Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

Tác giả: Phạm Yến Nhi [1]

TÓM TẮT

Thuê mua nhà ở xã hội đóng một vai trò quan trọng trong thị trường nhà ở thông qua việc cung cấp nhà ở cho những người mong muốn sở hữu nhưng không có khả năng mua nhà. Hình thức thuê mua nhà ở xã hội đã phổ biến từ nhiều thập kỷ trước và tại một số quốc gia, nó đã bước qua giai đoạn phát triển rực rỡ nhất. Tuy nhiên, hình thức nay còn tương đối mới mẻ ở Việt Nam. Bài viết này đề cập đến một số nội dung liên quan đến bản chất pháp lý của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trên cơ sở phân tích quy định pháp luật Việt Nam và so sánh với quy định của một số quốc gia trên thế giới từ đó, đưa ra một số kiến nghị góp phần hoàn thiện quy định pháp luật về thuê mua nhà ở xã hội tại Việt Nam.

1. Khái niệm thuê mua nhà ở xã hội

Không phổ biến và lâu đời giống như hình thức cho thuê và mua bán nhà ở, thuê mua nhà ở tại Việt Nam ra đời muộn hơn, trên cơ sở của sự kết hợp giữa thuê và mua. Đặc thù này thường tạo ra sự nhầm lẫn dẫn đến không thống nhất trong cách hiểu về thuê mua nhà ở.

Xuất phát từ sự ra đời của thuê mua nhà ở, người thuê nhà mong muốn rằng mình có quyền mua nhà ở đang thuê. Tuy nhiên, trong những khái niệm về thuê mua nhà ở được quy định tại các văn bản pháp luật qua các giai đoạn đều dẫn tới kết quả cuối cùng là phải mua nhà khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Việc không mua có thể được cho là vi phạm hợp đồng và việc phải thanh toán số tiền để mua nhà nhưng không được sở hữu nhà được coi là chế tài cho sự vi phạm này. Trước khi Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật nhà ở năm 2014 được ban hành, ở Việt Nam, các nhà làm luật có những quan niệm khác nhau về thuê mua nhà ở xã hội qua từng thời kỳ và được thể hiện qua các văn bản pháp luật khác nhau.

Đầu tiên, phải kể đến Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC. Đây được coi là văn bản pháp luật đầu tiên đưa ra quy định về hợp đồng thuê mua. Theo đó, hợp đồng thuê mua được ghi nhận là “Hợp đồng thuê tài sản bao gồm các quy định cho phép bên thuê được mua tài sản khi đã thực hiện đầy đủ các điều kiện thỏa thuận trong hợp đồng đó gọi là hợp đồng thuê mua”2.

Tiếp đến, thuê mua nhà ở xã hội được đề cập đến trong Luật nhà ở năm 2005. Theo đó, thuê mua nhà ở xã hội được định nghĩa “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đang thuê sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ của người thuê trong một thời gian quy định” (Khoản 1 Điều 105 Luật nhà ở năm 2005). Đến Nghị định số 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 9 năm 2006 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, thuê mua nhà ở xã hội được định nghĩa lại “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê nhà ở xã hội sau một thời gian quy định thì được công nhận sở hữu đối với nhà ở đó” (Khoản 5 Điều 3). Song song đó, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 đưa ra khái niệm về thuê mua nhà, công trình xây dựng nói chung “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là hình thức kinh doanh bất động sản, bên thuê mua trở thành chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng đang thuê mua sau khi trả hết tiền thuê mua theo hợp đồng thuê mua”3. Sau khi Luật nhà ở năm 2005 sửa đổi, bổ sung năm 2009, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật nhà ở đưa ra định nghĩa như sau: “Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở”4.

Cuối cùng, Luật nhà ở năm 2014 được ban hành đã thay thế và bãi bỏ tất cả các văn bản nêu trên. Tuy nhiên, Luật nhà ở năm 2014 không đưa ra khái niệm thuê mua nhà ở xã hội mà chỉ đưa ra khái niệm thuê mua nhà ở. Theo đó, “thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua 20% giá trị của nhà ở thuê mua, trừ trường hợp người thuê mua có điều kiện thanh toán trước thì được thanh toán không quá 50% giá trị nhà ở thuê mua; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hàng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định; sau khi hết hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”5. Song song đó, Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng đưa ra khái niệm về thuê mua nhà, công trình xây dựng “Thuê mua nhà, công trình xây dựng là thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một khoản tiền và được sử dụng nhà, công trình xây dựng đó; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê; sau khi đã thanh toán đủ số tiền thuê mua thì bên thuê mua trở thành chủ sở hữu đối với nhà, công trình xây dựng đó”6.

Dựa vào hai khái niệm nêu trên, để xác định hợp đồng thuê mua nhà ở, giao dịch đó phải chứa đựng những cam kết của bên thuê mua. Thứ nhất, để giao kết hợp đồng, bên thuê mua phải có khoản tiền thanh toán trước (20-50% giá trị hợp đồng đối với nhà ở xã hội). Thứ hai, để thực hiện hợp đồng, bên thuê mua phải thanh toán số tiền còn lại bằng tiền thuê (hàng tháng đối với nhà ở xã hội). Thứ ba, để chấm dứt hợp đồng, bên thuê mua được sở hữu nhà ở khi thực hiện đầy đủ hai nghĩa vụ trên. Có thể thấy rằng, định nghĩa mà cả Luật nhà ở năm 2014 và Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 đưa ra đều tập trung vào nghĩa vụ và cách thức thanh toán của bên thuê mua, không thể hiện tính chất đặc thù của hợp đồng này như một số nước đã quy định. Hai khái niệm này không đề cập đến quyền mà chỉ liệt kê nghĩa vụ mà bên thuê mua phải thực hiện.

Ngoài ra, hai vấn đề cần lưu ý trong các khái niệm trên về việc quy định nghĩa vụ thanh toán của bên thuê mua: Thứ nhất, tiền thuê mà bên thuê mua phải thanh toán hàng tháng là khoản tiền được chia nhỏ ra từ tổng giá trị căn nhà có nghĩa là số tiền này là khoản tiền tích lũy và trả dần cho đủ toàn bộ giá trị căn nhà, giống như trả góp trong hợp đồng mua trả góp; thứ hai, kết thúc hợp đồng, bên thuê mua không có lựa chọn nào khác ngoài việc phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà và mua nó. Nếu không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ để mua nhà là thực hiện không đúng hợp đồng, có thể vi phạm hợp đồng và chịu những chế tài nhất định. Theo luật thực định và thực tế áp dụng pháp luật, hoạt động thuê mua nhà ở xã hội thực chất là mua bán trả dần. Bên thuê mua được sở hữu nhà ở là kết quả của quá trình thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng thuê mua nhà ở. Bên thuê mua bắt buộc phải mua nhà khi kết thúc hợp đồng thuê mua bằng cách trả đầy đủ tiền thuê mua trong thời hạn thuê mua. Vì vậy, khái niệm thuê mua nhà ở này áp dụng cho nhà ở xã hội không phù hợp với nguyên lý căn bản của thuê mua nhà ở cả về cách thức thực hiện hợp đồng và hậu quả pháp lý khi chấm dứt hợp đồng. Quy định này cho thấy sự khác biệt về cơ sở để xác định giao dịch thuê mua nhà ở trong chính sách nhà tại Việt Nam và một số nước trên thế giới.

Ở Mỹ, có hai loại hình thuê mua: thuê kèm theo quyền chọn mua (lease option purchase) và thuê để mua (rent to own). So với loại thứ nhất, loại thứ hai thể hiện mức độ quan tâm của người thuê mua đối với quyết định mua nhiều hơn và khi kết thúc hợp đồng, người thuê mua sẽ mua nếu không có những biến cố lớn làm thay đổi ý định mua của họ. Trong khi đó đối với loại hình thứ nhất, người thuê mua vẫn còn lưỡng lự đối với quyết định mua. Tuy nhiên, cả hai loại hình này đều cho người thuê mua quyền được lựa chọn có mua hay không khi kết thúc hợp đồng, chỉ khác biệt ở điểm chi phí cho quyền chọn này là khác nhau.

Ở Thái Lan, hợp đồng cho thuê “Seng” dài hạn mang bản chất của hợp đồng thuê mua. Theo hình thức này, người thuê trả một lần món tiền lớn gọi là Pae Jia vào đầu kỳ cho thuê và sau đó thanh toán tiền thuê hàng tháng trên danh nghĩa đối với thời gian còn lại của kỳ cho thuê đó. Trong hợp đồng này, hai bên có thể thỏa thuận bên thuê được gia hạn hoặc lựa chọn mua nhà vào cuối kỳ cho thuê7. Hình thức này áp dụng phổ biến cho nhà cho thuê dành cho mọi đối tượng thu nhập thấp, thậm chí cả những khu dân cư ổ chuột. Hình thức này gần giống hình thức thuê mua nhà ở xã hội ở Việt Nam (trả trước ít nhất 20% – 50% giá trị căn nhà, phần còn lại tính vào giá thuê, thời gian thuê ít nhất 05 năm, thời gian hoàn vốn tối thiểu 05 năm). Tuy nhiên, có hai điểm khác biệt giữa hợp đồng Seng và hợp đồng thuê mua nhà ở tại Việt Nam. Thứ nhất, tiền thuê hàng tháng mà người thuê phải trả là tiền thuê danh nghĩa (rất thấp so với giá thị trường). Thứ hai, việc mua nhà ở cuối kỳ thuê nhà là lựa chọn mà không phải là bắt buộc như quy định thuê mua nhà ở tại Việt Nam.

Ở Hàn Quốc, thuê mua nhà ở là thuê trong 10 năm, sau đó định giá lại để bán cho người thuê8. Hàn Quốc đã trải qua nhiều năm xây dựng và đã thực hiện chính sách về nhà ở xã hội khá thành công. Trong bối cảnh dân số có khát vọng lớn đối với việc sở hữu nhà ở thì khu vực nhà ở cho thuê được coi là phần còn lại của thị trường nhà ở Hàn Quốc đối với những người không có khả năng mua nhà. Tuy nhiên thời gian gần đây, mặc dù có khả năng mua nhà nhưng số hộ gia đình lựa chọn thuê nhà ngày càng nhiều. Hợp đồng thuê nhà chủ yếu là hợp đồng Jeonse. Trong hợp đồng này, người thuê nhà đặt cọc trước cho chủ nhà khi ký hợp đồng và không trả tiền thuê hàng tháng trong suốt thời gian thuê. Chủ nhà sau đó đầu tư khoản tiền gửi để tạo ra lợi nhuận tương đương với tiền thuê nhà. Khoản tiền đặt cọc được hoàn trả đầy đủ khi chấm dứt hợp đồng. Jeonse nổi lên tự nhiên trong thời gian thiếu nhà ở, lãi suất cao, giá nhà tăng và tài chính thế chấp không đầy đủ. Đối với người thuê nhà, Jeonse được coi là một bước tiến về sở hữu nhà, bởi vì tiền gửi tích lũy có thể sau này được sử dụng như là tiền vốn ban đầu để mua nhà. Dựa vào lịch sử thuê nhà, người thuê có thể mua nhà sau 10 năm9. Từ những nghiên cứu hoàn cảnh ra đời và những thay đổi của khái niệm thuê mua nhà ở xã hội, những hạn chế trong quy định của pháp luật về khái niệm thuê mua nhà ở xã hội có thể thấy rằng, khái niệm thuê mua nhà ở chưa phản ánh được bản chất và ưu thế của giao dịch này so với thuê hoặc mua mà chỉ cho thấy những giới hạn và ràng buộc về nghĩa vụ đối với bên thuê mua. Muốn phản ánh đúng bản chất của hình thức này, cần phải định nghĩa lại thuê mua nhà ở xã hội. Luật nhà ở năm 2014 không cần đưa ra quy định về thuê mua nhà ở vì đã được quy định tại Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Cho nên, khái niệm thuê mua nhà ở xã hội được quy định trong Luật nhà ở năm 2014 là cần thiết.

Tóm lại, thuê mua nhà ở xã hội là một phương thức giao dịch dành cho những đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, theo đó bên cho thuê mua giao tài sản và cam kết bán nhà cho bên thuê mua trong một thời hạn nhất định, bên thuê mua phải trả trước ít nhất 20% giá trị của nhà ở và thanh toán tiền thuê nhà ở theo định kỳ. Bên thuê mua có quyền mua nhà ở khi kết thúc thời hạn thuê mua.

2. Bản chất của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội

2.1. Hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội có bản chất là hợp đồng thuê nhà

Xuất phát của hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng thuê. Hợp đồng này đem lại cho bên thuê quyền khai thác và sử dụng tài sản trong một thời gian nhất định. Ngoài quyền khai thác và sử dụng tài sản thuê, bên thuê có thể thỏa thuận thêm quyền trong hợp đồng thuê để phục vụ tốt hơn cho nhu cầu của mình. Cho nên, trong thời gian thuê, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội mang đầy đủ đặc điểm của hợp đồng thuê.

Thứ nhất, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng song vụ. Hợp đồng được xác lập làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hai bên đối ứng nhau, bên cho thuê mua có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê mua sử dụng và bảo đảm quyền sử dụng cho bên thuê mua trong suốt thời gian thuê mua; bên thuê mua có nghĩa vụ thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở và trả tiền thuê theo định kỳ. Bất kỳ bên nào không thực hiện nghĩa vụ thì bên còn lại có quyền buộc thực hiện nghĩa vụ và áp dụng chế tài do vi phạm hợp đồng.

Thứ hai, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng có đền bù. Khi một bên trong hợp đồng đã thực hiện cho bên kia một lợi ích thì bên còn lại một lợi ích thì sẽ nhận được từ phía bên kia một lợi ích tương ứng. Mặc dù không mang tính đền bù ngang giá như những giao dịch nhà ở thương mại nhưng bên thuê mua vẫn phải thực hiện những nghĩa vụ nhất định với bên cho thuê mua. Bên cho thuê mua có nghĩa vụ mang lại những lợi ích nhất định cho bên thuê mua như giao quyền sử dụng nhà ở và bảo đảm giá trị sử dụng trong thời gian thuê mua. Đồng thời, bên cho thuê mua cũng nhận về những lợi ích từ tiền thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở và khoản tiền thuê theo định kỳ để bù đắp những lợi ích mà bên cho thuê mua đã bỏ ra đầu tư nhà ở cho thuê mua.

Thứ ba, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội là hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng tài sản. Trong thời gian thuê mua, bên thuê mua được quyền sử dụng căn nhà vào mục đích để ở mà không có quyền định đoạt đối với căn nhà đang thuê mua (mua bán, cho thuê lại, tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ). Nhà ở chưa được chuyển giao và thuộc quyền sở hữu của bên cho thuê mua.

Tóm lại, với bản chất của hợp đồng thuê, khi những nội dung nào chưa được quy định dành riêng cho hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì những quy định về hợp đồng thuê nhà ở sẽ được lựa chọn áp dụng.

2.2. Hợp đồng thuê kèm theo quyền mua nhà của bên thuê mua

Đối với hợp đồng thuê truyền thống, bên thuê chỉ được ưu tiên mua nhà đang thuê khi bên cho thuê bán nhà. Tuy nhiên, quyền mua nhà này không mang tính đối ứng bắt buộc chủ sở hữu phải bán nhà cho bên thuê. Điều 446 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định, ưu tiên cho người thuê được mua nhà nếu như người cho thuê muốn bán căn nhà đang cho thuê10. Như vậy, người thuê nhà được ưu tiên mua nhà đang thuê mà không cần phải quy định trong hợp đồng thuê. Bộ luật dân sự năm 2005 không kế thừa quy định này nhưng lại được quy định tại Điều 97 Luật nhà ở năm 2005, theo đó bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê nhà ở khi bên cho thuê bán nhà. Kế thừa Luật nhà ở năm 2005, Luật nhà ở năm 2014 tiếp tục quy định, bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê. Quyền ưu tiên mua này phụ thuộc vào bên cho thuê (tức chủ sở hữu) có bán nhà hay không. Bên thuê không thể chủ động mua nhà đang thuê nếu bên cho thuê không bán nhà.

Điểm khác biệt lớn nhất để phân biệt hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội so với hợp đồng thuê nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở là ở chỗ quyền mua nhà. Trong hợp đồng thuê nhà, bên thuê chỉ ưu tiên mua nhà khi bên cho thuê bán nhà. Trong khi đó, hợp đồng mua bán nhà ở bắt buộc bên mua phải mua nhà và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán. Việc không mua nhà sẽ trở thành hành vi vi phạm hợp đồng và phải gánh chịu những chế tài khắc nghiệt như phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại từ người bán.

Đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội, việc mua nhà là sự lựa chọn của bên thuê mua. Quyền mua nhà tạo nên nghĩa vụ đối ứng bắt buộc bên cho thuê mua phải bán nhà và chuyển quyền sở hữu. Quyền này được thực hiện vào một thời điểm do hai bên thỏa thuận, tức là họ đang thực hiện hợp đồng thuê và việc mua bán chưa được xác lập. Khi giao kết hợp đồng này, mục đích mua bán là không chắc chắn và cũng có khả năng không diễn ra. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào ý chí của bên thuê mua. Do tương lai bất định, bên thuê mua không chắc chắn về vấn đề sở hữu do không kiểm soát được những biến cố có thể xảy ra trong thời gian thuê mua như điều kiện sống không phù hợp, không thuận tiện cho học tập, việc làm và đi lại. Quyền mua nhà của bên thuê mua buộc bên cho thuê mua luôn trong tư thế sẵn sàng bán nhà khi bên thuê quyết định mua. Trong thời gian thực hiện hợp đồng thuê mua, bên cho thuê mua xem như đã đưa ra lời đề nghị bán nhà và đề nghị này có hiệu lực trong suốt thời gian thuê mua, trong đó bên thuê mua lúc này với vai trò là người được đề nghị. Chính vì vậy, trong thời gian thuê mua, người cho thuê mua có nghĩa vụ của người cho thuê vừa có nghĩa vụ của người đề nghị giao kết hợp đồng mua bán nhà đang cho thuê và chịu sự ràng buộc bởi lời đề nghị đó. Bên thuê mua có nghĩa vụ của người thuê nhà và có quyền của người được đề nghị mua nhà. Đồng thời, bên thuê mua có hai tư cách, tùy thuộc vào từng thời điểm: (i) trong thời hạn thuê mua, bên thuê mua có địa vị pháp lý của bên thuê. Với vai trò này, họ được quyền sử dụng ngôi nhà với tư cách của bên thuê và chịu trách nhiệm của bên thuê nhà; (ii) khi kết thúc thời hạn thuê mua, bên thuê mua có tư cách của bên mua nếu lựa chọn mua nhà. Tuy nhiên, địa vị của bên thuê mua lúc này hoàn toàn khác so với địa vị của người mua trong hợp đồng mua bán thông thường, ngoài quyền và nghĩa vụ của bên thuê, bên thuê mua có thêm quyền mua nhà. Quyền này đóng vai trò như một bước đệm chắc chắn trước những tác động mạnh mẽ của thị trường, tạo cơ sở vững chắc để bảo đảm việc tiến đến sở hữu nhà đang thuê mua.

Ủy ban tiêu chuẩn kế toán quốc tế (IASC) khẳng định “thuê mua là loại cho thuê có khả năng chuyển dịch về căn bản tất cả những rủi ro và lợi ích gắn liền với quyền sở hữu tài sản. Quyền sở hữu đó cuối cùng có thể được chuyển giao hoặc không được chuyển giao”11.

Trên thực tế, hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội hiện nay được thực hiện như hợp đồng mua trả chậm, trả dần. Trong đó, sau khi trừ đi khoản thanh toán ít nhất 20% giá trị nhà ở, phần còn lại được bên thuê trả dần cho đến hết khi kết thúc thời hạn thuê mua mà mà không có sự lựa chọn nào khác. Nếu bên thuê mua không thanh toán đủ giá trị nhà ở để sở hữu được coi là vi phạm hợp đồng. Như vậy, việc mua nhà được coi là một nghĩa vụ bắt buộc trong tiến trình thực hiện hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trên thực tế. Điều này đã đi ngược lại với bản chất của hợp đồng thuê mua, đồng thời đi ngược lại với xu hướng chung mà các quốc gia trên thế giới đang áp dụng./.

CHÚ THÍCH

1. Thạc sỹ, Giảng viên Trường Đại học An Giang, Đại học Quốc gia Thành phố Hồ Chí Minh.
2. Quyết định số 165/2002/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2002 của Bộ Tài chính về việc ban hành và công bố sáu (06) chuẩn mực kế toán Việt Nam (đợt 2).
3. Khoản 12 Điều 4 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006.
4. Khoản 6 Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở năm 2005.
5. Khoản 17 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014.
6. Khoản 7 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.
7. Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á, tập 7: Nhà cho thuê – giải pháp nhà ở cho người nghèo ít được quan tâm, UN-HABITAT, tr. 15.
8. Dự thảo Luật nhà ở năm 2014, Báo cáo kinh nghiệm một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở.
9. Kyung-Hwan Kim and Miseon Park (2016), Housing Policy in the Republic of Korea, ADBI Working Paper Series.
10. Điều 446. Bán nhà ở đang cho thuê (Bộ luật dân sự năm 2005): “Trong trường hợp bán nhà ở đang cho thuê, thì bên thuê được ưu tiên mua, nếu chưa có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người thuê nhà. Chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê thông báo về các điều kiện bán cho bên thuê biết trước ít nhất ba tháng, kể từ thời điểm bên thuê nhận được thông báo cho tới thời điểm bán. Chủ sở hữu có quyền bán nhà ở cho người khác, nếu bên thuê khước từ mua hoặc đã hết hạn thông báo mua mà bên thuê không trả lời.”
11. Tiêu chuẩn kế toán quốc tế số 17 năm 1997.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Nhà ở cho người nghèo ở các thành phố Châu Á, tập 7: Nhà cho thuê – giải pháp nhà ở cho người nghèo ít được quan tâm, UN- HABITAT, tr. 15.
2. Dự thảo Luật Nhà ở 2014, Báo cáo kinh nghiệm một số nước trên thế giới về phát triển và quản lý nhà ở.
3. Kyung-Hwan Kim and Miseon Park (2016), Housing Policy in the Republic of Korea, ADBI Working Paper Series.
4. JRH Hamill, J Sternberg & CG White (2006), “Valuation of the embedded option in a non-cancelable lease: Theory and application”, Journal of Applied Business Research, Vol. 22, No.3, pp. 43-52.