Pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp

Pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp

Tác giả: Lưu Trần Phương Thảo [1]

TÓM TẮT

Phát triển khu công nghiệp là một tất yếu khách quan trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Nhà nước cho các chủ đầu tư thuê đất khu công nghiệp để thực hiện hoạt động xây dựng kết cấu hạ tầng và cho các chủ đầu tư thứ cấp thuê lại. Khu công nghiệp hoạt động có hiệu quả hay không phụ thuộc rất nhiều vào chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Vì thế, việc hoàn thiện hành lang pháp lý về cho thuê đất khu công nghiệp góp phần rất lớn vào sử dụng hiệu quả đất khu công nghiệp. Bài viết phân tích thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp, đánh giá ưu điểm, tồn tại trong các quy định pháp luật hiện hành thuộc lĩnh vực này. Trên cơ sở đó đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp. Những giải pháp này cũng đồng thời giúp cho việc sử dụng đất khu công nghiệp hiệu quả hơn.

1. Khái quát về cho thuê đất khu công nghiệp

Khái niệm đất khu công nghiệp được hiểu là đất để xây dựng khu công nghiệp3. Theo Khoản 1 Điều 2 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế: “Khu công nghiệp là khu vực có ranh giới địa lý xác định, chuyên sản xuất hàng công nghiệp và thực hiện dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, được thành lập theo điều kiện, trình tự và thủ tục quy định”4.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phát sinh thông qua các hoạt động chủ yếu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau: Nhà nước giao quyền sử dụng đất (giao đất), Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (Nhà nước cho thuê đất)5, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất6.

Khu công nghiệp là mô hình tập trung sản xuất, tập trung xử lý chất thải được phát triển trong những năm gần đây. Việc thành lập khu công nghiệp theo một trình tự nghiêm ngặt, minh bạch. Vì thế, có thể khẳng định không có trường hợp nhà nước công nhận quyền sử dụng đất khu công nghiệp.

Đối với hình thức nhà nước giao quyền sử dụng đất thường áp dụng đối với trường hợp mang tính xã hội. Ví dụ như trường hợp: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa… Trong khi đó, đất khu công nghiệp được sử dụng nhằm mục đích cho sản xuất, kinh doanh. Vì vậy, hình thức giao đất cũng không phù hợp để áp dụng đối với đất khu công nghiệp.

Đất khu công nghiệp chủ yếu được các nhà đầu tư sử dụng cho hoạt động sản xuất công nghiệp. Mục đích chính của những nhà đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận. Nói cách khác, đất khu công nghiệp sử dụng vào mục đích kinh doanh kiếm lời. Vì thế, hình thức nhà nước cho thuê đất là phù hợp với đất khu công nghiệp nhất.

Chúng ta cần lưu ý rằng, để khu công nghiệp đi vào hoạt động cần phải có những cơ sở hạ tầng. Hiện nay, nhà nước cho một hoặc một vài chủ đầu tư thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Các chủ thể này cho các nhà đầu tư khác thuê lại đất trong khu công nghiệp để thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ cụ thể.

2. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp

Thứ nhất, chủ thể có thẩm quyền cho thuê.

Hiện nay, pháp luật không quy định riêng về thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp. Thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp tuân thủ theo quy định chung. Theo đó, thẩm quyền về thuê đất khu công nghiệp được quy định trong Luật Đất đai năm 20137. Tác giả tổng hợp lại như sau:

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho thuê đất khu công nghiệp đối với các trường hợp sau: Tổ chức; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

– Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho thuê đất khu công nghiệp với các trường hợp sau đây: hộ gia đình, cá nhân (Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định). Hai cơ quan này không được phép ủy quyền cho thuê đất khu công nghiệp cho bất cứ cơ quan, tổ chức nào.

Như vậy, thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp thuộc về Ủy ban nhân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có khu công nghiệp. Hiện nay pháp luật chưa quy định thẩm quyền của cho thuê đất khu công nghiệp trong trường hợp khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh.

Thứ hai, chủ thể được nhà nước cho thuê đất trong khu công nghiệp.

Ðể xác định chủ thể có quyền được thuê đất trong khu công nghiệp, chúng ta xem xét những quy định sau:

Một là, quy định trong Luật kinh doanh bất động sản nãm 2014 về:

– Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước trong: “Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê, đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua”8.

– Phạm vi kinh doanh bất động sản của người Việt Nam định cư ở nước ngoài: “Đối với đất thuê, đất nhận chuyển nhượng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”9.

– Phạm vi kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: “Đối với đất thuê trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo đúng mục đích sử dụng đất”10.

Hai là, quy định của Luật đất đai năm 2013: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”11.

Như vậy, tổng hợp quy định trong Luật đất đai năm 2013 và Luật kinh doanh bất động sản nãm 2014 chúng ta thấy rằng chủ thể được nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp bao gồm: tổ chức, cá nhân trong nýớc, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Những chủ thể này bỏ vốn đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp như đường đi, nhà ở cho công nhân, các công trình bảo vệ môi trường, trồng cây xanh… Các cá nhân, tổ chức khác thuê lại đất trong khu công nghiệp của chủ đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng nhằm thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể được thuê đất khu công nghiệp, tác giả cho rằng, việc pháp luật cho phép những chủ thể nói trên được phép thuê đất là hoàn toàn phù hợp với chính sách, pháp luật về đất đai hiện nay. Tuy nhiên, cách quy định đang gây khó khăn cho người áp dụng luật. Tại Điều 149 Luật đất đai năm 2013 có quy định về trường hợp nhà nước cho thuê đất khu công nghiệp đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất nhưng không nhắc gì tới quyền thuê đất khu công nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước. Quyền thuê đất khu công nghiệp của tổ chức, cá nhân trong nước được suy ra từ quy định về thuê đất nói chung trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Nếu Luật đất đai năm 2013 đã dành một điều riêng biệt để quy định về đất khu công nghiệp và có nhắc tới chủ thể được phép thuê đất khu công nghiệp thì nên nhắc tới cả quyền thuê đất của tổ chức, cá nhân trong nước.

Hiện nay, các địa phương có khu công nghiệp đều đang thực hiện cách thức là tìm kiếm, kêu gọi các chủ đầu tư bỏ vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng khu công nghiệp. Mỗi địa phương cũng xây dựng các tiêu chí để lựa chọn các nhà đầu tư có đầy đủ năng lực phù hợp. Năng lực của các nhà đầu tư được đánh giá ở nhiều tiêu chí khác nhau. Tuy nhiên, những quy định về cách thức tìm kiếm nhà đầu tư chưa được quy định rõ ràng. Điều đó chưa tạo ra sự cạnh tranh lành mạnh cho các nhà đầu tư khác nhau. Đồng thời, những thông tin về năng lực của nhà đầu tư chưa được công khai để cho nhân dân biết và giám sát.

Bên cạnh đó, nhiều khu công nghiệp giao cho cho Ban quản lý khu công nghiệp là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Mặc dù tình trạng này đã được thay đổi rất nhiều. Có nghĩa, các khu công nghiệp trước kia có chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng là Ban quản lý khu công nghiệp đã thay đổi sang các nhà đầu tư khác và các khu công nghiệp được thành lập mới không giao cho Ban quản lý khu công nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Điều đó sẽ tạo ra sự thiếu khách quan trong phát triển khu công nghiệp nói chung, quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp nói riêng. Bởi vì Ban quản lý khu công nghiệp là cơ quan quản lý nhà nước trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện chức năng quản lý nhà nước trực tiếp đối với khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương, quản lý và tổ chức thực hiện chức năng cung ứng dịch vụ hành chính công và dịch vụ hỗ trợ khác có liên quan đến hoạt động đầu tư và sản xuất kinh doanh cho nhà đầu tư trong khu công nghiệp, khu kinh tế12.

Trong bài viết “Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu công nghiệp” đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8/2016, tác giả Nguyễn Thị Bình cũng đã cho rằng nếu Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng thì sẽ thiếu khách quan trong quản lý khu công nghiệp nói chung và trong bảo vệ môi trường khu công nghiệp nói riêng13. Tác giả bài viết đồng ý với quan điểm đó và cũng đánh giá rằng nếu Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng cũng sẽ thiếu khách quan trong quản lý đất khu công nghiệp.

Thứ ba, về thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp được quy định tại Điều 51 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai (Điều này được sửa đổi bởi Khoản 36 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP).

Theo đó:

– Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư.

– Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp thì doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng.

Tác giả cho rằng, quy định về thời hạn thuê đất trong khu công nghiệp của Nghị định này chưa rõ ràng. Bởi vì, chủ thể thuê đất khu công nghiệp của nhà nước là tổ chức, cá nhân kinh doanh kết cấu hạ tầng. Vậy pháp luật quy định “Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp theo thời hạn của dự án đầu tư” thì rất khó áp dụng. Bởi lẽ, dự án xây dựng “kết cấu hạ tầng khu công nghiệp” có thời hạn như thế nào? Dường như trong quy định này, nhà làm luật đã nhầm lẫn giữa việc nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê đất khu công nghiệp với trường hợp chủ dự án sản xuất, kinh doanh thuê lại đất trong khu công nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Tuy nhiên, kể cả đó là trường hợp thuê lại đất của chủ dự án sản xuất, kinh doanh thì quan hệ giữa chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và chủ dự án sản xuất, kinh doanh là quan hệ hợp đồng và họ tự do thỏa thuận thời hạn cho thuê trong giới hạn thời hạn nhà nước cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thuê.

Thứ tư, ưu đãi trong thuê đất khu công nghiệp.

Theo quy định của Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12/11/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư xác định khu công nghiệp được coi là địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn14. Tương tự, Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế cũng quy định: “Khu công nghiệp là địa bàn ưu đãi đầu tư, được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn theo pháp luật về đầu tư”. Bên cạnh đó, Nghị định này còn khẳng định thêm: “Khu công nghiệp được thành lập tại địa bàn thuộc danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn được hưởng chính sách ưu đãi áp dụng đối với địa bàn thuộc Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo pháp luật về đầu tư”15.

Theo quy định của pháp luật, những dự án đầu tư vào địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn được hưởng nhiều ưu đãi của nhà nước trong đó có ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất. Tác giả tổng hợp quy định tại Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước thì chủ đầu tư cơ sở hạ tầng khu công nghiệp sẽ được hưởng ưu đãi về tiền thuê đất khu công nghiệp như sau:

Trường hợp 1: Nếu khu công nghiệp nằm trên địa bàn không thuộc diện điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn (tức là khu công nghiệp nằm ở khu vực điều kiện kinh tế – xã hội bình thường hoặc điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn) thì được miễn tiền thuê đất 7 năm.

Trường hợp 2: Nếu khu công nghiệp nằm trên địa bàn kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn thì được miễn tiền thuê đất 11 năm.

Bên cạnh đó, pháp luật cũng quy định miễn tiền thuê đất đối với “dự án sử dụng đất xây dựng nhà ở cho công nhân của các khu công nghiệp theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư không được tính chi phí về tiền thuê đất vào giá cho thuê nhà”.

Ưu đãi về hạ tầng đất đai (cùng với các ưu đãi khác như ưu đãi vay vốn tín dụng, ưu đãi về thuế…) cho chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng là một trong những biện pháp mà nhà nước sử dụng để kích thích sự phát triển của các khu công nghiệp.

Nhiều chủ đầu tư được hưởng ưu đãi khi thuê đất khu công nghiệp nhưng sau đó vì nhiều lý do mà không có nhà đầu tư thứ cấp thuê lại đất trong khu công nghiệp. Sau một khoảng thời gian khu công nghiệp vẫn bị bỏ hoang hoặc tỉ lệ lấp đầy rất thấp. Nhiều chủ đầu tư xin chuyển đổi sang loại hình kinh doanh khác. Ví dụ như Khu công nghiệp Hà Nội – Đài Tư thuộc quận Long Biên – thành phố Hà Nội, có quy mô diện tích 40 ha do Công ty Xây dựng và Kinh doanh cơ sở hạ tầng khu công nghiệp Hà Nội – Đài Tư làm Chủ đầu tư đã thu hút 26 dự án thứ phát, vốn đăng ký 14 triệu USD và 320 tỷ đồng. Tuy nhiên, Khu công nghiệp đã được Thủ tướng Chính phủ đồng ý về chủ trương cho chuyển đổi thành khu dịch vụ thương mại và đô thị, Chủ đầu tư đang lập phương án chuyển đổi trình cấp có thẩm quyền phê duyệt16. Như vậy, trong trường hợp này, nếu mô hình kinh doanh mới không được ưu đãi tiền thuê đất hoặc ưu đãi thuê đất không bằng mức với trường hợp thuê đất khu công nghiệp thì ngân sách nhà nước bị thất thoát.

3. Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp và nâng cao hiệu quả thực thi

Trên cơ sở những phân tích nói trên, tác giả đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất khu công nghiệp như sau:

Thứ nhất, hoàn thiện quy định về thẩm quyền cho thuê đất đối với khu công nghiệp liên huyện, liên tỉnh.

Hiện nay, pháp luật chưa quy định thẩm quyền cho thuê đất khu công nghiệp trong trường hợp khu công nghiệp nằm trên địa bàn nhiều tỉnh, nhiều huyện khác nhau. Theo quan điểm của tác giả, đối với trường hợp khu công nghiệp liên tỉnh, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Bộ Tài nguyên và Môi trường, trường hợp khu công nghiệp liên huyện, thẩm quyền cho thuê đất thuộc về Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (các huyện có khu công nghiệp trực thuộc). Việc trao thẩm quyền như vậy vừa đảm bảo đúng chuyên môn, đúng địa bàn và đúng cấp hành chính.

Thứ hai, lựa chọn chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp thông qua hình thức đấu thầu.

Điều 149 của Luật đất đai năm 2013 đã quy định về đất khu công nghiệp và có xác định: “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”. Quy định đó dễ gây hiểu lầm rằng chỉ có tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mới được nhà nước cho thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Việc xác định tổ chức, cá nhân, hộ gia đình trong nước có được thuê đất khu công nghiệp để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hay không phải theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Theo quan điểm của tác giả, nếu Luật đất đai đã quy định về chủ thể được quyền thuê đất khu công nghiệp nhằm đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì nên liệt kê đầy đủ. Theo đó, những chủ thể đó gồm: cá nhân, tổ chức, hộ gia đình trong nước và tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Thứ ba, ban quản lý khu công nghiệp không thể đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Để đảm bảo tính khách quan trong lựa chọn nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng một khu công nghiệp cụ thể nào đó, tác giả xin đề xuất giải pháp sử dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư. Đồng thời những thông tin về năng lực của nhà đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp cần được tuyển chọn kỹ càng và công khai để người dân được biết. Tuy nhiên, đối với những khu công nghiệp mà không có nhà đầu tư nào muốn thuê đất kinh doanh kết cấu hạ tầng thì cơ quan có thẩm quyền vẫn phải kêu gọi, tìm kiếm nhà đầu tư. Đối với khu công nghiệp chỉ có một nhà đầu tư xin thuê đất để xây dựng kết cấu hạ tầng thì cơ quan có thẩm quyền cần đánh giá năng lực của chủ đầu tư này trước khi tiến hành cho thuê đất.

Bên cạnh đó, cũng để đảm bảo tính khách quan trong quản lý, sử dụng đất khu công nghiệp, pháp luật cần quy định Ban quản lý khu công nghiệp không đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Còn đối với khu công nghiệp đang hoạt động Ban quản lý khu công nghiệp đồng thời là chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì thay đổi theo phương thức chuyển giao quyền thuê đất đó cho chủ đầu tư khác và chủ đầu tư mới phải trả khoản tiền mà Ban quản lý khu công nghiệp đã bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng.

Thứ tư, hoàn thiện quy định về thời hạn cho thuê đất khu công nghiệp.

Pháp luật cần quy định về thời hạn cho thuê đất trong khu công nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Đất khu công nghiệp được xác định là đất phi nông nghiệp được sử dụng vào mục đích sản xuất công nghiệp. Vì thế, theo quan điểm của tác giả, thời hạn thuê đất khu công nghiệp của chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp giống với thời hạn cho thuê đất phục vụ sản xuất công nghiệp. Trường hợp, chủ đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp chết, giải thể, phá sản thì có thể chuyển nhượng lại cho chủ thể khác hoặc nhà nước phải tìm kiếm một chủ thể khác thay thế. Thứ năm, thời hạn chủ đầu phải hoàn thành nghĩa vụ xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Nhà nước cần có quy định về thời hạn mà chủ đầu tư phải tiến hành xây dựng xong kết cấu hạ tầng khu công nghiệp. Nếu sau thời hạn đó, chủ đầu tư không xây dựng xong thì bị tước giấy phép và cơ quan có thẩm quyền cho chủ đầu tư khác thuê đất. Đối với khu công nghiệp chuyển đổi sang mô hình kinh doanh khác thì chủ thể thuê đất phải hoàn trả lại khoản tài chính do được miễn tiền thuê đất. Chi phí thuê đất được tính theo mô hình kinh doanh mới./.

CHÚ THÍCH

1. Thạc sỹ, Khoa Luật – Học viện Phụ nữ Việt Nam.
2. TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Trường Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146.
3. Xem thêm: Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm khu công nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
4. Khoản 7 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
5. Khoản 8 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
6. Khoản 9 Điều 3 Luật đất đai năm 2013.
7. Khoản 2 Điều 59 Luật đất đai năm 2013.
8. Điểm d, Khoản 1, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
9. Điểm c, Khoản 2, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
10. Điểm b, Khoản 3, Điều 11 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
11. Khoản 2 Điều 149 Luật đất đai năm 2013.
12. Khoản 1 Điều 61 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
13. Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 80.
14. Phụ Lục II Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015.
15. Điều 24 Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
16. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp; tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 5/2018.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nguyễn Thị Bình (2016), Trách nhiệm bảo vệ môi trường khu công nghiệp của Ban Quản lý Khu công nghiệp, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Số chuyên đề tháng 8.
2. Nguyễn Thị Bình (2018), Bàn về khái niệm khu công nghiệp dưới góc độ pháp lý, Tạp chí Giáo dục và Xã hội, Số 86 (147) tháng 5/2018.
3. Chính phủ (2018), Nghị định số 82/2018/NĐ-CP ngày 22/05/2018 quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế.
4. Chính phủ (2018), Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư.
5. TS. Nguyễn Thị Nga, Hoàn thiện pháp luật về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao và khu kinh tế đặc biệt, Đề tài khoa học cấp Trường (Đại học Luật Hà Nội): “Hoàn thiện pháp luật về quyền của người sử dụng đất trong lĩnh vực đầu tư”, 2010, tr.146.
6. UBND Thành phố Hà Nội (2018), Báo cáo tình hình phát triển khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp; tình hình phát triển hạ tầng xã hội khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội, tháng 5/2018.