Một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Một số ý kiến góp ý đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

Tác giả: TS. Phạm Văn Võ – ThS. Đỗ Thành Công

Xem thêm:

• Bàn về “Hình thức sử dụng đất” và một số kiến nghị đối với Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – TS. Lưu Quốc Thái
• Thực trạng pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và một số góp ý cho Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – TS. Trần Thăng Long & ThS. Trần Duy Thảo Ly
• Bàn về chế định thanh tra đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – ThS. Nguyễn Tú Anh
• Về thẩm quyền của Hội đồng nhân dân trong Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – TS. Lê Ngọc Thạnh

TỪ KHÓA: Góp ý sửa đổi Luật, Tạp chí khoa học pháp lý

I. Góp ý chung

Đất đai là nguồn tư liệu sản xuất quan trọng, là một dạng hàng hóa đặc biệt, là địa bàn cho việc tiến hành các hoạt động văn hóa, xã hội, kinh tế của nhân dân. Việc áp dụng Luật Đất đai 2003 trên thực tế còn bộc lộ nhiều vướng mắc, trong quá trình thi hành luật này đã phát sinh một số tranh chấp khiếu kiện lớn về đất đai, chủ yếu liên quan đến việc thu hồi và đền bù về đất. Nhu cầu phát triển nhanh, mạnh, và bền vững của Việt Nam đòi hỏi phải có một cơ sở pháp lý thỏa đáng làm nền tảng, trong đó những quy định trong Luật Đất đai đóng vai trò quan trọng. Trước tình hình đó, việc sửa đổi Luật Đất đai 2003 là cần thiết.

Để đảm bảo tính nhất quán, theo chúng tôi Luật Đất đai sửa đổi cần tuân thủ một số nguyên tắc. Thứ nhất, việc xây dựng các quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, đền bù đất phải tính đến, và điều hòa giữa các lợi ích chính đáng của người đang có quyền sử dụng đất hợp pháp với lợi ích của các chủ thể khác có liên quan. Thứ hai, Luật Đất đai phải tạo ra cơ chế để tăng tính hiệu quả của việc sử dụng đất, tránh lãng phí, hoang hóa đất đai. Thứ ba, Luật Đất đai phải hạn chế tới mức tối đa sự can thiệp của các cơ quan nhà nước tới các quan hệ và giao dịch mang bản chất dân sự và thương mại về đất đai. Thứ tư, Luật Đất đai phải góp phần hạn chế và không tạo kẽ hở cho những hành vi tham nhũng, tiêu cực về đất đai.

II. Góp ý đối với một số quy định cụ thể

1. Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất

Khoản 30 Điều 3 của Dự thảo đưa ra khái niệm hộ gia đình sử dụng đất, theo đó “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế quyền sử dụng đất”.

Nếu hiểu hộ gia đình sử dụng đất trước tiên phải là hộ gia đình thì cách hiểu về hộ gia đình theo khoản 30 Điều 3 của Dự thảo (là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung) có điểm khác biệt so với cách hiểu về hộ gia đình theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005. Điều 106 Bộ luật Dân sự 2005 quy định “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này”.

Tại các điều khoản cụ thể của Dự thảo, thuật ngữ hộ gia đình sử dụng đất không được sử dụng (mặc dù qua cách hành văn có thể thấy một số điều khoản muốn đề cập hộ gia đình sử dụng đất). Trong khi đó, khái niệm hộ gia đình được sử dụng rất thường xuyên. Vậy hộ gia đình phải được hiểu như thế nào, theo cách hiểu được suy ra từ khoản 30 Điều 3 của Dự thảo, hay theo cách hiểu về hộ gia đình theo Điều 106 Bộ luật Dân sự 2005?

Theo chúng tôi, hộ gia đình sử dụng đất là hộ gia đình được xác lập trên cơ sở quan hệ tài sản theo quy định của Bộ luật Dân sự (xem Điều 106, 108 của BLDS). Luật Sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến xây dựng cơ bản và Nghị định 88/2009 cũng xác định cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình theo pháp luật dân sự. Khái niệm hộ gia đình theo Luật Hôn nhân và gia đình không chỉ giới hạn ở quan hệ tài sản. Nếu chúng ta căn cứ vào Luật Hôn nhân và gia đình để giải thích khái niệm hộ gia đình sử dụng đất sẽ dẫn đến một số vấn đề sau:

Thứ nhất, liệu chỉ các thành viên có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình mới có thể là thành viên hộ gia đình sử dụng đất khi có quyền sử dụng đất chung? Nếu vậy sẽ không bao quát hết các trường hợp phát sinh trên thực tế.

Thứ hai, Nếu quan hệ hôn nhân chấm dứt thì tư cách thành viên hộ gia đình sử dụng đất có thay đổi? Ví dụ: hai vợ chồng được nhà nước giao đất nông nghiệp nhưng sau đó họ ly hôn và và theo quyết định của tòa, quyền sử dụng đất chung chưa chia, họ vẫn cùng sản xuất kinh doanh trên đất đó để nuôi con. Trường hợp này quyền sử dụng đất vẫn là chung.

Vì những lí do trên, khái niệm hộ gia đình trong Dự thảo nên quy định như sau:

Phương án 1: Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây đây gọi chung là hộ gia đình) bao gồm các thành viên có quyền sử dụng đất chung do cùng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; cùng nhận chuyển quyền sử dụng đất và các trường hợp khác theo thỏa thuận của các thành viên trong hộ.

Phương án 2: Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây đây gọi chung là hộ gia đình) bao gồm các thành viên có quyền sử dụng đất chung do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các trường hợp khác mà các thành viên thỏa thuận là quyền sử dụng đất chung của hộ.

Phương án 3: Hộ gia đình sử dụng đất (sau đây đây gọi chung là hộ gia đình) bao gồm các thành viên có quyền sử dụng đất chung theo quy định của Bộ luật Dân sự.

2. Nguyên tắc sử dụng đất

Khoản 2 Điều 6 về nguyên tắc sử dụng đất, nên được sửa lại như sau: “Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của những người xung quanh”. Lý do là vì lợi ích chính đáng, hợp pháp của những người xung quanh, bao gồm người sử dụng đất xung quanh và những người khác, cần được bảo vệ và điều hòa với các quyền và lợi ích của người sử dụng đất.

3. Các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Điều 61 của Dự thảo quy định các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, trong số đó có những trường hợp theo quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, cũng như trong một số dự thảo trước đây, là thuộc về thu hồi đất để phát triển kinh tế, hoặc để phát triển kinh tế – xã hội. Thực tiễn thi hành Luật Đất đai cho thấy đây thường là những trường hợp có nhiều xung đột về lợi ích và do vậy tiềm ẩn nguy cơ tranh chấp về đất đai. Nếu cũng xem đây là thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, từ đó áp dụng chung cơ chế thu hồi, đền bù, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng như đối với những trường hợp khác về thu hồi đất để sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì liệu có phù hợp?

4. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Điều 72 của Dự thảo quy định “1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 73 của Luật này thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng với loại đất bị thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất của loại đất bị thu hồi tại thời điểm quyết định thu hồi đất. 2. Việc bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai và đúng quy định của pháp luật. 3. Cơ quan có trách nhiệm chi trả tiền bồi thường phải chi trả kịp thời cho người có đất thu hồi”. Một trong những đặc trưng của bồi thường thiệt hại về tài sản nói chung, và bồi thường thiệt hại về đất nói riêng là: các quy định về bồi thường phải đảm bảo cho người bị thiệt hại không bị kém thuận lợi hơn so với trước khi xảy ra sự kiện làm phát sinh thiệt hại. Điểm này cần được xây dựng thành một nguyên tắc tại Điều 72 của Dự thảo và triển khai trong các quy định cụ thể liên quan tới bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

5. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Khoản 2 Điều 163 của Dự thảo đề nghị hai phương án: Phương án 1: “Hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên”; và Phương án 2: “Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo nhu cầu của các bên”.

Thực tế việc công chứng các giao dịch, hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian qua đã góp phần tích cực vào việc bảo vệ an toàn pháp lý, phát hiện các hành vi lừa đảo, gian lận trong các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cũng cần tôn trọng quyền tự do của các bên trong giao dịch về việc lựa chọn hình thức của các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất. Do vậy chúng tôi nhất trí với phương án 2 nêu trên của Dự thảo, thực hiện công chứng, chứng thực giao dịch về quyền sử dụng đất trên cơ sở yêu cầu tự nguyện của các bên.

6. Địa vị pháp lý của tổ chức kinh tế liên doanh

Trong Dự thảo, địa vị pháp lý của tổ chức kinh tế liên doanh được phân biệt với địa vị pháp lý của tổ chức kinh tế Việt Nam. Ngoài những quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế liên doanh được quy định ở các Điều 179, 180, 181, 183 trong khi quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được quy định tại các Điều 170, 171, 172, 173, 174. Tuy nhiên, dự thảo chỉ nêu vắn tắt tổ chức kinh tế liên doanh là tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài (tại Điều 5.8) do vậy trong nhiều trường hợp ranh giới giữa tổ chức kinh tế liên doanh và tổ chức kinh tế vẫn chưa rõ ràng. Chẳng hạn trường hợp doanh nghiệp do nhà đầu tư trong nước thành lập nhưng sau đó lại nhận vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài, hay có thành viên, cổ đông của doanh nghiệp chuyển nhượng phần vốn góp, cổ phần cho nhà đầu tư nước ngoài thì coi đây là tổ chức kinh tế hay tổ chức kinh tế liên doanh để xác định các quyền và nghĩa vụ tương ứng? Hoặc, như thế nào là nhà đầu tư trong nước, thế nào là nhà đầu tư nước ngoài theo Luật Đất đai, thế nào là liên doanh? Mặc dù đây là những khái niệm của Luật Đầu tư nhưng Luật Đất đai cũng cần định nghĩa rõ ràng các chủ thể này để đảm bảo tính nhất quán và rõ ràng trong việc áp dụng các quy định có liên quan về đất đai./.

• Tác giả: TS. Phạm Văn Võ – ThS. Đỗ Thành Công
• Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số Đặc san 01/2013 – 2013, Trang 3-5
• Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý