thứ hai, cần quy định rõ, đầy đủ điều kiện để tổ chức kinh tế được nhận chuyển nhượng QSDĐ thực hiện dự án đầu tư vì pháp luật chưa có quy định về vấn đề này. Cụ thể, trường hợp này tổ chức kinh tế phải có dự án đầu tư chứng minh nhu cầu, tính khả thi, hiệu quả của việc SDĐ (giống như trường hợp xin giao, thuê đất) thì mới được nhận chuyển nhượng. Quy định này sẽ hạn chế được tình trạng “đầu cơ” đất đai của các tổ chức kinh tế hoặc hạn chế được trường hợp “kinh doanh bất động sản” không phù hợp với chức năng kinh doanh của các tổ chức kinh tế.

2.3.3. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Ngoài trường hợp mua nhà ở gắn liền với QSDĐ ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật, Người Việt Nam định cư ở nước ngoài chỉ được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng QSDĐ trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế (điểm b khoản 1 Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, điểm b khoản 1 Điều 169 LĐĐ 2013) để thực hiện dự án đầu tư. Hạn chế này khiến họ khó tiếp cận QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư không nằm trong các khu vực nói trên. Vì vậy, pháp luật đấtđai nên mở rộng hơn các trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam để cho thấy chính sách coi kiều bào là một phần của dân tộc. Cụ thể là các trường hợp:

– Nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư sản xuất kinh doanh đối với cả những diện tích đất bên ngoài các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Việc mở rộng này sẽ giúp người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuận lợi hơn trong việc đầu tư sản xuất kinh doanh trong các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, thương mại và dịch vụ, từ đó giúp nâng cao chất lượng của các lĩnh vực này.

– Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ ở từ các hộ gia đình, cá nhân để xây dựng nhà ở theo nhu cầu trong trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Quy định này giúp “Việt kiều” linh hoạt hơn trong việc chọn chỗ ở cho mình phù hợp với công việc và hơn thế nữa, khi về Việt Nam để đầu tư họ vẫn còn cảm nhận được mình vẫn là một phần của đất nước để có “động lực”cống hiến hết mình.

2.3.4. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

Chủ thể này về nguyên tắc “chưa” được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại Việt Nam (Điều 99 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Điều 169 LĐĐ 2013). Theo Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP (quy định thi hành LĐĐ 2003) thì trong một số trường hợp họ có thể nhận chuyển nhượng dự án đầu tư có SDĐ từ tổ chức kinh tế (có thể nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với dự án nếu QSDĐ đó thuộc loại được phép chuyển nhượng). Sự phân biệt đối xử (so với các doanh nghiệp trong nước) này đã gây ra nhiều khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong việc xác lập QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.[12] Vì vậy, tác giả kiến nghị cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư của mình cả trong trường hợp không phải thông qua việc “mua lại” dự án có SDĐ từ các tổ chức kinh tế trong nước. Việc cho phép này sẽ mang lại những lợi ích nhất định sau đây:

Thứ nhất, việc cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài trực tiếp nhận chuyển nhượng QSDĐ để thực hiện dự án đầu tư sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho họ hơn trong việc tiếp cận QSDĐ, từ đó giúp họ chủ động hơn trong khâu xây dựng, thực hiện dự án theo mục đích của mình. Đây chính là điểm mấu chốt quan trọng tạo tâm lý thoải mái cho các nhà đầu tư nước ngoài, tạo sức thu hút đầu tư lớn cho đất nước từ các nguồn lực quốc tế.

Thứ hai, việc các tổ chức, cá nhân nước ngoài có thể tiếp cận QSDĐ thông qua việc nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ giúp hạn chế được một số tiêu cực trong quản lý và SDĐ như tình trạng “chạy dự án” có SDĐ của tổ chức kinh tế trong nước để chuyển nhượng cho nhà đầu tư nước ngoài mà thực chất là để chuyển nhượng QSDĐ kèm theo dự án, từ đó giúp các chủ thể sản xuất kinh doanh giảm chi phí đầu tư sản xuất. Ngoài ra, việc làm này cũng có thể giúp nhà đầu tư nước ngoài không phải đi theo một “đường vòng” khác để tiếp cận đất đai là góp vốn đầu tư với một tổ chức kinh tế trong nước để thành lập doanh nghiệp liên doanh (trong đó tổ chức kinh tế này góp vốn bằng QSDĐ) rồi sau đó mua lại phần vốn góp bằng giá trị QSDĐ để trở thành chủ thể SDĐ diện tích đất đã góp vốn này.

Ngoài ra, cho phép doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ tránh được quy định không rõ ràng theo kiểu: “Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ” (điểm b khoản 1 Điều 169 L ĐĐ2013). Thiết nghĩ, Chính phủ nên giải thích rõ việc nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị QSDĐ chính là nhận chuyển nhượng QSDĐ gắn liền với việc thực hiện một dự án đầu tư nào đó.

Để kiểm soát và đảm bảo các tổ chức, cá nhân nước ngoài SDĐ theo đúng mục đích và nhu cầu đã giải trình khi nhận chuyển nhượng QSDĐ, pháp luật cần đặt ra những điều kiện và ràng buộc nhất định. Trước khi nhận chuyển nhượng QSDĐ họ phải có dự án đầu tư phù hợp, có thỏa thuận ban đầu với bên chuyển nhượng tại một khu đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã được xét duyệt. Sau khi nhận chuyển nhượng, họ phải triển khai SDĐ theo dự án và theo đúng thời gian mà pháp luật đất đai quy định nếu không sẽ bị thu hồi đất.

2.3.5. Đối với các chủ thể khác

Ngoài tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài, các chủ thể còn lại (tổ chức không phải là tổ chức kinh tế, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo[13] ) đều không được LĐĐ quy định cho quyền chuyển nhượng (cũng như nhận chuyển nhượng) QSDĐ trong khi nhu cầu thực hiện quyền này của họ là có thật. Vì vậy chúng tôi kiến nghị rằng, LĐĐ cần bổ sung quyền chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ cho các chủ thể trên đối với những diện tích đất thuộc loại được phép chuyển nhượng miễn là họ SDĐ đúng mục đích, có hiệu quả theo quy hoạch đã được xét duyệt.

2.4. Về các vấn đề có liên quan khác

2.4.1. Vấn đề hạn mức chuyển nhượng QSDĐ

Hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề quan trọng, có tính quyết định đối việc tích tụ đất đai, phát triển kinh tế hàng hóa. Tuy nhiên, việc mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp thái quá “sẽ làm nảy sinh các trường hợp hộ gia đình, cá nhân thiếu đất sản xuất, tình trạng chênh lệch giàu – nghèo gia tăng”.[14] Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11 ngày 21/6/2007 quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp bằng hai lần hạn mức giao đất tại Điều 70 L ĐĐ2003. Hạn mức này được cho là thấp so với nhu cầu chuyên môn hóa trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp. LĐĐ2013 đã làm “cuộc cách mạng” khi tăng hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp lên gấp 10 lần hạn mức giao đất (khoản 1 Điều 130 L ĐĐ2013). Sự thay đổi “vượt bậc” này khá cảm tính vì chưa có một khảo sát thực tiễn nào chứng minh cần có quy định hạn mức đất lớn như vậy. Quy định mới này có thể dẫn đến mặt trái xã hội như đã đề cập ở trên. Theo chúng tôi, hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp có thể mở rộng hoặc hủy bỏ nhưng phải có một cơ chế ràng buộc người nhận chuyển nhượng QSDĐ thể hiện nhu cầu SDĐ thực sự của mình, tránh tình trạng đầu cơ đất đai. Cụ thể, pháp luật cần quy định một biểu thuế lũy tiến từng bậc đối với đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền tùy theo diện tích. Nếu diện tích nhận chuyển quyền gấp hai lần hạn mức giao đất (như quy định của Nghị quyết 1126/2007/NQ-UBTVQH11) thì mức thuế suất SDĐ nông nghiệp được áp dụng bình thường. Nếu diện tích đất nhận chuyển nhượng trên hai lần hạn mức giao đất thì mỗi một lần trên mức này sẽ áp dụng một mức thuế SDĐ lũy tiến phù hợp (như trường hợp thuế SDĐ phi nông nghiệp) để thúc đẩy sản xuất.

Ngoài ra, hiện nay pháp luật đất đai chỉ mới quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trong khi không có quy định về hạn mức nhận chuyển QSDĐ ở. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng “đầu cơ” đất ở của cá nhân, đặc biệt là đất ở thuộc các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở. Mặc dù Luật thuế SDĐ phi nông nghiệp có quy định việc áp dụng thuế suất lũy tiến đối với phần diện tích đất ở sử dụng vượt hạn mức giao đất nhưng mức thuế tối đa rất thấp (chỉ 0,15%) nên không có tác dụng ngăn chặn tình trạng này. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị pháp luật đất đai cần quy định hạn mức nhận chuyển QSDĐ ở, không phải nhằm mục đích ngăn chặn việc tích tụ đất đai mà hạn chế tình trạng đầu cơ đất ở của cá nhân.Cụ thể, đối với phần diện tích đất ở quá hạn mức giao đất trên một lần thì áp dụng thuế suất lũy tiến 1% và tăng dần theo cấp số cộng. Việc kiểm soát diện tích đất ở vượt hạn mức nên được thực hiện như đối với đất nông nghiệpvượt hạn mức quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2013 để quản lý diện tích đất ở vượt hạn mức giao đất của hộ gia đình, cá nhân ngoài nơi cư trú của họ. Để việc làm này thuận lợi và chính xác, Nhà nước cần cấp cho mỗi một cá nhân, hộ gia đình có QSDĐ một “mã số SDĐ”. Mã số này sẽ được lưu trữ trong hệ thống thông tin địa chính của quốc gia và có thể được truy cập bởi tất cả các cơ quan quản lý đất đai ở các địa phương. Khi có biến động về QSDĐ (tăng hoặc giảm diện tích đất sử dụng), thay đổi này sẽ được cập nhật thông qua mã số SDĐ. Đây chính là cách để kiểm soát việc tích tụ đất đai thông qua chuyển nhượng QSDĐ nhanh chóng và chính xác nhất để từ đó Nhà nước có thể đưa ra cách xử lý thích hợp hành vi nhận chuyển QSDĐ không nhằm mục đích sử dụng.

2.4.2. Vấn đề thanh toán trong chuyển nhượng QSDĐ

Cho đến thời điểm hiện tại, việc thanh toán trong chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và giao dịch BĐS nói chung thường (và được phép) thực hiện bằng tiền mặt. Thực tế này khiến cho thị trường BĐS kém minh bạch và kém an toàn; hoạt động rửa tiền thông qua các giao dịch nhà đất không thể kiểm soát được. Ngoài ra, việc xác định giá thị trường thực sự của đất đai để làm cơ sở định giá đất của Nhà nước vừa khó khăn, vừa thiếu chính xác nếu duy trì phương thức thanh toán tiền mặt này. Ngân hàng nhà nước nước từng có dự thảo nghị định (thanh toán bằng tiền mặt) về vấn đề thanh toán qua ngân hàng đối với các giao dịch nhà đất. Rất tiếc là nội dung này đã không được thông qua.[15]

Gần đây, Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) có đặt ra quy định về việc bắt buộc thanh toán qua ngân hàng giữa các tổ chức kinh doanh BĐS (Điều 16 Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản bản trình Quốc hội ngày 22/1/2014). Mặc dù còn khá dè dặt (chỉ bắt buộc khi cả hai bên giao dịch đều là tổ chức và giới hạn trong hoạt động kinh doanh BĐS) nhưng đây là một điểm tiến bộ nên đưa vào nội dung pháp luật đất đai. Theo tác giả, tất cả các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ (trừ giao dịch tại khu vực nông thôn) phải được thực hiện thanh toán qua ngân hàng. Có như vậy thị trường QSDĐ nói riêng, thị trường BĐS nói chung mới trở nên minh bạch, an toàn hơn. Việc chống tham nhũng bằng cách rửa tiền trong giao dịch BĐS mới có thể được thực hiện tốt trên thực tế.

2.4.3. Về cấu trúc quyền và nghĩa vụ của người SDĐ trong Luật Đất đai

Việc thiết kế một cách hợp lý các quy định về quyền, nghĩa vụ của người SDĐ (trong đó có quyền chuyển nhượng QSDĐ) trong LĐĐ có ý nghĩa rất quan trọng. Thứ nhất nó giúp người đọc dễ dàng nắm bắt một cách chính xác nội dung điều luật, từ đó giúp việc áp dụng pháp luật được phù hợp; Thứ hai, cấu trúc hợp lý sẽ giúp hạn chế tình trạng chồng chéo giữa các quy định pháp luật.

LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 khi quy định quyền và nghĩa vụ của người SDĐ đều dựa vào nhiều yếu tố như: loại chủ thể SDĐ, mục đích SDĐ, hình thức SDĐ và cả nguồn gốc đất sử dụng (đất do Nhà nước giao, cho thuê hay nhận chuyển QSDĐ hoặc đang sử dụng có hành vi chuyển mục đích SDĐ). Ngay cả khi cùng một loại chủ thể SDĐ là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, pháp luật cũng có sự phân biệt đối xử về quyền và nghĩa vụ. Theo LĐĐ 2013, trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài hình thành do nhận chuyển nhượng cổ phần là doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài hoặc doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà nhà đầu tư nước ngoài chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có các quyền và nghĩa vụ được quy định cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 183); nếu bên Việt Nam chiếm tỷ lệ cổ phần chi phối thì doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có quyền và nghĩa vụ như tổ chức kinh tế (quy định tại Điều 174 và Điều 175). Sự “rắc rối” không cần thiết này là nguyên nhân chính khiến cho pháp luật đất đai ngày càng trở nên phức tạp.

Từ thực trạng này, tác giả kiến nghị rằng LĐĐ chỉ nên căn cứ vào loại chủ thể, mục đích SDĐ và hình thức SDĐ để phân định quyền, nghĩa vụ của người SDĐ. Theo đó, những trường hợp có QSDĐ không phải do Nhà nước trực tiếp giao, cho thuê đất sẽ được quy về các hình thức phân phối là giao (có thu hoặc không thu tiền SDĐ), thuê đất dựa trên loại chủ thể, mục đích SDĐ (căn cứ vào các Điều 54, 55, 56 LĐĐ 2013). Như vậy, cơ cấu các điều luật quyền và nghĩa vụ của người SDĐ trong LĐĐ sẽ được rút gọn và khái quát hơn.

3. Kết luận

Chuyển nhượng QSDĐ là loại giao dịch QSDĐ quan trọng nhất trong các giao dịch QSDĐ. Giao dịch này giúp đất đai lưu chuyển theo cơ chế thị trường, đáp ứng nhu cầu tích tụ đất đai một cách tự nhiên cho nền sản xuất hàng hóa chuyên nghiệp. Đối với thị trường BĐS, chuyển nhượng QSDĐ là cơ sở để hoạt động mua bán, chuyển nhượng BĐS có thể thực hiện được theo mong muốn của các chủ thể kinh doanh và những người có nhu cầu, từ đó loại thị trường “đầu vào” cơ bản này mới có cơ hội phát triển, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế. Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cũng chính là việc góp phần thực hiện Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 22/01/2014 (về ban hành chương trình hành động của Chính phủ nhằm thực hiện Nghị quyết 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai…), đó là: “Tăng cường áp dụng các biện pháp kinh tế, hạn chế việc áp dụng các biện pháp hành chính, đảm bảo các quan hệ đất đai vận động theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước”.[16]

CHÚ THÍCH

* TS Luật học, Giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật Tp. Hồ Chí Minh.

[1] Theo Điều 697 BLDS 2005, chuyển nhượng QSDĐ là được hiểu là “việc người SDĐ (gọi là bên chuyển nhượng) chuyển giao đất và QSDĐ của mình một cách hoàn toàn cho người khác (gọi là bên nhận chuyển nhượng) và bên nhận chuyển quyền phải trả cho bên chuyển quyền một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ đã nhận theo thỏa thuận, phù hợp với quy định của pháp luật”.

[2] Báo cáo 193/BC-BTNMT ngày 06/9/2012 (Bộ Tài nguyên và Môi trường): Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật ĐĐ.

[3] LĐĐ 2013 không có các quy định tương tự như LĐĐ 2003.

[4] Điển hình như dự án The Manor & Villas ở Hà nội. Nhiều khách hàng đã nhận nhà ở từ năm 2005 đến nay vẫn chưa được cấp GCN. Xem: Báo lao động, “Bàn giao nhà xong bao lâu có số đỏ?“. Truy cập lúc 12 giờ 19 phút ngày 02/4/2014.

[5] Xem thêm: Nguyễn Quốc Vinh, “Rủi ro của hợp đồng ủy quyền định đoạt nhà đất”, Thời báo kinh tế Sài gòn,ngày 07/11/2009.

[6] .http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=807&TabIndex=3, truy cập lúc 5 giờ 41 phút ngày 14/04/2014.

[7] Xem thêm: Lưu Quốc Thái, “Bàn về khái niệm tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003”, Tạp chí Khoa học pháp lý, số 2(33)/2006, tr. 3-6.

[8] Chẳng hạn quy định tại khoản 2 Điều 117 Luật Đất đai 2003 không cho phép cơ sở tôn giáo chuyển nhượng QSDĐ nhưng khoản 3 Điều 10 Nghị định 84/2007/NĐ-CP lại cho phép cơ sở tôn giáo làm việc này.

[9] Bà rịa – Vũng tàu là một ví dụ điển hình.

[10] Khoản 3 Điều 38 LĐĐ 2003, Điều 64 LĐĐ 2013 có quy định về trường hợp thu hồi đất do SDĐ không đúng mục đích hoặc SDĐ không có hiệu quả.

[11] Thời điểm bài viết này được thực hiện.

[12] Xem thêm Thái An, Nhiều doanh nghiệp gặp khó về mở rộng mặt bằng sản xuất kinh doanh, Báo nhân dân điện tử. Truy cập lúc 5 giờ ngày 08/5/2014.

[13] Cơ sở tôn giáo có quyền chuyển nhượng theo khoản 3 Điều 10 Nghị định 84/2007/NĐ-CP nhưng quy định này lại trái với khoản 2 Điều 117 Lt ĐĐ 2003.

[14] Bộ Tài nguyên & Môi Trường, Báo cáo 193/BC-BTNMT(ngày 06/9/2012), về Báo cáo tổng kết thi hành L Đđ 2003 và định hướng sửa đổi L ĐĐ.

[15] Xem Nghị định 222/2013/NĐ-CP ngày 31/12/2013 về quy định thanh toán bằng tiền mặt.

[16] Điểm b khoản 3 Mục II Nghị quyết 07/NQ-CP ngày 22/01/2014.

Tác giả: TS. Lưu Quốc Thái* – Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 04/2014 (83)/2014 – 2014, Trang 14-25