Những bất cập trong quy định của Luật Nhà ở hiện hành về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở

Những bất cập trong quy định của Luật Nhà ở hiện hành về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở

Tác giả: Lại Thị Bích Ngà & Lê Thị Trang

TÓM TẮT

Luật nhà ở năm 2014 đã được hợp nhất với Luật kiến trúc số 40/2019/QH14; Luật đầu tư số 61/2020/QH14; Luật số 62/2020/QH14 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật xây dựng; Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư số 64/2020/QH14, trong văn bản hợp nhất số 03/VBHN-VPQH ngày 15 tháng 7 năm 2020, mặc dù có những sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện, tuy nhiên qua thực tiễn việc áp dụng các quy định của Luật nhà ở nói chung và điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch nói riêng còn tồn tại một số vướng mắc, khó khăn (sau đây gọi chung là Luật nhà ở). Bài viết này, chúng tôi luận giải một số vấn đề bất cập trong quy định về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở hiện hành từ thực tiễn nghề nghiệp của công chứng viên và đề xuất kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở.

1. Người đại diện không phải là chủ thể của giao dịch về nhà ở

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở, để trở thành một trong các bên tham gia giao dịch về nhà ở thì bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải thỏa mãn các điều kiện sau: bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở. Theo quy định này, người được chủ sở hữu uỷ quyền thực hiện việc: bán nhà, cho thuê mua nhà ở… được xác định là bên bán nhà, bên cho thuê mua nhà ở. Quy định này của Luật nhà ở mâu thuẫn với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về đại diện.

Theo quy định tại Điều 135 của Bộ luật dân sự năm 2015 về căn cứ xác lập quyền đại diện thì ủy quyền là một hình thức của đại diện. Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đại diện có đưa ra định nghĩa sau:“Đại diện là việc cá nhân, pháp nhân (sau đây gọi chung là người đại diện) nhân danh và vì lợi ích của cá nhân hoặc pháp nhân khác (sau đây gọi chung là người được đại diện) xác lập, thực hiện giao dịch dân sự”. Với khái niệm về đại diện này thì khi thực hiện công việc ủy quyền, người được ủy quyền không nhân danh chính mình mà họ thực hiện công việc ủy quyền nhân danh người ủy quyền. Tinh thần này cũng được thể hiện trong quy định tại Điều 562 của Bộ luật dân sự năm 2015 khi đưa ra khái niệm về hợp đồng ủy quyền: “Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó, bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”. Như vậy, trong một hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng thuê nhà… nếu xuất hiện người được ủy quyền, thì người được ủy quyền không phải là bên bán nhà, bên cho thuê nhà. mà tư cách pháp lý của người được ủy quyền trong các hợp đồng này là người đại diện của bên bán nhà, bên cho thuê nhà. hay nói cách khác là đại diện cho chủ sở hữu nhà ở. Đó là tinh thần được quy định trong Bộ luật dân sự năm 2015. Tuy nhiên, tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở lại quy định người được chủ sở hữu ủy quyền là bên bán nhà, bên cho thuê nhà. Quy định này của Điều 119 Luật nhà ở dẫn đến cách hiểu không thống nhất với quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về đại diện nói chung và về uỷ quyền nói riêng, bởi không thể hiện đúng tính chất của đại diện trong giao dịch dân sự.

Ví dụ: Ông Nguyễn Văn A là chủ sở hữu một căn nhà tại thành phố Hà Nội. Do đi công tác, nên ông A có ủy quyền cho em trai mình là ông Nguyễn Văn B được thực hiện các công việc ủy quyền sau: được quyền bán căn nhà, được quyền cho thuê căn nhà. Hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B được xác lập hợp pháp. Tìm được người mua nhà là ông Trần Văn C. Ông B và ông C đến tổ chức hành nghề công chứng tại thành phố Hà Nội đề nghị công chứng hợp đồng mua bán nhà.

Trong giao dịch mua bán nhà của tình huống này, ông Nguyễn Văn A là chủ sở hữu nhà ở (người có quyền được bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở ). Nguyễn Văn B là người được ông A ủy quyền thực hiện việc bán nhà. Ông C là người mua căn nhà. Nếu căn cứ vào Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở và Điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015 và căn cứ vào quy định “bên bán nhà là chủ sở hữu nhà” được quy định tại chính Khoản 1 Điều 119 thì bên bán nhà là ông A. Căn cứ vào Điều 134, Điều 135 và Điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 thì ông B có tư cách pháp lý là người đại diện cho ông A do được ông A ủy quyền. Tuy nhiên, nếu căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở với nội dung quy định “người được chủ sở hữu nhà ở ủy quyền là bên bán nhà” thì ông B lại có tư cách pháp lý là bên bán nhà.

Trong thực tiễn công chứng, khi xác định chủ thể của giao dịch đối với tình huống này, các công chứng viên không xác định tư cách pháp lý của ông B là bên bán nhà. Mà trong tình huống này, các bên khi lập hợp đồng xác định: Bên bán nhà là ông A; Bên mua nhà là ông C; Người đại diện cho bên bán nhà là ông B. Việc các công chứng viên xác định tư cách của ông B không dựa vào quy định “người được chủ sở hữu ủy quyền là bên bán nhà” là phù hợp với lý luận về việc xác định tư cách pháp lý của các bên tham gia giao dịch.

Từ những phân tích trên, chúng ta nhận thấy việc các nhà làm luật đưa ra quy định người được chủ sở hữu ủy quyền là bên: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà tại Khoản 1 Điều 119 Luật nhà ở là chưa chính xác. Vì người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền chỉ là người nhân danh và vì lợi ích của chủ sở hữu nhà ở xác lập, thực hiện giao dịch về nhà ở trong phạm vi được ủy quyền. Họ là có tư cách pháp lý người đại diện cho bên: bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà.

2. Điều kiện của cá nhân tham gia giao dịch về nhà ở không thống nhất với các quy định về người có quyền sở hữu nhà ở và quyền của chủ sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 119 của Luật nhà ở, chủ thể là cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân sự phải đáp ứng điều kiện: “phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự”. Khoản 2 Điều 20 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về người có năng lực hành vi dân đầy đủ là người đủ 18 tuổi trở lên và không rơi vào trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự . Như vậy, với quy định của Điều 119 Luật nhà ở thì những người chưa đủ 18 tuổi, những người rơi vào trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự; khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự thì không đủ điều kiện để trở thành chủ thể của giao dịch dân sự liên quan đến nhà ở.

– Theo quy định từ Điều 21 đến Điều 24 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì những chủ thể là người chưa đủ 18 tuổi, người bị mất năng lực hành vi dân sự; khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, hạn chế năng lực hành vi dân sự họ vẫn được quyền tham gia vào giao dịch dân sự, cụ thể:

+ Người từ 0 đến dưới 6 tuổi và người mất năng lực hành vi dân sự khi tham gia vào giao dịch dân sự thì họ phải có người đại diện theo pháp luật đại diện cho họ xác lập và thực hiện giao dịch .

+ Người từ đủ đến dưới 15 tuổi và người hạn chế năng lực hành vi dân sự khi tham gia vào các giao dịch dân sự phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của bản thân thì họ được tự mình xác lập và thực hiện. Ngoài các giao dịch này ra, thì với tất cả các giao dịch dân sự còn lại, khi xác lập và thực hiện giao dịch, họ phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý .

+ Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì việc tham gia xác lập và thực hiện giao dịch là do họ được tự mình thực hiện hay do người giám hộ xác lập thực hiện phụ thuộc vào quyết định của Toà án .

Việc Luật nhà ở quy định cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân sự phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự là không phù hợp với quy định Điều 7 của chính Luật nhà ở về đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, và cũng không đồng nhất với quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở, cụ thể:

Điều 7 Luật nhà ở có quy định những đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trong đó cá nhân được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam gồm: cá nhân trong nước; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật nhà ở . Với quy định này, điều luật không dựa vào năng lực hành vi để xác định điều kiện cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Điều này có nghĩa là, ngoài cá nhân có năng lực hành vi dân sự đầy đủ có quyền sở hữu nhà ở thì những cá nhân có năng lực hành vi dân sự như: hạn chế năng lực hành vi dân sự; mất năng lực hành vi dân sự; khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; chưa đủ 18 tuổi cũng có quyền sở hữu nhà ở. Những chủ thể này có quyền sở hữu nhà ở thì họ cũng có quyền được tham gia vào giao dịch dân sự về nhà ở. Bởi điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở quy định về quyền của chủ sở hữu nhà ở. Theo đó, chủ sở hữu nhà ở có quyền: “Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó”. Như vậy, chủ sở hữu nhà ở có quyền bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở mà không bị hạn chế bởi năng lực hành vi dân sự của chủ sở hữu.

Đối chiếu với quy định tại Điều 169 Luật đất đai năm 2013 về nhận quyền sử dụng đất và Điều 186 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất cho thấy, chủ thể là cá nhân khi tham gia vào giao dịch dân có liên quan đến quyền sử dụng đất không bắt buộc có điều kiện “phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự”. Quyền sử dụng đất và nhà đều là tài sản được xếp vào loại tài sản bất động sản11, nhưng trong Luật đất đai và Luật nhà ở không thống nhất trong quy định về điều kiện của cá nhân khi tham gia giao dịch liên quan đến hai loại tài sản này.

Chúng ta cùng xem xét ví dụ sau:

Ông Nguyễn Văn A là chủ sở hữu căn hộ chung cư X, nay ông A muốn tặng cho cháu ruột của mình là anh Nguyễn Văn B căn nhà này. Anh B hiện 17 tuổi. Bố mẹ cháu B đã đồng ý cho anh B được tự mình giao kết và thực hiện hợp đồng tặng cho với tài sản tặng cho là căn nhà thuộc sở hữu của ông A. Ông A và anh B đến tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền chứng nhận hợp đồng tặng cho đề nghị công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở được giao kết giữa ông A và anh B. Tiếp nhận yêu cầu công chứng của ông A và anh B, nếu Công chứng viên căn cứ vào Khoản 3 Điều 21 Bộ luật dân sự năm 2015, Điều 7 và Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở thì công chứng viên chấp nhận cho anh B được quyền tham gia giao kết hợp đồng tặng cho này. Nhưng nếu căn cứ vào quy đinh tại Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở thì công chứng viên sẽ có căn cứ để không chấp nhận cho anh B được giao kết hợp đồng tặng cho, vì hiện tại anh B 17 tuổi – chưa đủ năng lực hành vi dân sự.

Đây là những tình huống thực tế mà công chứng viên thường gặp trong hoạt động công chứng. Trong tình huống này, nếu công chứng viên từ chối yêu cầu công chứng của người yêu cầu công chứng là công chứng viên đã vi phạm Khoản 2 Điều 32 Hiến pháp năm 2013; Điều 7 và Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở; Nhưng nếu thụ lý yêu cầu công chứng thì sẽ vi phạm điểm a Khoản 2 Điều 119 Luật nhà ở. Có sự bất cập này là do quy định về điều kiện của cá nhân tham gia giao dịch về nhà ở được quy định tại Điều 119 Luật nhà ở không thống nhất với quy định tại Điều 7 Khoản 1 Điều 10 Luật nhà ở.

3. Kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nhà ở về điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở

Một là, bỏ quy định bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở là người được chủ sở hữu ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở.

Hai là, sửa quy định về điều kiện năng lực hành vi dân sự của cá nhân khi tham gia giao dịch về nhà ở theo hướng cá nhân khi tham gia giao dịch về nhà ở phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự. Từ đó, có thể sửa lại Điều 119 Luật nhà ở như sau:

4/ Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a/ Là chủ sở hữu nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b/ Nếu là cá nhân thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Khoản 4 Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản năm 2020.

2/ Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận thế chấp, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý nhà ở là cá nhân thì phải có điều kiện sau đây:

a/ Nếu là cá nhân trong nước thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

b/ Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có năng lực hành vi dân sự phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này và không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch…

3/ Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận thế chấp, nhận góp vốn, được ủy quyền quản lý nhà ở là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì phải thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản lý nhà ở thì phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”./.