Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản – Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

Quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản – Những vấn đề pháp lý và thực tiễn

Tác giả: Nguyễn Mai Hương [1]

TÓM TẮT

Ngày 22 tháng 7 năm 2019, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố về việc tăng cường quản lý để đảm bảo ổn định thị trường bất động sản (BĐS). Theo Bộ Xây dựng, thời gian gần đây, tại một số địa phương xảy ra tình trạng doanh nghiệp BĐS vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật khác có liên quan như: Doanh nghiệp triển khai việc chuyển nhượng đất đai, thực hiện quy hoạch và dự án kinh doanh BĐS trái quy định; Phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở; Mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý… Thực trạng này gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế – xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS. Bài viếtphân tích thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.

1. Đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

Nhìn một cách tổng quan, các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản có những ưu điểm nổi bật sau:

Thứ nhất, hệ thống văn bản pháp luật được xây dựng và hoàn thiện làm cơ sở cho quản lý thị trường bất động sản.

Nhà nước ban hành các văn bản luật, nghị định, quyết định, thông tư… liên quan tới bất động sản các hoạt động trên thị trường bất động sản. Các văn bản này sẽ là cơ sở để các chủ thể của thị trường thực hiện các hoạt động trên thị trường bất động sản. Nhà nước thực hiện các quy định pháp lý để đất đai và bất động sản có thể tham gia vào thị trường cũng như phương thức mà bất động sản đó hoạt động trên thị trường. Nhà nước tổ chức đăng ký các quyền cũng như các biến động đối với bất động sản nhằm thiết lập một hệ thông tin hoàn chỉnh, bám sát từng biến động của thị trường bất động sản. Nhà nước tiến hành xây dựng các chính sách tài chính và các chính sách khác có liên quan đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, loại bỏ các yếu tố không lành mạnh của thị trường và các tác động xấu từ bên ngoài, xây dựng các chính sách phù hợp đảm bảo nguồn thu ngân sách phù hợp, điều tiết phân phối lại cho những người có thu nhập thấp để rút ngắn khoảng cách giàu nghèo, đảm bảo công bằng xã hội: (Gồm các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các hàng hoá BĐS, các giao dịch và dịch vụ liên quan đến thị trường bất động sản (TTBĐS), quản lý nhà nước đối với TTBĐS). Hệ thống văn bản pháp lý này điều chỉnh từ giai đoạn giao đất, cho thuê đất, xây dựng, tạo lập BĐS đến giao dịch trên thị trường và bảo hộ tài sản là BĐS. Văn bản pháp luật quan trọng nhất là Luật đất đai năm 2013, Luật xây dựng năm 2014, Luật đầu tư năm 2014, Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh BĐS năm 2014, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010, Luật cư trú năm 2006 …

Nhìn chung, hệ thống văn bản pháp lý của cả nước đã quy định tương đối đầy đủ về đối tượng, phương pháp và chủ thể can thiệp, điều tiết TTBĐS. Ví như quy định thủ tục tạo lập, giao dịch, chuyển nhượng các hàng hóa BĐS. Đồng thời, xác định rõ trách nhiệm của các cơ quan nhà nước trong việc can thiệp vào thị trường. Các văn bản càng về sau càng xác định rõ hơn, đơn giản, minh bạch hơn mối quan hệ giữa các chủ thể kinh tế với nhau và với cơ quan quản lý nhà nước. Một số văn bản pháp lý như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Nghị định số 02/2010/NĐ- CP, nghị định số 76/2015/NĐ-CP, Nghị định số 20/2017/ NĐ-CP… đã được xã hội hoan nghênh do đáp ứng được yêu cầu trong thực tiễn.

Thứ hai, Nhà nước xây dựng và ban hành các chiến lược quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản.

Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội có liên quan chặt chẽ tới thị trường bất động sản, nó sẽ là cơ sở cho việc quy hoạch xây dựng chiến lược phát triển thị trường bất động sản. Các chiến lược phát triển này cũng là căn cứ để xây dựng và thực hiện các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Thông qua các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản theo những tiêu chí trong chiến lược phát triển chung. Các bản quy hoạch xây dựng đóng vai trị là căn cứ để các nhà đầu tư tạo lập các bất động sản đảm bảo phù hợp với xu hướng phát triển chung của thị trường. Trước đây, các bản quy hoạch này thường thể hiện ý chí của Nhà nước nhưng hiện nay đang có xu hướng quan tâm hơn đến tiếng nói của chủ thể tham gia thị trường.

Thứ ba, Nhà nước thực hiện kiểm soát toàn bộ thị trường bất động sản.

Nhà nước bắt đầu kiểm soát từ khâu đăng ký bất động sản, đưa bất động sản tham gia vào thị trường, ghi nhận những biến động đối với toàn thị trường nhưng không bỏ sót biến động nào của từng bất động sản. Bất cứ một bất động sản nào từ khi vẫn còn ở giai đoạn sơ khai khi mới chỉ có đất, rồi xây dựng dự án, tạo lập bất động sản, đưa bất động sản vào sử dụng một cách hợp pháp thì đều phải có sự thông qua của cơ quan quản lý nhà nước. Bất cứ chủ thể nào khi tham vào thị trường đều phải đảm bảo đầy đủ tư cách pháp nhân theo quy định của Nhà nước. Bất cứ mối quan hệ nào trên thị trường bất động sản cũng phải tuân thủ theo những quy định nhà nước đã ban hành. Đây có thể coi là nội dung thể hiện sự quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản rõ nét nhất. Để điều tiết lợi ích trong các quan hệ giao dịch trên thị trường bất động sản, đồng thời kiểm soát các giao dịch trong thị trường bất động sản, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về thuế đối với bất động sản. Các loại thuế liên quan đến bất động sản mà Nhà nước tiến hành thu là thuế nhà đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân.

Thứ tư, Nhà nước hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển theo hướng chuẩn tắc, công khai minh bạch.

Nhà nước xây dựng rất nhiều chính sách liên quan đến thị trường bất động sản nhằm giúp thị trường phát triển. Các chính sách này cũng là những văn bản hướng dẫn cụ thể thực hiện các quan hệ trên thị trường. Các chính sách này bao gồm chính sách về đất đai tác động tới công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng; chính sách quản lý đô thị quy định tỷ lệ phát triển của các loại không gian, hạ tầng đô thị; chính sách tài chính tín dụng, chính sách về nhà ở, nhà cho người thu nhập thấp và các chính sách hỗ trợ phát triển nguồn nhân lực của thị trường bất động sản…

Thứ năm, Nhà nước xây dựng và kiện toàn bộ máy quản lý đối với thị trường bất động sản.

Bộ máy quản lý Nhà nước về đất đai và bất động sản được xây dựng do yêu cầu thực tiến của công tác quản lý. Bộ máy này là nơi hiện thực hóa các chính sách, phương hướng, nhiệm vụ mà Nhà nước đã đặt ra cho thị trường bất động sản. Đây cũng là nơi thực hiện công tác kiểm soát giám sát và hỗ trợ thị trường bất động sản. Do đó, bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản được xây dựng đồng bộ theo các cấp hành chính, đảm bảo chuyên môn hóa, phân quyền chức năng nhưng vẫn thống nhất theo tiêu chí quản lý chung nhất.

– Trong những năm qua, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật để quản lý thị trường bất động sản, tạo nên một khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trường. Các kết quả đạt được về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thể hiện ở hệ thống văn bản quy phạm pháp luật ngày càng hoàn thiện và đầy đủ. Tuy vậy, cho đến nay, hệ thống pháp luật này vẫn chưa đồng bộ, vẫn còn thiếu nhiều văn bản pháp quy cho quản lý thị trường, cụ thể:

– Quy định trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật hiện hành còn nhiều mâu thuẫn, chưa thống nhất. Chẳng hạn, theo Luật đất đai, khi nhà đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án đầu tư sẽ bị thu hồi lại đất đã giao, nhưng theo Luật kinh doanh bất động sản thì nhà đầu tư có quyền chuyển nhượng dự án khi không đủ năng lực đầu tư. Những mâu thuẫn này vừa gây khó cho hoạt động của doanh nghiệp, vừa cản trở hoạt động quản lý của Nhà nước.

– Còn thiếu nhiều khung pháp luật cho hoạt động quản lý thị trường kinh doanh bất động sản. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Đến nay chưa có cơ chế tốt để huy động tiền tiết kiệm của dân vào đầu tư bất động sản.

– Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai. Bên cạnh đó, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch.

– Quản lý nhà nước đối với hoạt động của các trung gian trên thị trường, đặc biệt là sàn giao dịch bất động sản cũng còn nhiều bất cập. Pháp luật hiện hành chưa bao quát hết để điều chỉnh đầy đủ các hành vi trong hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Nhằm khuyến khích các doanh nghiệp tham gia minh bạch hóa thị trường, trong thời gian qua, cơ quan quản lý nhà nước về sàn giao dịch là Bộ Xây dựng đã rất thông thoáng trong việc cấp phép thành lập các sàn. Tuy nhiên do thiếu kiểm soát và buông lỏng quản lý nên các sàn giao dịch hoạt động rất lộn xộn và chưa tuân thủ pháp luật.

– Tính khả thi của một số quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản còn thấp, hiệu lực thực thi chưa cao, quá trình triển khai còn nhiều vướng mắc. Khi có nhu cầu về vốn, các nhà đầu tư thường dùng bất động sản để cầm cố và thế chấp, nhưng vẫn còn một số vướng mắc về thủ tục, từ thủ tục đăng ký giao dịch đảm bảo, công chứng, xác định giá trị tài sản thế chấp, cầm cố. Do đó, sự chuyển đổi từ bất động sản thành nguồn vốn diễn ra chậm chạp. Bên cạnh đó, việc phát mại các tài sản này gặp rất nhiều khó khăn về thủ tục hành chính, làm cho nguồn cung tín dụng của các trung gian tài chính cho các giao dịch bất động sản càng bị hạn chế và chậm chạp hơn. Ngoài ra, các bất động sản được cầm cố và thế chấp ở các tổ chức tín dụng không có tính thanh khoản hóa. Thực tế này làm cho một lượng vốn lớn bị đọng lại, không đưa ra lưu chuyển trong thị trường bất động sản.

– Thiếu chế tài thực hiện các quy định của Nhà nước về giao dịch trên thị trường bất động sản. Các chế tài hiện tại chưa đủ sức răn đe. Mức xử lý vi phạm đối với các hoạt động trên thị trường còn quá nhẹ so với lợi ích có được từ việc vi phạm các quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, đa số cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp đều chưa tổ chức tốt và chưa thường xuyên các cuộc thanh tra, kiểm tra để kịp thời xử lý các vi phạm của các nhà đầu tư và các sàn giao dịch trong hoạt động kinh doanh bất động sản.

– Thủ tục hành chính liên quan đến bất động sản còn rườm rà. Các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản vẫn gặp phải tình trạng nhũng nhiễu khi thực hiện những thủ tục hành chính, liên quan về đầu tư kinh doanh bất động sản. Trình tự, thủ tục đăng ký, cung cấp thông tin về bất động sản chưa thực sự đơn giản, nhanh chóng và tiện lợi cho các cá nhân, tổ chức.

2. Định hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản

2.1. Định hướng hoàn thiện khung pháp lý về thị trường bất động sản nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ, nhất quán bao gồm

Xây dựng và hoàn thiện một cách đồng bộ hệ thống chính sách, pháp luật ở các lĩnh vực có liên quan đến kinh doanh bất động sản như Luật kinh doanh bất động sản, Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật thuế sử dụng đất xây dựng… để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động trôi chảy, lành mạnh, minh bạch, đúng quy định của pháp luật.

Nhà nước cần tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung các quy định mâu thuẫn, chồng chéo giữa Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật đất đai, Luật bảo vệ và phát triển rừng… hiện hành, bảo đảm tính thống nhất, khắc phục những quy định chồng chéo, mâu thuẫn hoặc còn bất cập làm hạn chế hiệu quả của thị trường bất động sản, bảo đảm tính đồng bộ của hệ thống pháp luật, kinh doanh bất động sản.

Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai hiện hành theo hướng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, thời hạn sử dụng đất được ổn định lâu dài, như đối với đất ở. Với quy định mới, sự tích tụ ruộng đất sẽ được quy định một cách mở và hoàn thiện hơn, đáp ứng nhu cầu của sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.

Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế và lệ phí về nhà đất theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu quả bất động sản, đồng thời phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường bất động sản. Thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô, chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ. Đồng thời giảm thuế và phí trong giao dịch trên thị trường bất động sản ở mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, các hành vi trốn tránh nghĩa vụ, tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Xây dựng các luật quan trọng để quản lý thị trường bất động sản, bao gồm Luật đăng ký bất động sản, Luật thị trường thế chấp thứ cấp; Luật quỹ tiết kiệm; Luật quỹ bất động sản; Luật quỹ đầu tư bất động sản; Luật thông tin bất động sản.

Nhà nước cần hoàn thiện quy chế về tổ chức và hoạt động của tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức sàn giao dịch bất động sản, tổ chức quản lý bất động sản. Bên cạnh đó Nhà nước cần kiện toàn mô hình tổ chức và hoạt động của các trung tâm giao dịch bất động sản theo hướng xã hội hóa nhằm tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia giao dịch bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình trên thị trường, tăng khả năng lưu thông của hàng hóa, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước.

Từng bước hoàn thiện các thể chế tham gia thị trường và lành mạnh hóa các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thành lập sàn giao dịch quyền sở hữu đất để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu. Nhà nước tiến hành treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Đẩy mạnh quy định bắt buộc việc bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất tại các dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, phải thực hiện công khai để mọi đối tượng có nhu cầu được tiếp cận các thông tin qua các trung tâm giao dịch bất động sản. Nhà nước hỗ trợ đào tạo để hoàn thiện và tăng cường năng lực hoạt động của các tổ chức tư vấn, môi giới, bảo hiểm và thông tin về bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành minh bạch, hiệu quả. Nhà nước thông qua việc mở lớp đào tạo nghề, môi giới bất động sản trong hệ thống các hoạt động của Hiệp hội bất động sản để tăng cường công tác đào tạo chuyên môn trong các đơn vị, tổ chức hoạt động của môi giới bất động sản.

2.2. Các giải pháp cụ thể đối với các chủ thể

Thứ nhất, về phía Nhà nước.

Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS; chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư.

– Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS; chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt; công khai, minh bạch trong quản lý đất đai; xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin minh bạch về thị trường BĐS.

– Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai; tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai.

– Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung – cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai.

– Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

– Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, tập huấn hiểu biết pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản cho nhân dân và cán bộ, công chức trong vấn đề kinh doanh bất động sản dưới sự quản lý của nhà nước.

Thứ hai, về phía ngân hàng và các định chế tài chính.

Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản thì ngân hàng và các chế định tài chính cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

– Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống tài chính riêng. Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và làm đóng băng thị trường. Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như: Quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường.

– Tăng cường các công cụ kích thích thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các doanh nghiệp Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.

Hiện nay, đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký, tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở đều huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước nước ngoài kết hợp kinh doanh – đầu tư – quản lý – tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược.

Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào BĐS để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích.

Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS. Các tổ chức tín dụng cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị; bắt tay và cùng phối hợp với các doanh nghiệp BĐS, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế; tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang, cần có chính sách và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất đai và tiền bạc của xã hội. Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Thứ ba, về phía các chủ thể kinh doanh bất động sản.

Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật hiện hành về quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản thì các chủ thể kinh doanh bất động sản cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS: doanh nghiệp kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung – cầu còn bất tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà.

Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới. Do vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng

Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các doanh nghiệp BĐS cần thực hiện các giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.

Thị trường bất động sản Việt Nam mặc dù còn non trẻ nhưng đã có những bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế – xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn cả nước. Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), trong đó, khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2. Có được những thành tích này là nhờ phần lớn vào chức năng quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản. Do đó, trong thời gian tới, Nhà nước cần tăng cường hơn nữa công tác quản lý thị trường bất động sản để khắc phục những hạn chế, thiếu xót trong hoạt động của thị trường kinh doanh bất động sản./.

CHÚ THÍCH

1. Thạc sỹ, Giảng viên Khoa Đào tạo chung nguồn Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư, Học viện Tư pháp.