Đánh giá tác động của Dự thảo Luật Thuế tài sản đối với thị trường bất động sản

Đánh giá tác động của dự thảo luật thuế tài sản đối với thị trường bất động sản

Xem thêm:

• Nhận diện bất động sản condotel tại Việt Nam và một số vướng mắc pháp lý cần trao đổi – ThS. Lương Thị Bích Ngân
• Những vấn đề pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản – ThS. Lưu Quốc Thái
• Bình luận án lệ 02/2016/AL: Đứng tên giùm người nước ngoài mua bất động sản – PGS.TS. Đỗ Văn Đại
• Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản – ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh
• Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai – ThS. Lưu Quốc Thái
• Nhận diện thuế tài sản và khuynh hướng xây dựng thuế tài sản ở Việt Nam – TS. Phan Thị Thành Dương
• Những thành tố pháp lý bảo đảm tính hiệu quả của luật thuế tài sản – ThS. Trương Thị Tuyết Minh
• Khía cạnh pháp lý trong việc xây dựng nội dung quy định đối tượng chịu thuế tài sản – ThS. Lê Thị Ngân Hà
• Pháp luật thuế tài sản của Pháp – Từ thực tiễn áp dụng đến kinh nghiệm cho Việt Nam – ThS. Nguyễn Thị Thúy

TỪ KHÓA: Bất động sản, Thuế tài sản,

Tại Việt Nam, trong những năm qua, tốc độ tăng trưởng của thị trường bất động sản là rất cao, thu hút một lượng lớn nguồn vốn của nền kinh tế. Ưu điểm của sự phát triển này là tạo ra sự thúc đẩy hạ tầng và tăng cường chất lượng cuộc sống con người. Tuy nhiên, tác động tiêu cực của sự phát triển quá nóng thị trường bất động sản mang lại cho nền kinh tế là vấn đề không thể bỏ qua. Theo đó, giá bất động sản liên tục gia tăng, làm giảm khả năng sở hữu nhà ở, chung cư của phần lớn dân cư có thu nhập thấp. Sự lãng phí về đất đai, nhà ở do tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại dẫn đến phần lớn diện tích đất đai, nhà ở bị bỏ hoang, không sử dụng. Dòng vốn của nền kinh tế (đặc biệt là vốn vay) đầu tư quá nhiều vào bất động sản làm mất cân bằng về vốn, dẫn đến thiếu vốn cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc xuất khẩu. Đồng thời, sự tăng trưởng quá nóng của thị trường bất động sản còn tác động tiêu cực lên hạ tầng như đường sá, trường học, bệnh viện… Từ đó, dẫn đến nguy cơ Nhà nước mất kiểm soát về quy hoạch tổng thể.

Năm 2010, Quốc hội ban hành Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp  với mục tiêu nhằm ổn định thị trường bất động sản, hạn chế tình trạng đầu cơ nhà đất.[1] Tuy nhiên, trải qua 7 năm áp dụng, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã không thực hiện được vai trò của mình trong việc kiểm soát và ổn định thị trường bất động sản. Bản chất của thuế sử dụng đất phi nông nghiệp điều tiết theo hướng thu vào hoa lợi, lợi tức mà người sử dụng được hưởng từ quyền sử dụng đất phi nông nghiệp mà chưa tiếp cận theo hướng quyền sử dụng đất là một tài sản lớn, cần phải điều tiết thu nhập của người có quyền sử dụng nhằm thực hiện công bằng xã hội. Đồng thời, các loại thuế hiện hành cũng chưa điều tiết vào bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng nên không gây tác động đối với các loại tài sản này.

Trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30/11/2011 đã đưa ra nội dung: “hoàn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả, khuyến khích hạn chế đầu cơ tài nguyên đất đai, nhà ở”.[2] Tại Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ sáu Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại đã nêu: “nghiên cứu ban hành thuế bất động sản (đối tượng chịu thuế phải bao gồm cả đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất)”.[3] Theo tác giả, mục tiêu của việc ban hành thuế tài sản phải đảm bảo nguyên tắc điều tiết được thị trường bất động sản, tác động tích cực đến thị trường bất động sản trong thời gian tới.

1. Nghĩa vụ thuế của người sở hữu, sử dụng bất động sản theo quy định của Dự thảo Luật Thuế tài sản

Thứ nhất, về đối tượng chịu thuế. Căn cứ theo Điều 2 Dự thảo Luật Thuế tài sản thì đối tượng chịu thuế tài sản là bất động sản bao gồm: (1) Đất phi nông nghiệp (bao gồm đất ở; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, gồm: đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm); (ii) Nhà ở; nhà và công trình thương mại, dịch vụ. Trong đó, đối với nhà và công trình thương mại, dịch vụ được đề xuất theo phương án 2 là không điều tiết. Quan điểm của tác giả cho rằng, Dự thảo Luật Thuế tài sản xác định đối tượng chịu thuế bao gồm cả bất động sản là đất phi nông nghiệp để sản xuất, kinh doanh và công trình thương mại, dịch vụ là không phù hợp với mục tiêu hiện tại của thuế tài sản. Theo đó, sự tăng trưởng nóng của thị trường bất động sản trong thời gian qua chủ yếu ở phân khúc thị trường đất ở, nhà ở, đất và nhà chung cư. Trong khi đó, hoạt động động sản xuất, kinh doanh cần thiết phải tạo điều kiện cho cá nhân, tổ chức sở hữu bất động sản nhằm ổn định sản xuất, kinh doanh. Tài sản là bất động sản của các cá nhân, tổ chức kinh doanh được xác định như tư liệu sản xuất chủ yếu mà chủ thể kinh doanh cần phải sở hữu để tiến hành kinh doanh. Thêm vào đó, đối với chủ thể kinh doanh, phần lớn bất động sản được tạo lập từ vốn vay nên việc điều tiết thuế tài sản sẽ tạo thêm một gánh nặng tài chính không đáng có cho chủ thể kinh doanh. Trong khi đó, chủ thể tác động mạnh mẽ vào thị trường bất động sản tại Việt Nam là cá nhân, chủ thể kinh doanh doanh nhà ở, nhà chung cư (trong trường hợp này bất động sản được xác định như là hàng hóa kinh doanh chứ không phải là tư liệu sản xuất). Tác giả nhận định việc đánh thuế đối với nhà và công trình thương mại, dịch vụ sẽ có tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, làm gia tăng chi phí vào giá thành của hàng hóa, dịch vụ không phải là bất động sản. Vì vậy, tác giả đề xuất Luật Thuế tài sản chỉ nên điều tiết đối với đất ở, nhà ở, đất và nhà chung cư của các cá nhân, tổ chức. Trong trường hợp nếu vẫn thông qua phương án điều tiết thuế tài sản đối với nhà và công trình thương mại, dịch vụ thì cần thiết phải có sự phân hóa thuế suất theo tỷ lệ thấp hơn.

Thứ hai, về đối tượng không chịu thuế. Căn cứ theo Điều 3 Dự thảo Luật Thuế tài sản thì đối tượng không chịu thuế tài sản là bất động sản bao gồm: (i) Đất phi nông nghiệp không sử dụng vào mục đích kinh doanh hoặc để ở; (ii) Đất nông nghiệp; (iii) Nhà và công trình công cộng; Nhà và công trình công nghiệp; Công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị. Tác giả hoàn toàn ủng hộ nội dung của Dự thảo Luật Thuế tài sản xác định đối tượng không chịu thuế bởi vì, mục đích sử dụng các loại bất động sản này cần được ưu đãi hoặc chủ thể sử dụng đất không được cá biệt hóa là cá nhân, tổ chức nào (mang tính công cộng). Việc không điều tiết thuế tài sản đối với đất nông nghiệp là giải pháp góp phần thực hiện chủ trương, quan điểm của Đảng và Nhà nước về nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Quy định này cũng khuyến khích tích tụ ruộng đất, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp nông thôn theo hướng hiện đại hóa, giảm bớt khó khăn cho người nông dân, thúc đẩy kinh tế nông nghiệp phát triển bền vững, phù hợp với bối cảnh hội nhập quốc tế.

Thứ ba, về căn cứ tính thuế là giá tính thuế là thuế suất. Theo đó, giá tính thuế và thuế suất được xác định bằng nhiều cách khác nhau nhưng về cơ bản thì: (i) Đối với giá tính thuế Dự thảo Luật Thuế tài sản trình theo phương án là xác định giá tính thuế dựa theo giá do Nhà nước quy định hoặc theo phương án giá thị trường; (ii) về thuế suất thì áp dụng thuế suất tương đối cố định trên giá tính thuế (theo tỷ lệ % cố định) hoặc thuế xuất tương đối lũy tiến toàn phần (nhà có giá trị đến 700 triệu thì áp dụng mức thuế suất 0%, nhà có giá trị trên 700 triệu thì áp dụng mức thuế suất là 0,4%). Các phương án mà Dự thảo Luật Thuế tài sản đưa ra đều có những ưu điểm và nhược điểm đã được Bộ Tài chính đánh giá rất rõ trong Báo cáo Đánh giá tác động dự án Luật Thuế tài sản trình Chính phủ cho ý kiến.[4] Trên cơ sở đánh giá tác động của Luật Thuế tài sản đến thị trường bất động sản, tác giả có một số ý kiến như sau:

Một là, Dự thảo Luật Thuế tài sản xác định giá trị căn nhà dưới 700 triệu đồng thì áp dụng thuế suất 0%. Dưới góc độ lý luận, khi áp dụng thuế suất 0% có nghĩa là căn nhà này vẫn là đối tượng chịu thuế, người sở hữu căn nhà vẫn phải đăng ký, kê khai. Điều này làm gia tăng thêm thủ tục hành chính nhưng không làm phát sinh số thuế phải nộp. Do đó, tác giả đề xuất nên quy định là không chịu thuế.

Hai là, về ngưỡng chịu thuế đối với nhà là chưa phù hợp. Bởi vì, trong trường hợp nếu chủ thể chỉ có một nhà ở và nhà ở này được tạo lập từ vốn vay thì chủ thể đó vẫn phải nộp thuế. Điều này vừa không phù hợp với bản chất của thuế vừa không đạt được mục tiêu chống đầu cơ, mua đi bán lại bất động sản. Có nhà ở là khát khao chính đáng của con người. Dưới góc độ tài chính, nếu cá nhân chỉ có một căn nhà ở để ở thì đây mới chỉ là “tiêu sản” chứ chưa phải là “tài sản” được tích lũy.[5] Do đó, tác giả ủng hộ chỉ điều tiết đối với nhà ở, đất ở khi chủ thể sở hữu từ hai nhà ở, đất ở trở lên. Khi đó, một nhà ở hoặc đất ở là nơi để ở (tiêu sản), nhà ở hoặc đất ở còn lại là tài sản tích lũy, mang tính đầu tư, kinh doanh (tài sản). Đồng thời, việc điều tiết thuế từ nhà ở, đất ở thứ hai trở đi góp phần hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản. Khi đó, tổ chức, cá nhân sẽ cân nhắc việc mua nhà ở, đất ở đề chờ giá lên rồi bán như hiện nay.

Tại tờ trình đề nghị xây dựng Dự án Luật Thuế tài sản của Bộ Tài chính có nêu những lý do không chọn phương án chỉ điều tiết thuế đối với nhà ở, quyền sử dụng đất ở thứ 2 vì: (i) không đảm bảo công bằng (trường hợp người chỉ có một căn nhà diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có 2 căn nhà mỗi nhà 50 m2 lại bị đánh thuế); (ii) khó khăn trong triển khai thực hiện thu thuế, chưa phù hợp với điều kiện triển khai thực tế tại Việt Nam, cần có sự phối hợp thực hiện giữa nhiều cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở; (iii) tác động đến thị trường bất động sản: Phương án này có thể làm giảm mức hấp dẫn của thị trường bất động sản (ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư trong việc lựa chọn giữa đầu tư nhà ở và các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán), từ đó ảnh hưởng đến lượng giao dịch bất động sản trên thị trường. Ngoài ra, việc đánh thuế đối với nhà ở thứ 2 trở lên tác động đến thị trường nhà cho thuê.[6] Tác giả cho rằng các lý do mà Bộ Tài chính đưa ra là chưa hợp lý. Bởi vì việc chủ thể sở hữu hai bất động sản nhưng có giá trị nhỏ thì họ cũng đã thừa một bất động sản và đương nhiên họ phải nộp thuế cho tài sản dư thừa như một tài sản đầu tư. Bộ Tài chính cũng lo sợ quy định này làm giảm sức hấp dẫn của thị trường bất động sản. Tác giả không đồng ý với nhận định này vì thị trường bất động sản Việt Nam đã quá hấp dẫn, tăng trưởng quá nóng, thu hút quá nhiều nguồn vốn đã tác động tiêu cực đến nền kinh tế.[7] Hiện nay, người nghèo ngày càng khó có cơ hội tiếp cận nhà ở, đất ở.[8] Do đó, nếu phương án điều tiết từ nhà ở thứ hai được thông qua thì sẽ góp phần giảm tình trạng đầu cơ nhà đất, gián tiếp giảm giá bất động sản, gia tăng cơ hội tiếp cận bất động sản cho người nghèo, người có thu nhập thấp.

Tác giả cũng đánh giá rằng, việc đánh thuế căn nhà thứ hai trở đi được áp dụng tại một số nước trên thế giới (như Singapore, Nhật, Anh, Pháp), nơi có thị trường bất động sản minh bạch, có hệ thống quản lý nhà, đất chặt chẽ. Thực tế tại Việt Nam các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản, giấy tờ, việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn rất hạn chế. Do đó, việc xác định sở hữu nhà thứ hai trở đi của tổ chức, cá nhân là phức tạp. Tuy nhiên, nếu vì sự phức tạp trong kiểm soát mà điều tiết theo nguyên tắc cào bằng như Dự thảo Luật Thuế tài sản là chưa phù hợp.[9] Hơn nữa, việc xác định ngưỡng chịu thuế cho giá trị căn nhà là 700 triệu đồng cũng đã khá lỗi thời.[10] Bởi thời gian qua giá nhà ở, công trình xây dựng đã tăng quá cao.[11]

Ba là, Dự thảo Luật Thuế tài sản chưa đề cập quyền sở hữu chung nhà ở, quyền sử dụng đất nhưng giá trị tài sản này đã vượt ngưỡng chịu thuế thì xử lý như thế nào. Theo đó, nếu tính toàn bộ giá trị căn nhà thì đã đến ngưỡng phải điều tiết nhưng nếu chia theo tỷ lệ từng cá nhân, tổ chức sở hữu thì giá trị chưa đến ngưỡng chịu thuế.

Từ những phân tích nói trên, tác giả nhận định, việc ban hành thuế tài sản là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Thuế tài sản với đối tượng là bất động sản không khác gì so với Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 và Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành. Như vậy, cơ sở lý luận cho việc điều tiết thuế tài sản đối với bất động sản và báo cáo đánh giá tác động của thuế tài sản đối với thị trường bất động sản là chưa rõ ràng, đầy đủ. Điều này dẫn đến phương án điều tiết thuế và tỷ lệ điều tiết được dự báo là sẽ vấp phải sự phản đối của người dân cũng như giới chuyên gia.

2. Đánh giá tác động của Luật Thuế tài sản đến thị trường bất động sản

Với những phân tích tại mục 1, tác giả cho rằng sự ảnh hưởng của thuế tài sản đến thị trường bất động sản là không lớn, thậm chí có thể nói rằng không gây ảnh hưởng gì nhiều đối với thị trường bất động sản. Do đó, mục tiêu ban hành thuế tài sản để kiểm soát thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ bất động sản là khó có thể đạt được. Theo tác giả, nếu Luật Thuế tài sản được thông qua như Dự thảo thì thị trường bất động sản sẽ có những tác động sau đây:

Thứ nhất, đối với nhà ở, đất ở, nhà chung cư của cá nhân: Gánh nặng về thuế đối với người dân sẽ gia tăng so với tình trạng hiện tại. Tuy nhiên, không vì thế mà cá nhân từ bỏ hay hạn chế sở hữu nhà ở, doanh nghiệp từ bỏ hoặc hạn chế kinh doanh nhà ở, nhà chung cư bởi việc điều tiết đối với toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất và từ 700 triệu trở lên đối với nhà thì gần như phân khúc nhà ở, đất ở tại đô thị đều là đối tượng chịu thuế. Cá nhân cần chỗ ở thì vẫn phải chấp nhận đóng thuế. Chỉ khi nào kinh doanh (mua không phải để ở mà để cho thuê hoặc mua để trống, chờ giá lên bán, chuyển nhượng) thì người kinh doanh mới cân nhắc về lợi nhuận đầu tư nếu phải đóng thuế tài sản. Do đó, việc điều tiết thuế hay không điều tiết thuế thì nhu cầu mua bán, sở hữu nhà ở vẫn tồn tại. Như vậy, thuế tài sản được ban hành chỉ tạo thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước và gánh nặng về thuế cho người dân mà chưa thực hiện được vai trò điều tiết thị trường bất động sản, hạn chế đầu cơ nhà đất.

Việc mua nhà ở, đất ở nhất là nhà ở giá trị nhỏ còn diễn ra sôi động hơn do người sở hữu không phải nộp thuế. Mặc dù không đáng kể nhưng đây là cũng là một trong những nguyên nhân làm cho phân khúc nhà giá trị nhỏ được người dân ưu tiên mua hơn. Ngoài ra, thuế tài sản không dựa vào thu nhập mà dựa vào hành vi nắm giữ bất động sản nên có thể gây khó khăn về khả năng thanh khoản của người nộp thuế, đặc biệt là những người có giá trị tài sản lớn nhưng có thu nhập thấp, hoặc giảm đột ngột trong một khoảng thời gian. Việc áp dụng thuế tài sản cũng không tuyệt đối loại bỏ được các trường hợp lách luật để tránh nộp thuế. Ví dụ, ngưỡng tài sản bắt đầu chịu thuế là 700 triệu đồng có thể làm gia tăng việc đầu tư vào các sản phẩm bất động sản có giá trị thấp dưới ngưỡng, như đất nền tại các khu vực vùng ven.[12] Tác giả đánh giá rằng, để giãn dân nhiều hơn nữa, gia tăng sức hấp dẫn của nhà ở, đất ở tại vùng ven, cần thiết phải nâng ngưỡng chịu thuế của nhà ở và đất ở. Từ đó, Nhà nước gián tiếp điều tiết vĩ mô nền kinh tế, hạn chế tập trung quá đông dân cư vào khu vực trung tâm đô thị, nơi có giá nhà, đất cao.

Thứ hai, đối với đất kinh doanh, công trình kinh doanh: Như đã phân tích, đất kinh doanh, nhà xưởng là tư liệu sản xuất chủ yếu của doanh nghiệp, sẽ không phải vì nộp thuế tài sản mà doanh nghiệp từ bỏ hoặc hạn chế sở hữu nhà xưởng, công trình kinh doanh, quyền sử dụng đất. Chi phí thuế tài sản được tính vào giá thành của hàng hóa, dịch vụ và người tiêu dùng là người sẽ phải gánh chịu chi phí này. Thị trường bất động sản của phân khúc này sẽ không bị tác động nhiều.

Thứ ba, đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc phân khúc nhà ở, nhà chung cư: Nếu nhu cầu sở hữu nhà ở, nhà chung cư vẫn là nhu cầu tất yếu thì doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thuộc phân khúc nhà ở, nhà chung cư vẫn tiếp tục thực hiện hoạt động kinh doanh của mình. Giá bất động sản nói chung và giá nhà ở, căn hộ vẫn tiếp tục gia tăng trong bối cảnh giới đầu cơ nhà đất vẫn tiếp tục nắm giữ nhiều bất động sản, chờ cơ hội tăng giá để kiếm lời.

Thứ tư, về thuế suất thuế tài sản đối với bất động sản: Các mức thuế suất mà thuế tài sản áp dụng đối với bất động sản là loại thuế suất tương đối cố định không phụ thuộc vào giá trị quyền sử dụng đất hoặc nhà ở. Người có thu nhập cao (sở hữu bất động sản giá trị lớn) và người có thu nhập thấp (sở hữu bất động sản giá trị thấp) đều thực hiện nghĩa vụ thuế với mức thuế suất như nhau. Nếu mục tiêu của thuế tài sản là kiểm soát đầu cơ bất động sản, giãn dân ra khỏi khu vực mật độ cao, có giá nhà đất đắt đỏ thì cần áp dụng mức thuế suất tương đối lũy tiến. Theo đó, ở khu vực thành thị, trung tâm đô thị, người sở hữu nhà, đất có giá trị cao thì phải nộp thuế nhiều. Khi đó, xu hướng dịch chuyển cư trú ra xa đô thị, trung tâm sẽ hình thành. Từ đó sẽ hạn chế kẹt xe, tắc đường; hạn chế việc doanh nghiệp cứ bám mặt đường, xin đấu nối vào đường cao tốc, biến cao tốc thành “cao tắc” sau 5 năm, đường huyết mạch đô thị thành đường “nghẽn mạch”. Bằng cách đánh thuế các căn nhà mặt đường cao hơn các căn nhà không nằm trong khu vực kẹt xe, sẽ không gây ra áp lực lên giao thông công cộng.[13]

Thứ năm, gia tăng gánh nặng về thuế cho người sở hữu nhà, quyền sử dụng đất phi nông nghiệp vì nguy cơ chồng thuế tài sản với các nghĩa vụ tài chính khác như tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ nhà đất. Tổ chức, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất nông nghiệp. Sau đó, tổ chức, cá nhân sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, tổ chức, cá nhân phải nộp lệ phí trước bạ. Hiện tại, “tiền sử dụng đất” đang chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở, như chiếm khoảng trên dưới 10% trong giá thành căn hộ chung cư; chiếm khoảng trên dưới 30% trong giá thành nhà phố; chiếm khoảng trên dưới 50% trong giá thành biệt thự.[14] Sau đó, trong quá trình sử dụng, tổ chức, cá nhân phải nộp thuế tài sản mỗi năm. Mối quan hệ giữa ba nghĩa vụ tài chính này có sự trùng lặp với nhau, gây tâm lý nặng nề cho người nộp thuế.

Nhìn nhận ý kiến của các nhà phân tích từ nhiều nguồn khác nhau, tác giả nhận thấy có quan điểm cho rằng “thuế tài sản đối với tài sản sẽ làm tăng giá bất động sản”[15] hoặc có quan điểm cho rằng “thuế tài sản góp phần ổn định thị trường bất động sản, kiểm soát tốt đầu cơ”[16] (quan điểm của Bộ Tài chính được thể hiện trong Tờ trình Luật Thuế tài sản trình Chính phủ). Trong khi đó, với những phân tích như trên, tác giả nhận định rằng xu hướng phát triển thị trường bất động sản của Việt Nam không chịu tác động bởi thuế tài sản nếu Luật Thuế tài sản được thông qua với nội dung như Dự thảo. Theo đó, thuế tài sản chỉ góp phần gia tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo ra thêm gánh nặng về thuế cho người dân một cách không cần thiết trong bối cảnh người dân đã phải thực hiện quá nhiều nghĩa vụ tài chính khác để được sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

Thuế tài sản là một sắc thuế ưu việt. Khác với các loại thuế khác, thuế tài sản được coi là thân thiện với sự vận hành hiệu quả của nền kinh tế thị trường, gây ra ít méo mó nhất lên hệ thống tín hiệu thị trường. Nếu như các loại thuế đánh vào thu nhập (thu nhập doanh nghiệp, thu nhập cá nhân) sẽ làm giảm động lực của các thực thể trong nền kinh tế (doanh nghiệp, người lao động) hay các loại thuế đánh vào hàng hóa làm giảm tiêu dùng, thuế tài sản tác động ít hơn đến hành vi của các thực thể trong nền kinh tế. Vì nguồn cung đất gần như cố định, cân bằng cung – cầu thị trường sẽ ít bị ảnh hưởng dưới tác động của thuế. Ngược lại, thuế tài sản có tác động tích cực trong việc ngăn chặn đầu cơ và hình thành bong bóng tài sản, thúc đẩy việc sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một cách hiệu quả hơn.[17] Tuy nhiên, với nội dung của Dự thảo lần 1 này thì thuế tài sản chưa thực sự phát huy đúng vai trò của mình đối với nền kinh tế nói chung và đối với thị trường bất động sản nói riêng.

CHÚ THÍCH

[1] Xem Báo cáo đánh giá tác động của Luật Thuế nhà, đất của Chính phủ trình Quốc hội tại http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=464&TabIndex=2&TaiLieuID=360, truy cập ngày 26/5/2018.

[2] Xem khoản 2 Mục IV Điều 1 Quyết định số 2127/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 30/11/2011 phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030.

[3] Xem điểm 7 Mục III Nghị quyết số 19-NQ/TW, ngày 31/10/2012 Nghị quyết Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa XI về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành nước công nghiệp theo hướng hiện đại.

[4] Xem Báo cáo Đánh giá tác động Dự án Luật thuế tài sản trình Chính phủ tại http://www.mof.gov.vn/webcenter/portal/btc/r/cd/dtvb/ctdtvb;jsessionid=MCqwb8EsqqNjj2O5QiTgJzV8NmeKT4u0LCeeUbppcdr5f2AUgsCf!-1488357833!469144801?id=13262&_afrLoop=37762755058585170#!%40%40%3F_afrLoop%3D37762755058585170%26centerWidth%3D0%2525%26id%3D13262%26leftWidth%3D100%2525%26rightWidth%3D0%2525%26showFooter%3Dfalse%26showHeader%3Dfalse%26_adf.ctrl-state%3D1b1j1t067s_4, truy cập ngày 26/5/2018.

[5] Vũ Lê, “Quy tắc giúp tài sản không biến thành tiêu sản khi đầu tư địa ốc”, Báo mới, truy cập ngày 26/5/2018.

[6] Báo cáo Đánh giá tác động dự án Luật Thuế tài sản trình Chính phủ, tlđd.

[7] “Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam và Ngân hàng nhà nước, quy mô thị trường bất động sản Việt Nam vào khoảng 22 – 23 tỷ USD, thì tổng dư nợ đã lên đến hơn 18 tỷ USD (tương đương hơn 400.000 tỷ đồng, tính đến cuối tháng 10.2017), chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ của toàn hệ thống ngân hàng. Theo báo cáo của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, tính đến cuối tháng 11.2017, tổng tín dụng vào nền kinh tế ước tăng 15,3% so với đầu năm (cùng kỳ 2016 tăng 15,6%)” – Nguồn: Bảo Chương, “Doanh nghiệp bất động sản và bài toán không dựa vào vốn ngân hàng”, Báo điện tử Báo mới, https://baomoi.com/doanh-nghiep-bat-dong-san-va-bai-toan-khong-dua-vao-von-ngan-hang/c/24853943.epi, truy cập ngày 26/5/2018.

[8] Tiến Long, Dương Ngọc Hà, Trần Mạnh,“Giá nhà tăng…10%/ngày, người nghèo khỏi mơ”, Báo Tuổi trẻ, truy cập ngày 26/5/2018.

[9] Phan Phương Nam, “Vận dụng nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế tài sản”, Kỷ yếu Hội thảo Cơ sở xây dựng Luật Thuế tài sản ở Việt Nam, Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh, 2018, tr. 42-50.

[10] Tại Dự thảo Luật Thuế nhà, đất lần thứ 2, ngày 20/1/2010 của Bộ Tài chính trình chính phủ đã lấy mốc một tỷ đồng thì phải chịu thuế nhà, đất. Trải qua gần 10 năm thì hiện nay ngưỡng chịu thuế là 700 triệu đồng, http://duthaoonline.quochoi.vn/DuThao/Lists/DT_DUTHAO_LUAT/View_Detail.aspx?ItemID=464&TabIndex=1&LanID=534, truy cập ngày 26/5/2018.

[11] Duyên Duyên, “Đề xuất đánh thuế tài sản nhà 700 triệu: “Vận dụng định mức rất lỗi thời”, Báo điện tử Vneconomy, truy cập ngày 26/5/2018.

[12] Phạm Văn Đại, “Thuế tài sản: không phải để tận thu!”, Thời báo Kinh tế Sài gòn Online, http://www.thesaigontimes.vn/td/271539/thue-tai-san-khong-phai-de-tan-thu.html, truy cập ngày 26/5/2018.

[13] Ngân Giang, “Thu thuế tài sản, ngành nào chịu ảnh hưởng nhất?”, Báo điện tử của Bộ Thông tin và Truyền thông, truy cập ngày 26/5/2018.

[14] Thanh Thanh, “Thị trường bất động sản: Bất an trước thông tin đánh thuế tài sản”, Báo Pháp luật Việt Nam, truy cập ngày 26/5/2018.

[15] Vũ Lê – Nguyễn Hà, “Đánh thuế nhà trên 700 triệu đồng có thể đẩy giá bất động sản lên cao“, Báo điện tử Bizlive, truy cập ngày 26/5/2018.

[16] Hoàng Yến, “Thuế tài sản: Chống đầu cơ, đảm bảo công bằng trong xã hội”, Thời báo Kinh tế Sài gòn Online, truy cập ngày 30/05/2018.

[17] Phạm Văn Đại, tlđd.

• Tác giả: ThS. Trần Minh Hiệp
• Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 07(119)/2018 – 2018, Trang 10-16
• Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý