Những vấn đề pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản

Những vấn đề pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản

• Nội luật hóa quy định của Công ước về tội rửa tiền trong BLHS Việt Nam

TỪ KHÓA: Rửa tiền, Bất động sản, Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 09/2018, Tạp chí khoa học pháp lý

1. Khái quát về rửa tiền

Rửa tiền (money laundering) là hiện tượng phổ biến trong điều kiện kinh tế thị trường. Lần đầu tiên vấn đề phòng, chống rửa tiền ở Việt Nam được chính thức quy định trong Nghị định số 74/2005/NĐ-CP ngày 07/06/2005 về phòng, chống rửa tiền, trong đó có xác định một trong những chủ thể có trách nhiệm phòng, chống rửa tiền là “Các công ty dịch vụ buôn bán bất động sản có đăng ký kinh doanh” (khoản 2 Điều 6). Phải hơn sáu năm sau, ngày 01/9/2011, Bộ Xây dựng mới ban hành Thông tư số 12/2011/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định số 74/2005/NĐ-CP về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản. Đến năm 2012, Quốc hội đã thông qua Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2013) và Nghị định số 116/2013/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 74/2005/NĐ-CP) quy định về vấn đề phòng, chống rửa tiền nói chung.

Có thể nói, phòng, chống rửa tiền là hoạt động cần thiết để phòng, chống tội phạm, bảo đảm sự trong sạch, công bằng và ổn định cho đời sống xã hội. Lĩnh vực bất động sản là “mảnh đất béo bở” cho hoạt động rửa tiền. Vì vậy, phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản bên cạnh vai trò nêu trên còn giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Bài viết này sẽ phân tích pháp luật hiện hành về rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản, giới hạn trong phạm vi lãnh thổ Việt Nam với mong muốn góp phần hoàn thiện, nâng cao hiệu quả pháp luật về vấn đề này. Bài viết không bàn đến những hành vi rửa tiền xuyên quốc gia của các tổ chức, cá nhân tội phạm quốc tế. Các giao dịch bất động sản được đề cập trong bài viết bao gồm những giao dịch kinh doanh và không kinh doanh theo tiêu chí của pháp luật kinh doanh bất động sản.

1.1. Khái niệm rửa tiền

Theo Interpol (Tổ chức Cảnh sát Hình sự Quốc tế), rửa tiền là “bất kỳ hành vi hoặc nỗ lực nhằm che giấu hoặc ngụy tạo tài sản có được bất hợp pháp để làm cho chúng có vẻ có nguồn gốc hợp pháp”.[1] Còn theo Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, “Rửa tiền là hành vi của tổ chức, cá nhân nhằm hợp pháp hóa nguồn gốc của tài sản do phạm tội mà có” (khoản 1 Điều 4). Khái niệm này tương tự khái niệm rửa tiền được giải thích lần đầu tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 74/2005/NĐ-CP. Mặc dù chưa thống nhất hoàn toàn về câu chữ nhưng có thể có thể hiểu theo cách chung nhất của hai định nghĩa trên, rửa tiền là hành vi nhằm biến các thu nhập phi pháp thành các tài sản có nguồn gốc hợp pháp để cơ quan nhà nước có thẩm quyền không phát hiện ra.[2]

Rửa tiền được coi là hành vi nguy hại lớn đối với đối sống xã hội. Nó làm méo mó nền kinh tế, gây ra bất công xã hội khi những khoản thu nhập bất chính được biến thành những tài sản có giá trị lớn hoặc hàng hóa xa xỉ của những người có thu nhập bất chính. Nếu không ngăn chặn kịp thời nó sẽ kích thích những hành vi tội phạm nghiêm trọng như tham nhũng, buôn lậu…[3]

1.2. Rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản và hệ lụy

Pháp luật không có khái niệm chính thức về rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, theo giải thích rửa tiền nói chung ở trên, có thể hiểu rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản là hành vi hợp pháp hóa số tiền có nguồn gốc bất hợp pháp thông qua hoạt động giao dịch, kinh doanh bất động sản. Hành vi này có thể mô tả như sau: tổ chức, cá nhân dùng tiền có nguồn gốc bất hợp pháp để đầu tư, mua bất động sản sau đó bán lại để thu về số tiền được coi là có nguồn gốc giao dịch, kinh doanh bất động sản, một hoạt động hợp pháp được pháp luật thừa nhận.

Trong điều kiện thanh toán bằng tiền mặt được cho phép thực hiện đối với giao dịch, kinh doanh bất động sản hiện nay ở Việt Nam, đây rõ ràng là lĩnh vực lý tưởng để rửa tiền.[4] Đồng tiền sử dụng để thanh toán trong những giao dịch, kinh doanh bất động sản sẽ không thể kiểm soát được giá trị thực sự cũng như nguồn gốc của nó. Bên cạnh đó, nguồn tiền bất chính đầu tư vào bất động sản chẳng những bảo đảm được giá trị mà còn mang lại cho kẻ rửa tiền những khoản lợi nhuận không nhỏ. Đây chính là nguyên nhân khiến cho khoản tiền bất chính có lý do được đưa vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Tình trạng trên sẽ gây ra nhiều bất ổn cho thị trường bất động sản và lợi ích chung của xã hội. Thứ nhất, việc đổ tiền không cần tính toán nhiều vào bất động sản sẽ dẫn đến sự mất cân đối về cung cầu một cách “giả tạo”, khiến cho giá cả bất động sản gia tăng một cách bất hợp lý. Điều này sẽ khiến cho những người có nhu cầu sử dụng bất động sản thực sự sẽ không thể tiếp cận được loại tài sản này bằng thu nhập chân chính của mình. Thứ hai, rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản sẽ làm lãng phí tài nguyên quốc gia, tài sản xã hội. Nhiều khu nhà ở, khu dân cư cao cấp đã có chủ bị bỏ hoang trong các khu đô thị mới nhiều năm không loại trừ nguyên nhân rửa tiền. Số tiền này có khi bị bòn rút từ ngân sách nhà nước do tham nhũng hoặc có được do cưỡng bức những người làm ăn chân chính hoặc từ những phi vụ làm ăn phi pháp. Tất cả đều ảnh hưởng xấu đến lợi ích chung của xã hội và lợi ích chính đáng của từng người dân cần phải được ngăn chặn, xử lý kịp thời.

2. Biện pháp phòng, chống rửa tiền

Đối với những giao dịch bất động sản không kinh doanh, pháp luật chưa có quy định về vấn đề phòng, chống rửa tiền. Nội dung cụ thể của pháp luật phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản được quy định chi tiết tại Thông tư số 12/2011/TT-BXD ngày 01/9/2011. Văn bản này hướng dẫn thực hiện Nghị định số 74/2005/NĐ-CP và được ban hành dựa trên cơ sở Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006… vốn đều đã hết hiệu lực. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn chưa có văn bản nào thay thế Thông tư số 12/2011/TT-BXD và nội dung Thông tư này không trái với các văn bản pháp luật hiện hành về rửa tiền nói chung và rửa tiền trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói riêng nên nó vẫn còn hiệu lực thi hành. Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 và Nghị định số 116/2013/NĐ-CP với tư cách là những văn bản pháp luật có giá trị pháp lý cao nhất hiện hành về phòng, chống rửa tiền có đề cập vấn đề rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nhưng ở mức độ khá chung chung. Vì vậy, bài viết này chủ yếu dựa vào cấu trúc, nội dung Thông tư số 12/2011/TT-BXD để phân tích quy định pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản có sự kết hợp với các quy định mới nêu trên.

Hiệu quả của hoạt động phòng, chống rửa tiền phụ thuộc vào biện pháp thực hiện mà pháp luật quy định và trách nhiệm thực hiện. Chúng ta có thể phân loại các biện pháp này bao gồm:

– Nhận biết, thu thập thông tin về khách hàng và báo cáo các giao dịch đáng ngờ;

– Áp dụng biện pháp tạm thời;

– Đào tạo về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Bài viết này chỉ đi sâu phân tích 2 biện pháp đầu tiên. Biện pháp “Đào tạo về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản” (quy định tại Điều 12 Thông tư số 12/2011/TT-BXD) không có ý nghĩa thực tế bởi nó được áp dụng đối với các chủ thể hoạt động dịch vụ môi giới, định giá bất động sản, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản. Kiến thức này không phục vụ cho mục đích của họ nên họ không quan tâm. Hơn nữa, với một Chương trình khung đào tạo ôm đồm, phi thực tế thì việc giảng dạy kiến thức pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho các đối tượng này là điều khó khả thi.[5]

2.1. Nhận biết, thu thập thông tin về khách hàng và báo cáo các giao dịch đáng ngờ

Để phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản, cơ quan chức năng cần nắm bắt thông tin về các giao dịch kinh doanh bất động sản có dấu hiệu rửa tiền. Những giao dịch này được pháp luật gọi là “giao dịch đáng ngờ”. Theo khoản 6 Điều 4 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 thì: “Giao dịch đáng ngờ là giao dịch có dấu hiệu bất thường hoặc có cơ sở hợp lý để nghi ngờ tài sản trong giao dịch có nguồn gốc từ hoạt động tội phạm hoặc liên quan tới rửa tiền”. Theo khoản 7 Điều  22 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 thì các dấu hiệu đáng ngờ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản bao gồm:

a) Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;

b) Khách hàng không quan tâm đến giá bất động sản, phí giao dịch phải trả;

c) Khách hàng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản hoặc không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân;

d) Giá thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá thị trường.

Các dấu hiệu đáng ngờ được hướng dẫn tại khoản 1 Điều 9 Thông tư số 12/2011/TT-BXD có phần chi tiết hơn, gồm:

a) Không thể xác định được khách hàng theo thông tin khách hàng cung cấp hoặc một giao dịch liên quan đến một bên không xác định được danh tính;

b) Doanh số giao dịch trên tài khoản không phù hợp với tình trạng tài chính hoặc với thông tin và hoạt động kinh doanh thông thường của khách hàng hoặc có sự thay đổi đột biến trong doanh số giao dịch trên tài khoản của khách hàng;

c) Giao dịch được tiến hành bởi một khách hàng có liên quan đến các hoạt động bất hợp pháp đã đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng mà tổ chức báo cáo biết hoặc có trong danh sách cảnh báo do Bộ Công an và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp;

d) Hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ về bất động sản có dấu hiệu giả mạo (ví dụ: con dấu giả, chữ ký giả, giấy chứng minh nhân dân giả, hộ chiếu giả, địa chỉ bất động sản không đúng thực tế…);

e) Các giao dịch bất động sản là giao dịch ủy quyền nhưng không có cơ sở pháp lý;

f) Địa chỉ của các bên tham gia giao dịch không chính xác (ví dụ như: ghi địa chỉ tại quận B, tỉnh A nhưng trên thực tế tỉnh A không có quận B…) và có thay đổi địa chỉ so với những lần giao dịch trước. Thông tin về cùng một khách hàng được khai báo khác nhau trong các lần giao dịch khác nhau;

g) Khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá cả bất động sản, phí giao dịch phải trả;

h) Khách hàng giao dịch không có ủy quyền nhưng không cung cấp được các thông tin liên quan tới bất động sản, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân;

i) Giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường.

Các giao dịch đáng ngờ nói trên phải được báo cáo cho cơ quan có chức năng bởi tổ chức (đối tượng) báo cáo. Theo khoản 2 Điều 3 Thông tư số 12/2011/TT-BXD thì “Tổ chức báo cáo” gồm các sàn giao dịch bất động sản; các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản. Trách nhiệm này sau đó được tiếp tục khẳng định tại Nghị định số 116/2013/NĐ-CP là: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản, môi giới bất động sản và sàn giao dịch bất động sản phải áp dụng các biện pháp nhận biết khách hàng đối với bên mua, bên bán trong hoạt động môi giới mua, bán bất động sản; đối với chủ sở hữu tài sản trong việc cung cấp dịch vụ quản lý bất động sản”. Các chủ thể nào được Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 đổi tên thành “đối tượng báo cáo” (khoản 3, 4, 5 Điều 3).

Để làm các công việc trên, Thông từ 12/2011/TT-BXD quy định tổ chức báo cáo phải “Xây dựng quy chế nội bộ về phòng, chống rửa tiền” (Điều 4), “Bố trí cán bộ hoặc bộ phận chịu trách nhiệm về phòng, chống rửa tiền” (Điều 5), “Nhận biết khách hàng và cập nhật thông tin về khách hàng” (Điều 6), “Rà soát thông tin về khách hàng và giao dịch” (Điều 7) và “Báo cáo giao dịch đáng ngờ” (Điều 9). Việc báo cáo phải thực hiện bằng văn bản (theo mẫu tại phụ lục số 2 của Thông tư 12/2011/BXD) cho Cục Phòng, chống rửa tiền thuộc Cơ quan Thanh tra, giám sát ngân hàng – Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản – Bộ Xây dựng. Trong trường hợp cần thiết Tổ chức báo cáo có thể báo cáo cho Cơ quan trên bằng các phương tiện fax hoặc điện thoại nhưng sau đó phải gửi báo cáo bằng văn bản. Thời hạn báo cáo là 48 giờ đối với giao dịch đáng ngờ kể từ thời điểm phát hiện dấu hiệu đáng ngờ. Trường hợp phát hiện giao dịch có liên quan tới hoạt động tội phạm, Tổ chức báo cáo phải báo cáo cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong vòng 24 giờ kể từ thời điểm phát hiện.

Như vậy, thông tin để phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất lớn vào các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp họ có báo cáo thì cơ quan có chức năng mới có căn cứ thực hiện các hoạt động xử lý theo nhiệm vụ, quyền hạn của mình. Từ đây có thể thấy, các quy định trên có những hạn chế sau:

– Tiêu chí xác định giao dịch đáng ngờ quá đơn giản, “ngây ngô” dễ dàng bị vô hiệu hóa (hầu hết tất cả các tiêu chí) hoặc tiêu chí không có căn cứ để xác định, như tiêu chí “Giá cả thỏa thuận giữa các bên giao dịch không phù hợp giá cả thị trường” bởi hiện nay chưa có cơ sở chính thức để xác định giá thị trường thực sự của bất  ngđộ sản ở nước ta;

– Trách nhiệm báo cáo giao dịch đáng ngờ được quy định cho các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản hoàn toàn không khả thi bởi các lý do: thứ nhất, nó đi ngược lại với các lợi ích của các chủ thể này. Nếu họ tích cực làm theo quy định của pháp luật thì sẽ bị mất khách hàng và hơn nữa chi phí phát sinh trong hoạt động kinh doanh sẽ tăng cao; thứ hai, pháp luật không có quy định cụ thể trách nhiệm pháp lý cũng như các cơ sở để quy trách nhiệm pháp lý trong trường hợp họ không thực hiện báo cáo theo quy định pháp luật;

– Trách nhiệm của chủ đầu tư các dự án kinh doanh bất động sản trong phòng, chống rửa tiền bị bỏ qua. Trong trường hợp khách hàng giao dịch trực tiếp với họ mà không qua môi giới, sàn giao dịch bất động sản thì các thông tin nghi vấn sẽ không có chủ thể nào có trách nhiệm báo cáo;

– Bất cập trong kiểm soát rửa tiền trong kinh doanh bất động sản ở hoạt động đầu tư và các giao dịch bất động sản mang tính chất cá nhân không phải với chủ thể kinh doanh bất động sản, chưa kể đến những dự án đầu tư bất động sản có vốn dưới 20 tỷ đồng theo khoản 1 Điều 5 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP.[6] Theo quy định tại đây, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất) thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã và không cần vốn pháp định. Nguồn tiền phi pháp hoàn toàn có thể được đầu tư vào các dự án bất động sản để có đầu ra là tiền sạch nhưng lại hoàn toàn không có quy định về việc kiểm soát. Bên cạnh đó, “tiền đen” cũng có thể sử dụng để mua các bất động sản của hộ gia đình, cá nhân một cách dễ dàng mà không có cơ chế nào kiểm soát. Nguyên nhân chính là do hình thức thanh toán bằng tiền mặt vẫn được phép thực hiện trong hầu hết các giao bất động sản hiện nay.[7]

2.2. Áp dụng biện pháp tạm thời

Việc áp dụng biện pháp tạm thời nhằm mục đích để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định có dấu hiệu rửa tiền trong kinh doanh bất động sản hay không. Theo Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD thì biện pháp tạm thời là “không thực hiện giao dịch”. Tổ chức báo cáo có quyền áp dụng biện pháp này trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD và không phải chịu trách nhiệm pháp lý đối với những thiệt hại phát sinh từ việc không thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật (khoản 4 Điều 10 Thông tư số 12/2011/TT-BXD). Quy định này rõ ràng không khả thi vì nó chắc chắn ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Biện pháp này sau đó được thay đổi thành “trì hoãn giao dịch” (Điều 33 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP). Thời trì hoãn giao dịch tối đa là 3 ngày làm việc kể từ khi áp dụng biện pháp này. Khi áp dụng biện pháp trì hoãn giao dịch, đối tượng báo cáo phải báo cáo ngay bằng văn bản và thông báo ngay bằng điện thoại cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền,[8] đồng thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam để phối hợp. Nếu sau 3 ngày làm việc kể từ ngày bắt đầu áp dụng biện pháp trì hoãn giao dịch mà đối tượng báo cáo không nhận được văn bản phản hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có quyền thực hiện giao dịch (khoản 1 Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP).

Ngoài ra, pháp luật còn quy định thêm biện pháp phong tỏa tài khoản, niêm phong, tạm giữ tài sản. Các biện pháp này cũng được giao cho các tổ chức báo cáo thực hiện trên cơ sở của quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và báo cáo việc thực hiện cho Ngân hàng Nhà nước (Điều 33 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012). Chánh án tòa án nhân dân, Chánh án tòa án quân sự, Viện trưởng viện kiểm sát nhân dân, Viện trưởng viện kiểm sát quân sự, Thủ trưởng cơ quan điều tra có thẩm quyền ra quyết định yêu cầu đối tượng báo cáo áp dụng biện pháp phong tỏa tài khoản và chịu trách nhiệm về quyết định này.[9]

Như vậy, việc phòng chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản của Nhà nước gần như hoàn toàn dựa vào các tổ chức (đối tượng) báo cáo, trong khi thực hiện điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động kinh doanh của họ. Các tổ chức kinh doanh phải bố trí nhân sự phục vụ cho công việc vốn thuộc về trách nhiệm của Nhà nước. Điều này sẽ gây ra những tốn kém nhất định. Ngoài ra, chắc chắn họ sẽ bị mất khách hàng nếu trong giao dịch kinh doanh họ tìm cách tìm hiểu xem đối tác của mình có rửa tiền hay không. Điều đó đi ngược lại với mục đích, cũng như lợi ích của các chủ thể kinh doanh bất động sản. Ngoài ra, pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể nào về xử lý vi phạm đối với hành vi không báo cáo liên quan đến rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nên các tổ chức báo cáo cũng không quan tâm đến việc thực hiện nhận biết, báo cáo các dấu hiệu rửa tiền. Đó là lý do tại sao cho đến thời điểm hiện tại, cơ quan chức năng chưa phát hiện được vụ rửa tiền nào trong kinh doanh bất động sản bằng những quy định nói trên. Thực tế, một vài vụ rửa tiền chỉ được phát hiện khi đã thực hiện xong qua các vụ án tham nhũng.[10]

3. Kết luận và kiến nghị

Phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản là trách nhiệm của Nhà nước. Theo Điều 40 Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012 thì trách nhiệm này được giao cho Bộ Xây dựng chủ trì thực hiện. Tuy nhiên, từ thực trạng quy định của pháp luật và thực tế phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nêu trên, chúng ta phải thừa nhận rằng hoạt động này hoàn toàn không có hiệu quả.

Xuất phát từ thực tế này và yêu cầu cấp bách của xã hội đối với việc phòng, chống rửa tiền nói chung và rửa tiền trong kinh doanh bất động sản nói riêng, tác giả có những kiến nghị sau:

(i) Thay đổi phương thức phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản. Hoạt động này phải được thực hiện chủ động hơn bởi các cơ quan có chức năng chứ không chỉ trông chờ vào báo cáo của các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản như quy định hiện hành. Cụ thể, các giao dịch kinh doanh bất động sản của các chủ thể kinh doanh phải được thông tin cụ thể trên trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp để cơ quan chức năng có thể theo dõi. Các cơ quan nhà nước này sẽ tự phân loại các giao dịch được xếp vào diện có dấu hiệu rửa tiền để có biện pháp xử lý phù hợp;

(ii) Mở rộng phạm vi phòng, chống rửa tiền trong giao dịch bất động sản. Pháp luật hiện hành chỉ quy định việc phòng, chống rửa tiền đối với các giao dịch kinh doanh bất động sản giữa khách hàng và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thực hiện thông qua môi giới và sàn giao dịch bất động sản. Trong khi đó những giao dịch bất động sản giữa cá nhân với nhau và hoạt động đầu tư xây dựng bất động sản ở tất cả các quy mô đều là cách thức rửa tiền đơn giản. Vì vậy, Nhà nước cần nhanh chóng chỉnh sửa, bổ sung pháp luật về phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản cho phù hợp với thực tế chứ không chỉ riêng đối với các hoạt động kinh doanh;

(iii) Thay đổi phương thức thanh toán trong tất cả giao dịch bất động sản. Theo đó, mọi giao dịch bất động sản đều phải thanh toán qua ngân hàng, kể cả kinh doanh và không kinh doanh chứ không được phép thanh toán bằng tiền mặt như hiện nay. Đây là giải pháp căn cơ nhất bởi như vậy Nhà nước mới có thể kiểm soát được dòng tiền thanh toán trong các gi ao dịch bất động sản, từ đó ngăn chặn được nạn rửa tiền và đồng thời nó cũng giúp nâng cao sự an toàn trong giao dịch bất động sản.

Việt Nam đã có cam kết với các tổ chức quốc tế về phòng, chống rửa tiền. Trên cơ sở này, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 2112/QĐ-TTg ngày 25/11/2014 về kế hoạch hành động quốc gia về phòng, chống rửa tiền và tài trợ khủng bố giai đoạn 2015 – 2020. Giai đoạn này sắp đến thời điểm kết thúc nhưng thực tiễn phòng, chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa đạt được kỳ vọng của xã hội. Vì vậy, Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh quy định pháp luật, phương thức thực hiện chống rửa tiền để giai đoạn tiếp theo có kết quả tốt hơn. Cụ thể, Luật Phòng, chống rửa tiền năm 2012, Nghị định số 116/2013/NĐ-CP cần được sửa đổi, bổ sung sớm nhất có thể. Thông tư số 112/2011/TT-BXD cần phải được thay thế ngay lập tức bởi một văn bản khác phù hợp hơn..

CHÚ THÍCH

[1] Interpol, Money laundering, https://www.interpol.int/Crime-areas/Financial-crime/Money-laundering, truy cập ngày 10/8/2018. Nguyên văn tiếng Anh: “any act or attempted act to conceal or disguise the identity of illegally obtained proceeds so that they appear to have orginated from legitimate sources”.

[2] Công ty luật Minh Khuê, “Thế nào là “tiền bẩn” và “rửa tiền”?”, Tạp chí Tài chính điện tử, truy cập ngày 10/8/2018.

[3] PV, “Tác động khôn lường của tội phạm rửa tiền đối với nền kinh tế”, Tạp chí Tài chính điện tử, truy cập ngày 10/8/2018.

[4] Ngọc Tuân, “Bất động sản, lĩnh vực rửa tiền phổ biến nhất”, Báo điện tử của Bộ Thông tin và Truyền thông, truy cập ngày 15/8/2018.

[5] Tham khảo thêm Chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới  bất động sản được ban hành kèm theo Thông tư số 11/2015/TT-BXD ngày 30/12/2015. Phần kiến thức phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản được quy định với thời lượng 4 tiết học.

[6] Nghị định quy định thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.

[7] Chỉ tổ chức, cá nhân nước ngoài khi mua, thuê mua nhà ở tại Việt Nam mới phải thanh toán thông qua các tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Xem điểm c, khoản 2 Điều 162 Luật Nhà ở năm 2014.

[8] Theo khoản 6 Điều 22 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP, các cơ quan có thẩm quyền này bao gồm: Cơ quan điều tra các cấp; Tòa án nhân dân, Tòa án quân sự các cấp; Viện kiểm sát nhân dân, Viện kiểm sát quân  sựcác cấp.

[9] Xem them Điều 23 Nghị định số 116/2013/NĐ-CP.

[10] Chẳng hạn như vụ Giang Kim Đạt. Xem thêm: Đức Minh, “Vụ Giang Kim Đạt: con tham ô, cha rửa tiền”, Báo điện tử Pháp Luật thành phố Hồ Chí Minh, truy cập 15/10/2018. Theo cáo trạng tại của Viện Kiểm sát công bố tại Tòa án nhân dân Hà Nội, số tiền tham ô tại Vinashin của Giang Kim Đạt đã chuyển cho cha là Giang Kim Hiển mua 40 bất động sản đứng tên người thân trong gia đình.

Tác giả: Lưu Quốc Thái – Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 09/2018 (121)/2018 – 2018, Trang 37-43

Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý