Đối tượng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam và trên thế giới

Mục lục

Đối tượng thuê mua nhà ở xã hội theo pháp luật Việt Nam và kinh nghiệm một số quốc gia trên thế giới

Tác giả: Phạm Yến Nhi [1]

TÓM TẮT

Thuê mua nhà ở xã hội, dù vẫn chưa phải là hình thức giao dịch phổ biến tại Việt Nam, nhưng lại là cơ hội hầu như duy nhất để sở hữu một bất động sản đối với rất nhiều hộ gia đình và cá nhân có thu nhập hạn chế. Trong điều kiện thực tế cung không đủ cầu, việc lựa chọn đúng đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội là thật sự cần thiết.

Bài viết giới thiệu những nội dung cơ bản về đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam và so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới về các nội dung như điều kiện về chủ thể, điều kiện về tình trạng nhà ở, điều kiện về nơi cư trú và điều kiện về thu nhập của chủ thể được thuê mua nhà ở xã hội. Từ đó, tác giả bài viết gợi mở một số kinh nghiệm nhằm góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.

Xem thêm tài liệu liên quan:

Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

1. Điều kiện về chủ thể

Bộ tiêu chí dùng để lựa chọn các ứng viên đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội được xây dựng dựa trên cơ sở những đối tượng dễ bị tổn thương nhất cần được hỗ trợ nhà ở. Tại các quốc gia trên thế giới, người được ưu tiên phân bổ thường là người khuyết tật (được áp dụng cho 20 quốc gia trong số 30 quốc gia thành viên của tổ chức OECD); nạn nhân của bạo lực gia đình (Pháp, Malta, Bồ Đào Nha) hoặc các hộ gia đình bị ảnh hưởng bởi thiên tai (Latvia). Tiêu chí cũng có thể thay đổi theo đặc thù của từng địa phương, như ưu tiên cho những gia đình nhiều thành viên hoặc những gia đình trẻ ở những địa phương có dân số già. Riêng đối với Nhật Bản và Israel, phân bổ nhà ở được thực hiện thông qua việc bốc thăm.2 Tiêu chí ưu tiên trong một số trường hợp cụ thể dựa vào quyết định của người tiến hành lựa chọn khi họ nhận thấy tính bức thiết của nhu cầu. Bộ tiêu chí sẽ tùy thuộc vào chính sách phát triển nhà ở của mỗi quốc gia nhưng ít nhiều phụ thuộc và liên quan trực tiếp đến thu nhập, tình trạng cư trú và thực trạng nhà ở hiện tại. Chẳng hạn, ở Đức người đủ điều kiện thụ hưởng nhà ở xã hội phải có cư trú hợp pháp ít nhất 01 năm tại địa phương.3

Ở Việt Nam, 10 nhóm đối tượng được liệt kê được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội. Nhóm đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội bao gồm (1) Người có công với cách mạng; (2) Hộ gia đình nghèo và cận nghèo khu vực nông thôn; (3) Hộ gia đình khu vực nông thôn bị ảnh hưởng thiên tai; (4) Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo khu vực đô thị; (5) Người lao động tại các doanh nghiệp; (6) Sĩ quan hạ sĩ quân thuộc công an và quan đội nhân dân; (7) Cán bộ công chức viên chức; (8) Đối tượng trả lại nhà ở công vụ; (9) Học sinh, sinh viên; (10) Người bị thu hồi đất chưa được nhà nước bồi thường. Trong đó, nhóm đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội là các chủ thể thuộc nhóm 1,4,5,6,7,8,10 (theo Điều 49 Luật nhà ở năm 2014).

Qua cách liệt kê của điều luật, có thể thấy rằng, những đối tượng này có điểm chung là thường gặp khó khăn về chỗ ở. Có thể họ cần nhận được sự đền đáp của xã hội (đối tượng 1&8); những người có khả năng tài chính hạn chế (4); người lao động (5,6,7); những người cần chỗ ở tạm thời (10). Tuy nhiên, để chính sách thành công phải có tiêu chí cụ thể để xác định nhóm đối tượng mục tiêu cần được hỗ trợ. Những nhóm người này có thể gặp vấn đề trong việc tìm kiếm nhà ở nhưng nếu những vấn đề này có thể giải quyết bằng phương thức khác hiệu quả hơn thì không cần thiết chính sách nhà ở can thiệp, tức là họ không cần trở thành đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Nhóm 1, đối với người có công với cách mạng, hoàn toàn không thể phủ nhận những đóng góp to lớn của những người này đã hy sinh vì đất nước, nhưng không vì thế mà xác định họ gặp khó khăn về nhà ở. Việc ghi nhận và đền đáp công ơn của những người này nên được thực hiện bằng chính sách người có công với cách mạng hơn là các chính sách hỗ trợ về nhà ở nếu như nhà ở không phải là nhu cầu thiết yếu không được đáp ứng của họ.

Nhóm 4, người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị. Người có thu nhập thấp là những người mà thu nhập của họ không đến mức phải đóng thuế thu nhập cá nhân thường xuyên. Theo nội dung điều luật, chỉ quy định dành cho người thu nhập thấp ở đô thị được hưởng trợ cấp, có nghĩa là người thu nhập thấp ở khu vực nông thôn không được hưởng trợ cấp nhà ở, đã tạo ra sự bất bình đẳng giữa người có thu nhập thấp ở hai khu vực này; chính sách này có thể hình thành trên cơ sở suy luận về tính bức thiết trong việc tìm nhà ở khu vực nông thôn thấp hơn tại các khu vực thành thị, tuy nhiên, điều này không phải lúc nào cũng đúng, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa nhanh chóng tại một số khu vực nông thôn như hiện nay. Đồng thời, người có thu nhập thấp chưa chắc không thể tự mình tìm kiếm được chỗ ở. Hiện tại họ là người có thu nhập thấp thậm chí không có thu nhập do thất nghiệp nhưng họ đã tích lũy được của cải trước đó. Nhóm này có thể sử dụng tài sản tích lũy được để chi trả cho nhu cầu nhà ở của mình. Cho nên, Khoản 4 Điều 49, sau khi liệt kê người có thu nhập thấp, dấu chấm phẩy “;” nên được thay bằng dấu phẩy (,) để người đọc biết được rằng chỉ có hai đối tượng hộ nghèo và cận nghèo phải ở tại khu vực đô thị, còn người có thu nhập thấp áp dụng cho cả khu vực nông thôn và thành thị.

Nhóm 5, người lao động làm việc tại các doanh nghiệp cũng nằm trong nhóm các đối tượng đủ điều kiện nhận hỗ trợ về nhà ở xã hội. Quy định này vừa thừa lại vừa thiếu, thừa vì không cần phải sử dụng cụm từ trong và ngoài khu công nghiệp, thiếu vì nếu chỉ dành cho người lao động làm việc tại các doanh nghiệp thì người lao động làm việc tại các hợp tác xã hay các tổ chức xã hội sẽ không được xem xét bởi hợp tác xã không phải doanh nghiệp. Điều này thể hiện sự phân biệt thiếu bình đẳng trong việc lựa chọn đối tượng được hỗ trợ nhà ở xã hội. Vì lẽ đó, Khoản 5 Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 nên được quy định “Người lao động có nhu cầu nhà ở”.

Nhóm 6 và 7, là nhóm sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức. Tương tự như nhóm thứ năm, họ cũng có thể tự trang trải cho nhu cầu nhà ở của mình mà không cần sự hỗ trợ của chính sách nhà ở xã hội.

Nhóm 8, là những người trả lại nhà ở công vụ. Nhóm này có thể do không còn nhu cầu nhà ở công vụ nên họ trả lại hoặc có chỗ ở mới phù hợp hơn. Điều này không đồng nghĩa với việc họ có khó khăn về nhà ở. Ngoài ra, nếu rơi vào trường hợp các đối tượng mà nhà nước thu hồi nhà ở theo điểm b, c, d, đ Khoản 1 Điều 84 Luật nhà ở năm 2014 được cơ quan, tổ chức đang trực tiếp quản lý, sử dụng người này có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi người đó sinh sống căn cứ vào tình hình cụ thể để giải quyết cho thuê, cho thuê mua, mua nhà ở xã hội hoặc giao đất để họ xây dựng nhà ở4. Những người này họ không có nhu cầu nhà ở nên họ trả lại nhà hoặc họ không đủ điều kiện thuê nhà như đã có sở hữu nhà ở thì không cần giải quyết chỗ ở cho họ nữa, có nghĩa là họ không thuộc đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội như Khoản 5 Điều 81 Luật nhà ở năm 2014 diễn giải. Vì vậy, quy định dành cho đối tượng này là không cần thiết.

Nhóm 10, nhóm người bị thu hồi đất kèm theo nhà trên đất mà chưa được nhà nước bồi thường. Nhóm người này đang trong thời gian chờ giải quyết bồi thường của nhà nước. Cho nên, có chăng nhu cầu của họ cũng chỉ mang tính chất tạm thời. Nhu cầu này sẽ kết thúc khi nhà nước thực hiện bồi thường. Nếu nhu cầu này kéo dài là do thủ tục giải quyết bồi thường chưa kịp thời, chưa thỏa đáng. Chúng ta lấy chính sách nhà ở xã hội để giải quyết cho những bất cập của chính sách khác hoàn toàn không nằm trong mục tiêu của chính sách nhà ở xã hội.

Việc liệt kê đối tượng của Điều 49 có nguồn gốc từ những quy định và điều kiện lịch sử trước đây liên quan đến hệ thống nhà ở xã hội. Sau chiến tranh, việc áp dụng chế độ phân phát bao cấp cho những người có công với cách mạng, cán bộ công nhân viên chức làm việc trong bộ máy nhà nước và các doanh nghiệp quốc doanh là điều cần thiết và phù hợp với tình hình lúc bấy giờ. Tuy nhiên, những thay đổi to lớn trong quá trình phát triển kinh tế, xã hội tại Việt Nam trong thời gian qua đã khiến cho những quy định này trở nên không còn phù hợp, và cần có những thay đổi nền tảng để phù hợp với hoàn cảnh hiện tại. Những đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội được nêu chưa mang tính khái quát, có sự trùng lắp và thiếu những đối tượng cần thiết, không thể hiện được tính quy phạm trong tư duy lập pháp.

Tóm lại, việc quy định về đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội ở mỗi quốc gia là khác nhau phụ thuộc vào điều kiện và mục đích các quốc gia theo đuổi. Tuy nhiên, xác định tiêu chí rõ ràng để lựa chọn đúng đối tượng theo mục tiêu đã chọn là điều cần thiết. Do đó, 07 đối tượng được đưa ra trong Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 là một danh sách cụ thể nhưng chưa khái quát được tất cả những đối tượng cần được hỗ trợ nhà ở. Việc lựa chọn đối tượng mang tính liệt kê như vậy không thể hiện được mục tiêu của chính sách. Bằng cách này, nó thể hiện tính duy ý của nhà làm luật và bỏ sót những đối tượng cần hỗ trợ. Người trả lại nhà ở công vụ hay những người bị thu hồi đất là những trường hợp cụ thể. Nó không mang tính đại diện cho đại đa số những chủ thể cần hỗ trợ về nhà ở. Những đối tượng cụ thể này nếu cần được ưu tiên nên được đưa vào các tiêu chí cụ thể do mỗi địa phương xây dựng khi xét thấy cần thiết.

2. Điều kiện về tình trạng nhà ở

Thứ nhất, chưa có nhà ở tại nơi sinh sống, học tập.

Người chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống, học tập (điểm a Khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2014). Trong trường hợp nơi đăng ký thường trú và nơi sinh sống học tập (tạm trú) không cùng một địa điểm, nếu đã có nhà ở tại nơi đăng ký thường trú nhưng không phải nơi sinh sống, học tập thì có được thuê mua nhà ở xã hội hay không. Những người này chưa từng được hưởng chính sách nhà ở xã hội theo nguyên tắc mỗi đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở chỉ được hỗ trợ giải quyết một lần (Khoản 5 Điều 23 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Hiện tại, nếu nhóm người này không có nhà nhưng trước đó đã từng được hưởng chính sách nhà ở xã hội thì không được thuê mua nhà ở xã hội.

Theo nội dung điều luật thì những người có nhà ở vẫn được thuê mua nhà ở xã hội, miễn là nhà ở đó không tọa lạc tại nơi sinh sống, học tập. Những người này không thật sự thiếu chỗ ở mà chỉ là phát sinh nhu cầu có thêm chỗ ở. Chính vì vậy, quy định điều kiện về tình trạng nhà ở không chỉ xem xét tại nơi sinh sống và làm việc mà nên xem xét tình trạng nhà ở chung của người được thuê mua để tránh trường hợp một đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội nhiều lần hoặc đã sở hữu nhà ở nhưng vẫn được thuê mua nhà ở xã hội. Chính vì vậy, điểm a Khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2014 nên được sửa đổi như sau:“Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, chưa được mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích nhà ở bình quân đầu người trong hộ gia đình thấp hơn mức diện tích nhà ở tối thiểu do Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và từng khu vực”.

Diện tích nhà ở bình quân đầu người tối thiểu được Chính phủ quy định theo từng thời kỳ và khu vực. Cụ thể hiện nay luật quy định nếu có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì diện tích nhà ở bình quân phải thấp hơn 10m2/người (theo Khoản 4 Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Đồng thời, cần có quy định riêng về việc thuê nhà ở xã hội cho nhóm đối tượng là học sinh, sinh viên có điều kiện kinh tế hạn chế.

Thứ hai, phải có giấy xác nhận tình trạng nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Để chứng minh tình trạng nhà ở hiện tại, tùy theo từng đối tượng mà cơ quan xác nhận cũng khác nhau. Đối tượng thuộc Khoản 1 Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi đăng ký hộ khẩu xác nhận. Đối tượng thuộc Khoản 4,5,6,7 Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 do cơ quan nơi đang làm việc xác nhận. Đối tượng thuộc Khoản 8 Điều 49 Luật nhà ở năm 2014 do cơ quan nơi đang làm việc hoặc trước khi nghỉ hưu xác nhận chưa có nhà ở và cơ quan quản lý nhà ở công vụ xác nhận đã trả lại nhà ở công vụ. Đối với đối tượng tại Khoản 10 Điều 49 Luật nhà ở năm 2014, việc xác nhận do Ủy ban nhân dân huyện thực hiện5. Việc xác nhận hiện trạng nhà ở của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội trên thực tế được trao cho Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc cấp huyện. Thế nhưng, do thiếu thông tin và không nắm rõ hiện trạng nhà đất của người yêu cầu nên nhiều cơ quan không đủ căn cứ đánh giá và đã từ chối xác nhận.

Ngoài ra, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp yêu cầu phải có giấy xác nhận của đơn vị về đối tượng và thực trạng nhà ở (Điều 22 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP). Việc xác nhận này không đúng chức năng và gây khó khăn cho doanh nghiệp bởi doanh nghiệp không đủ điều kiện nắm rõ thực trạng nhà ở của người lao động. Cho nên, doanh nghiệp vẫn còn băn khoăn khi xác nhận. Thậm chí có thể phát sinh tình trạng doanh nghiệp xác nhận dựa vào mối quan hệ thân thích thay vì dựa vào nhu cầu thực tế về nhà ở của người lao động, dẫn đến việc cung cấp nhà ở xã hội cho người không có nhu cầu thực sự, làm mất cơ hội của những người thực sự có nhu cầu.

Để việc xác nhận tình trạng nhà ở được thực hiện chính xác, đơn vị thực hiện xác nhận cần phải có đầy đủ thông tin. Hiện nay, hệ thống thông tin quản lý đất đai, nhà ở chưa được cập nhật đầy đủ so với thực tế việc sở hữu nhà ở của người dân. Ngoài ra, hệ thống thông tin giữa các địa phương và các cơ quan quản lý riêng biệt còn rời rạc, chưa được liên thông và không tạo ra được hệ thống thông tin đồng bộ. Do đó, xây dựng hệ thống thông tin nhà đất đầy đủ là cơ sở đánh giá hiện trạng nhà ở của người dân và là cơ sở xác nhận chính xác tình trạng nhà ở của từng người và từng hộ dân nhằm phục vụ tốt nhất cho việc lựa chọn đối tượng thuê mua nhà ở xã hội.

3. Điều kiện về nơi cư trú

Để đáp ứng điều kiện về nơi cư trú, đối tượng được thuê mua nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú (hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên) tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội6.

Quy định điều kiện về nơi cư trú trong việc phân bổ nhà ở xã hội làm tăng thêm những khó khăn cho những người dân nhập cư, là những người vốn đã gặp nhiều hạn chế trong việc tiếp cận các dịch vụ công cộng như y tế, giáo dục và nhà ở. Những người thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội phải có đăng ký thường trú tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà ở xã hội; trường hợp không có đăng ký thường trú thì phải có đăng ký tạm trú từ một năm trở lên tại tỉnh, thành phố đó. Thay vì hạn chế tình trạng nhập cư, điều tốt hơn có thể làm là xây dựng những chính sách và chương trình thực tế giúp cho việc nhập cư diễn ra hiệu quả hơn. Điều này tốt cho người nhập cư và tốt cho cả các thành phố đang trong quá trình đô thị hóa7.

Thay vì dựa vào thời gian cư trú, theo kinh nghiệm của một số quốc gia Châu Âu, những người được thuê hay thuê mua nhà ở xã hội là những người có tên trong danh sách chờ (waiting list) đủ lâu sẽ được ưu tiên có được nhà ở xã hội8. Có nghĩa là mặc dù đủ điều kiện được thuê, thuê mua nhà ở xã hội nhưng do số lượng nhà ở ít hơn số lượng đăng ký (cung nhỏ hơn cầu) nên những người này được đưa vào danh sách chờ. Thời gian chờ là một trong những yếu tố ưu tiên xem xét giải quyết chỗ ở thay vì dựa vào thời gian cư trú mà pháp luật Việt Nam đang quy định (có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú từ 01 năm trở lên).

Những tiêu chí ưu tiên tính điểm trong danh sách chờ nhà ở có thể tham khảo ở Anh: (i) Là người vô gia cư; (ii) Đang sống trong chỗ ở chật chội; (iii) Ngôi nhà hiện tại đã bị cảnh báo về nguy cơ sức khỏe và nguồn gốc bệnh tật. Nói cách khác, tình hình tồi tệ càng cao, người đó sẽ được nhanh chóng đưa lên danh sách chờ và sớm được cung cấp một nơi ở. Ngoài ra, một số yếu tố khác được xem xét: (i) Đã sống ở địa phương trong một thời gian nhất định; (ii) Đang làm việc trong khu vực này; (iii) Đang chăm sóc cho người cư trú ở địa phương đó; (iv) Thu nhập dưới một mức nhất định9.

Điều kiện về nơi cư trú được đặt ra nhằm ưu tiên cho những người đã từng sinh sống và làm việc trong một thời gian nhất định, đồng thời hạn chế sự nhập cư vào các thành phố lớn. Tuy nhiên, những quy định này đã tạo ra những rào cản và tốn thêm chi phí, cả chính thức và phi chính thức, để người nghèo mới có thể mua, thuê mua nhà ở xã hội. Cho nên, nhằm tạo điều kiện cho người có khả năng tài chính hạn chế được tiếp cận nhà ở xã hội, giảm bớt thủ tục hành chính trong giao dịch về nhà ở xã hội, quy định điều kiện về thời gian tạm trú nên được xóa bỏ và thay thế bằng thời gian chờ đợi được xét duyệt khi đã đủ điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội, những quy định đang được áp dụng tại một số quốc gia.

4. Điều kiện về thu nhập

Để đánh giá khả năng chi trả, có nhiều tiêu chí khác nhau được sử dụng. Tiêu chí được các quốc gia ở Châu Âu sử dụng tập trung vào tỷ lệ giữa chi phí dành cho nhà ở và thu nhập thực tế. Chi phí dành cho nhà ở được xác định dựa theo giá thị trường tại nơi có nhà ở. Trong khi đó, thu nhập được đánh giá là tổng thu nhập thực tế mà người đăng ký hưởng chính sách nhà ở xã hội có được từ tất cả các nguồn thu nhập trong đó bao gồm, nhưng không giới hạn từ lương. Người có nhu cầu nhà ở chủ động tìm kiếm căn nhà phù hợp trên thị trường. Căn cứ vào tỷ lệ này, trợ cấp nhà ở sẽ bù đắp dựa trên phần còn thiếu10.

Với ba loại hình tại một số quốc gia của nhóm ngũ phân có thu nhập thấp nhất tại các quốc gia này (i) Thuê nhà tư nhân, (ii) Thuê nhà được trợ cấp và (iii) Sở hữu nhà ở có thế chấp, các mức chi trả tính theo thu nhập của người dân. Xét trường hợp của Tây Ban Nha, tỷ lệ giữa thu nhập và chi phí thuê nhà nếu thuê của tư nhân chiếm đến 60% thu nhập; người thuê nhà có trợ cấp chi trả khoảng 13% thu nhập vào việc thuê nhà, nếu sở hữu có thế chấp thì chi phí cho nhà ở chiếm tỷ lệ 50% trên tổng thu nhập. Cư dân có thể lựa chọn chương trình nhà ở xã hội nào phù hợp và được hưởng trợ cấp tương ứng. Nếu chọn thuê tư nhân thì cư dân đủ điều kiện sẽ được trợ cấp phần vượt quá 40% thu nhập so với giá thuê tư nhân trên thị trường (trong trường hợp này, chính phủ trợ cấp 20% vượt). Nếu chọn chương trình thuê có trợ cấp và đủ điều kiện thì cư dân phải thanh toán 13% thu nhập của mình.

Trong khi đó, ở Mỹ, tỷ lệ được trợ cấp thấp hơn 40% so với tỷ lệ Châu Âu đang áp dụng. Theo đó, khả năng chi trả được chấp nhận rộng rãi là một hộ gia đình không chi trả quá 30% thu nhập hàng năm cho nhà ở. Gia đình nào phải chi trả nhiều hơn 30% thu nhập cho nhà ở được coi như gặp khó khăn trong chi trả cho nhu cầu nhà ở và có thể ảnh hưởng tiêu cực đến các khoản chi tiêu dành cho thực phẩm, quần áo, giao thông và chăm sóc sức khỏe. Cho nên phần chi cho nhà ở vượt quá 30% sẽ được chính phủ trợ cấp thông qua phiếu trợ cấp nhà ở11.

Mỹ không ban hành một hệ thống tiêu chuẩn chung thống nhất trên toàn quốc để xếp hạng những người trong danh sách chờ đợi nhà ở. Quốc hội chỉ xác định tiêu chí ưu tiên cho một số đối tượng, việc xây dựng các tiêu chí cụ thể được trao cho chính quyền địa phương như cựu chiến binh, các gia đình bị di dời theo quyết định của chính phủ, người già người tàn tật được ưu tiên hơn khi có cùng những điều kiện khác12.

Thời điểm đánh giá khả năng chi trả cho nhu cầu nhà ở được các quốc gia xác định khi cư dân đăng ký được hưởng trợ cấp nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhằm bảo đảm nguyên tắc nhà ở xã hội được hỗ trợ cho những người không đủ khả năng có được một mái nhà thích đáng theo giá thị trường, một số quốc gia sẽ đánh giá lại thu nhập trong quá trình thuê nhà. Chẳng hạn Nhật Bản, không chỉ căn cứ vào thời điểm đăng ký nhà ở, thu nhập của người thuê nhà ở công cộng còn được theo dõi và giám sát trong suốt quá trình thuê. Nếu thu nhập của người ở nhà thuê công cộng tăng trên ngưỡng thu nhập quy định thì người dân được khuyến khích trả lại nhà. Trên thực tế, việc trục xuất là rất khó khăn. Cho nên, chính phủ đã tăng mức tiền thuê đáng kể đối với các đối tượng có thu nhập tăng lên trong quá trình thuê nhà ở công cộng13.

Cùng chung xu hướng của các quốc gia trên thế giới, ở Việt Nam, thu nhập cũng được xem là yếu tố cơ bản để lựa chọn chủ thể hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, điều kiện về thu nhập để được hưởng chính sách nhà ở khi cá nhân không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp là hộ nghèo, cận nghèo thì thu nhập bình quân đầu người phải thuộc diện nghèo, cận nghèo theo quy định của Thủ tướng Chính phủ (điểm c Khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2014). Tuy nhiên, so với các nước trên thế giới, điểm khác biệt mà Việt Nam đang áp dụng đối với tiêu chuẩn thu nhập đó là Việt Nam chỉ đưa ra ngưỡng thu nhập tối đa (thu nhập thường xuyên tối đa là 11 triệu đồng, nếu vượt quá mức này thì được coi là có thu nhập thường xuyên thuộc diện chịu thuế) được áp dụng chung cho tất cả các hình thức giao dịch thuê, mua, thuê mua. Không có quy định điều kiện riêng dành cho thuê mua. Chỉ cần có thu nhập thường xuyên dưới ngưỡng chịu thuế thu nhập cá nhân thì được xem là đủ điều kiện về thu nhập để có thể thuê, mua, nhà ở xã hội và được hưởng cùng một mức trợ cấp như nhau.

Quy định này trong thực tế áp dụng sẽ dẫn đến những bất cập. Thứ nhất, thu nhập cá nhân ở Việt Nam hiện nay rất khó để xác định một cách chính xác, đầy đủ. Những khoảng thu nhập chính thức có thể xác định được là lương và các khoản phụ cấp của người lao động làm việc tại các khu vực chính thức. Tuy nhiên, những khoản thu nhập mang tính chất thường xuyên nhưng phi chính thức rất khó xác định, ví dụ như thu nhập giống lương hàng tuần hay hàng tháng của người lao động không ký kết hợp đồng lao động. Cho nên, việc xác định thu nhập không thực sự chính xác. Thứ hai, một người có thu nhập thấp không có nghĩa là họ sẽ không có khả năng chi trả cho nhà ở. Một người về hưu có mức thu nhập (từ lương hưu) thấp nhưng họ hoàn toàn có khả năng chi trả cho chỗ ở của mình và thậm chí cho cả con cái của họ. Trong quá khứ họ có thể có thu nhập cao, hoặc cũng có thể sở hữu khối tài sản lớn, cũng có thể họ có được tài sản lớn từ tặng cho hoặc trúng xổ số (những khoản thu nhập này lại không được tính khi đánh giá khả năng chi trả bởi vì những khoản này không mang tính thường xuyên và nằm ngoài tiêu chí đánh giá theo điểm c Khoản 2 Điều 52 Luật nhà ở năm 2014). Thứ ba, dựa vào một mức về thu nhập là căn cứ chung để xác định điều kiện cho tất cả các trường hợp sẽ không công bằng cho những người có thu nhập không đồng đều nhau. Do áp dụng cùng một mức hỗ trợ, những người có thu nhập quá thấp sẽ gặp nhiều trở ngại hơn so với những người có thu nhập cao hơn trong quá trình tiếp cận nhà ở.

Vì vậy, việc hoàn thiện pháp luật về thuê, mua nhà ở xã hội tại Việt Nam cần chú ý các vấn đề sau: Thứ nhất, Thu nhập là yếu tố quan trọng nhưng không phải là duy nhất để đánh giá khả năng chi trả về nhà ở, cần phải tính đến khối tài sản mà người này đang sở hữu. Khả năng chi trả nên được đánh giá trong mối quan hệ với giá nhà ở trên thị trường tại khu vực nơi người đó đăng ký nhà ở để có thể xác định cụ thể mức độ thiếu hụt thực tế khi họ chi trả cho nhu cầu nhà ở.

Thứ hai, Áp dụng chung một mức trợ cấp cho tất cả các chủ thể tuy đơn giản cho bên chủ thể thực hiện chính sách nhưng không mang lại hiệu quả cao cho người thụ hưởng chính sách vì nhu cầu được hỗ trợ của các nhóm đối tượng không đồng nhất. Quy định cần đưa ra các mức áp dụng khác nhau áp dụng cho các chủ thể có thu nhập khác nhau và hình thức giao dịch khác nhau.

Thứ ba, Cần có sự tham gia của nhiều cơ quan trong việc đánh giá thu nhập khi xem xét khả năng chi trả của đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội. Việc kết hợp nhiều cơ quan này nhẳm bảo đảm tính khách quan trong việc đánh giá. Ở Hoa kỳ, khả năng chi trả này được giám sát bởi nhiều cơ quan khác nhau như Hiệp hội các nhà môi giới địa ốc quốc gia (NAR), Bộ Phát triển đô thị và Nhà ở Hoa Kỳ (HUD)14./.

CHÚ THÍCH

Thạc sỹ, Giảng viên Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Hồ Chí Minh.
OECD (2019), Key characteristics of social rental housing in Affordable Housing Database. Accessed 29/9/2020 https://www.oecd.org/els/family/PH4-3-Characteristics-of-social-rental-housing.pdf.
OECD (2019), Affordable Housing Database. Accessed 29/9/2020 https://www.oecd-ilibrary.org/sites/ e885d313-en/index.html?itemId=/content/component/e885d313-en.
Khoản 5 Điều 81 và Khoản 1 Điều 84 Luật Nhà ở năm 2014.
Phụ lục I Thông tư số 20/2016/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Khoản 1 Điều 51 Luật nhà ở năm 2014.
UN – Habitat (2005), Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á, sách hướng dẫn cho các nhà hoạch định chính sách.
Scanlon, Kathleen, Fernández Arrigoitia, Melissa and Whitehead, Christine M E (2015), “Social housing in Europe”, European Policy Analysis, (17), pp. 1-12.
https://www.thetenantsvoice.co.uk/advice_from_us/are-you-eligible-for-social-housing/ Accessed 14/5/2018.
OECD (2019), Equity indicators affordable housing.
Trần Ngô Đức Thọ (2013), “Người Mỹ làm nhà ở cho người có thu nhập thấp thế nào?”, Tạp chí Quy hoạch Đô thị, số 15.
Jingchun Lin (2011), The Development of Affordable Housing – A Case Study in Guangzhou City, China, Master of Science Thesis.
Masahiro Kobayashi (2016), The Housing Market and Housing Policies in Japan, Asian Development Bank Institute.
John M.Quigley and Steven Raphael, “Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?”, Journal of Economic Perspectives, Volume18, Number 1, pp. 191-214.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Phạm Sỹ Liêm (2010), “Tài chính nhà ở xã hội Việt Nam, thách thức và giải pháp”, Tạp chí người xây dựng, Số tháng 8/2010, tr. 3-8.
OECD (2019), Key characteristics of social rental housing in Affordable Housing Database.
OECD (2019), Affordable Housing Database.
OECD (2019), Equity indicators affordable housing.
UN – Habitat (2005), Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á, sách hướng dẫn cho các nhà hoạch định chính sách.
Scanlon, Kathleen, Fernández Arrigoitia, Melissa and Whitehead, Christine M E (2015), “Social housing in Europe”, European Policy Analysis, Volume 17, pp. 1-12.
Trần Ngô Đức Thọ (2013), “Người Mỹ làm nhà ở cho người có thu nhập thấp thế nào?”, Tạp chí Quy hoạch Đô thị, số 15.
Jingchun Lin (2011), The Development of Affordable Housing – A Case Study in Guangzhou City, China, Master of Science Thesis.
Masahiro Kobayashi (2016), The Housing Market and Housing Policies in Japan, Asian Development Bank Institute.
John M.Quigley and Steven Raphael, “Is Housing Unaffordable? Why Isn’t It More Affordable?”, Journal of Economic Perspectives, Volume 18, Number 1, pp. 191-214.