Mục lục
Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản
Tác giả: ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh
TÓM TẮT
Trong thời điểm thị trường bất động sản trầm lắng, việc huy động vốn cho việc thực hiện dự án bất động sản ngày càng khó khăn thì việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xem là giải pháp tối ưu của các nhà đầu tư dự án bất động sản. Bên cạnh những yếu tố tích cực mà chuyển nhượng dự án bất động sản mang lại như: sàng lọc những nhà đầu tư yếu kém, giữ lại cho thị trường những nhà đầu tư thực sự có năng lực thì còn tồn tại hiện tượng “lách luật” để chuyển nhượng dự án, việc chuyển nhượng dự án thiếu rõ ràng, không minh bạch, quyền lợi khách hàng tham gia dự án không được đảm bảo… Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này là do pháp luật hiện hành điều chỉnh về chuyển nhượng dự án bất động sản còn nhiều bất cập, hạn chế. Trên cơ sở quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiện hành, bài viết này phân tích một số quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản, từ đó đưa ra một vài ý kiến đóng góp cho việc sửa đổi và hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản.
Xem thêm:
- Đánh giá tác động của Dự thảo Luật Thuế tài sản đối với thị trường bất động sản – ThS. Trần Minh Hiệp
- Nhận diện bất động sản condotel tại Việt Nam và một số vướng mắc pháp lý cần trao đổi – ThS. Lương Thị Bích Ngân
- [TUYỂN TẬP] Đề thi Pháp luật Kinh doanh bất động sản – ThS. LS. Phạm Quang Thanh
- Những vấn đề pháp lý về phòng, chống rửa tiền trong giao dịch, kinh doanh bất động sản – ThS. Lưu Quốc Thái
- Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai – ThS. Lưu Quốc Thái
TỪ KHÓA: Chuyển nhượng dự án bất động sản, Bất động sản, Tạp chí Khoa học pháp lý
1. Về thuật ngữ chuyển nhượng dự án
Theo quy định tại khoản 1, Điều 6, Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 quy định cho tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản (Nghị định 153/2007/NĐ-CP) thì: “Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”. Như vậy, pháp luật kinh doanh bất động sản đã có giới hạn về chuyển nhượng dự án bất động sản, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được xác định: (i) là chuyển nhượng toàn bộ dự án mà không quy định chuyển nhượng một phần dự án; (ii) dự án bất động sản được chuyển nhượng được giới hạn chỉ là dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (không quy định cho mọi loại dự án bất động sản); (iii) đối tượng chuyển nhượng là toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới. Quy định này dẫn đến hiện tượng nhà đầu tư “lách luật” để chuyển nhượng dự án. Trong hoạt động kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư có thể thực hiện các loại dự án bất động sản khác nhau. Bên cạnh các dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp, chủ đầu tư còn có thể thực hiện các dự án khác như: dự án khu du lịch, dự án khách sạn, dự án văn phòng, dự án trung tâm thương mại… Xuất phát từ lý do khác nhau mà nhà đầu tư có thể muốn chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc chuyển nhượng một phần của dự án. Do vậy, khi nhà đầu tư muốn chuyển nhượng một phần dự án hoặc chuyển nhượng các dự án bất động sản mà không thuộc nhóm dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì nhà đầu tư không thể áp dụng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về chuyển nhượng dự án mà áp dụng các phương thức khác nhau nhằm chuyển nhượng dự án bất động sản như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán – sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn theo các quy định của pháp luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Đầu tư… trong khi quy định của các lĩnh vực pháp luật có liên quan đối với các hình thức khác nhau là khác nhau[1] .
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) ngày 22/01/2014 (Dự thảo) không giải thích thuật ngữ chuyển nhượng dự án bất động sản, tại Mục 6 của Dự thảo chỉ quy định chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản. Bên cạnh đó, Dự thảo cũng không quy định chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, tại Mục 7 chương II của Dự thảo quy định chủ đầu tư được phép chuyển nhượng, cho thuê một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản. Chúng ta thấy rằng, chuyển nhượng dự án bất động sản và chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn khác nhau về từ ngữ, nội dung, đối tượng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai. Ngay trong Dự thảo cũng đã dành hẳn một Mục 5 Chương II (từ Điều 33 đến Điều 37) quy định về chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất với nội dung khác với nội dung chuyển nhượng, cho thuê một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản tại Mục 7 chương II. Điều này có nghĩa, Dự thảo phân biệt chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chuyển nhượng dự án bất động sản. Tuy nhiên, với cách thức quy định nội dung nguyên tắc về chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản thì có thể hiểu về bản chất, chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản cũng chính là chuyển nhượng một phần dự án bất động sản[2] . Cách quy định này làm cho cách hiểu về các thuật ngữ được đưa ra trong Dự thảo thiếu rõ ràng và không thống nhất. Các quy định trở nên rối rắm, phức tạp, chưa đảm bảo sự thống nhất với lĩnh vực pháp luật có liên quan, cụ thể: Luật Đất đai 2013 (hiệu lực vào 01/07/2014) dùng thuật ngữ chuyển nhượng một phần dự án và cho phép chuyển nhượng một phần dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở[3] .
Phân tích trên cho thấy, cần có sự giải thích thống nhất về chuyển nhượng dự án bất động sản trong Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể, có thể giải thích chuyển nhượng dự án bất động sản theo hướng mở rộng hơn: “chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chuyển nhượng từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới trên cơ sở thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật”. Giải thích như vậy sẽ bao hàm được tất cả dự án bất động sản được chuyển nhượng (không chỉ có dự án khu nhà ở, dự án khu đô thi mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được quy định theo pháp luật hiện hành mà bao gồm tất cả các loại dự án bất động sản), đồng thời phân biệt được chuyển nhượng dự án trong kinh doanh bất động sản với các hình thức kinh doanh khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê quyền sử dụng đất thông qua việc xác định rõ đối tượng được chuyển giao trong chuyển nhượng dự án bất động sản là quyền, nghĩa vụ pháp lý và lợi ích liên quan đến dự án bất động sản. Bên cạnh đó, Luật cần quy định rõ về chuyển nhượng một phần dự án. Không nên dùng cụm từ “chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản” như trong Mục 7, Chương II của Dự thảo mà dùng cụm từ “chuyển nhượng một phần dự án” để phân biệt chuyển nhượng dự án với chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản. Quy định cho thuê một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản cần tách ra, không nên quy định trong Mục 7, Chương II của Dự thảo cùng với chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản. Nên hiểu cho thuê quyền sử dụng đất trong trường hợp này cũng là hình thức cho thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản nói chung. Chủ đầu tư dự án bất động sản khi cho thuê quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản phải tuân thủ quy định của pháp luật đất đai và pháp luật kinh doanh bất động sản.
2. Về yêu cầu đối với chủ đầu tư chuyển nhượng dự án
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định: “trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác”. Xét ở góc độ đầu tư, dự án được hình thành do nhà đầu tư bỏ vốn thực hiện các hoạt động đầu tư[4] , cho nên dự án là tài sản của nhà đầu tư và thuộc quyền sở hữu của nhà đầu tư. Vì vậy, nhà đầu tư phải có quyền định đoạt đối với dự án và việc chuyển nhượng dự án cần được xem là hoạt động kinh doanh thông thường của nhà đầu tư. Hơn nữa, trên thực tế, nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản của nhà đầu tư có thể xuất phát từ những lý do khác nhau chẳng hạn như khó khăn về tài chính, tổ chức lại doanh nghiệp, hạn chế năng lực chuyên môn để thực hiện dự án bất động sản mang tính chuyên nghiệp, nhà đầu tư không muốn tiếp tục thực hiện dự án… Trong những trường hợp này nhà đầu tư phải được chuyển nhượng dự án. Việc pháp luật quy định lý do chuyển nhượng dự án bất động sản đã cản trở việc thực hiện quyền định đoạt của nhà đầu tư đối với dự án và không có ý nghĩa thực tiễn trong việc đảm bảo tính khả thi của dự án được chuyển nhượng. Thực tế, có những dự án được chuyển nhượng theo đúng quy định về lý do chuyển nhượng dự án nhưng việc thực hiện dự án của chủ đầu tư mới vẫn không đảm bảo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Ví dụ như dự án Hà Nội Times Tower, không ít khách hàng đã từng đòi rút vốn khi dự án bị chậm tiến độ sau hai năm chưa triển khai mặc dù dự án đã được chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới[5] . Cũng có trường hợp nhà đầu tư vì lý do khác không có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án, chỉ cần viện dẫn lý do gặp khó khăn về tài chính, mất năng lực thực hiện dự án để xin cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án kiếm lợi nhuận. [6] Dự thảo lần này không quy định về lý do gặp khó khăn của chủ đầu tư để được chuyển nhượng dự án. Tác giả hoàn toàn đồng ý với việc bỏ quy định này, vì việc bãi bỏ điều kiện này góp phần hạn chế trường hợp “lách luật” để chuyển nhượng dự án bất động sản khi dự án không đủ điều kiện, hạn chế các dự án không thực hiện do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, phù hợp với nhu cầu thực tế của các nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án bất động sản. Đồng thời, loại bỏ yêu cầu này đối với chủ đầu tư thì việc chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản được xem là hình thức kinh doanh bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, phù hợp với bố cục của Dự thảo, chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản là một mục trong chương II (Chương quy định về Kinh doanh bất động sản) của Dự thảo.
3. Về điều kiện chuyển nhượng dự án và điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án
Kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện. Việc chuyển nhượng dự án là những dự án bất động sản có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế, xã hội vì vậy, việc quy định điều kiện chuyển nhượng dự án là hết sức cần thiết. Dự án chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật mới được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận. Theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP, dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp khi chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật cụ thể: (i) dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ; (ii) dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật; (iii) chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt [7] ; Theo Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký kinh doanh bất động sản và có vốn pháp định là 6 tỷ đồng [8] . Theo Điều 7 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau: (i) phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có đăng ký kinh doanh bất động sản và có vốn pháp định là 6 tỷ đồng[9] ; (ii) phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt đối với dự án khu đô thị mới, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng từ 20% ha trở lên đối với dự án khu nhà ở[10] ; (iii) có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt .Có thể thấy rằng, quy định về điều kiện dự án chuyển nhượng và điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án được pháp luật quy định quá chặt chẽ, đặc biệt quy định điều kiện dự án chuyển nhượng phải được hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng vàphải có công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt nhằm hạn chế tình trạng dự án chỉ nằm trên giấy hoặc nhà đầu tư lợi dung chuyển nhượng dự án một cách tràn lan để kiếm lợi nhuận, làm ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, đến nền kinh tế. Tuy nhiên, thực tế vì lý do về khả năng tài chính mà rất nhiều nhà đầu tư đã không đáp ứng được điều kiện này. Do vậy, thực tế khi muốn chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư lại phải “lách luật”. Hiện nay, việc chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản chủ yếu được thực hiện dưới dạng chuyển nhượng vốn của doanh nghiệp khi dự án đầu tư chưa đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng dự án[11] . Việc khi chuyển nhượng dự án đầu tư bất động sản dưới hình thức chuyển nhượng vốn thì cả dự án đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án đầu tư sẽ không qua thủ tục kiểm tra, thẩm tra và cũng không phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Không những vậy, việc chuyển nhượng dự án đầu tư dưới hình thức chuyển nhượng vốn còn khiến Nhà nước thất thu một khoản thu từ thuếgiá trị gia tăng và thuếthu nhập doanh nghiệp.
Bên cạnh những quy định về điều kiện chuyển nhượng dự án quá chặt chẽ, chưa phù hợp với thực tế, pháp luật hiện hành còn thiếu những quy định quan trọng nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho khách hàng. Trong thực tế hiện nay, khi chuyển nhượng dự án, quyền lợi của khách hàng dễ bị ảnh hưởng, bởi vì sau khi nhận chuyển nhượng dự án, giá trị của dự án được định đoạt bởi chủ đầu tư mới. Vì vậy, khi dự án được chuyển giao, chủ đầu tư mới có thể thay đổi các cam kết của chủ đầu tư cũ đối với khách hàng dẫn đến bất lợi cho khách hàng. Pháp luật hiện hành thiếu đi những quy định rõ ràng về điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư, đặc biệt của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đối với khách hàng, cũng như những quy định mang tính chế tài xử lý chủ đầu tư khi vi phạm cam kết đối với khách hàng.
Trong Dự thảo không quy định điều kiện phải có công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ dự án đã được phê duyệt đối với dự án bất động sản được chuyển nhượng trong trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án[12] . Điều kiện dự án đã được xâydựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt chỉ áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng, cho thuê một phần quyền sử dụng đất trong dự án .[13] TTác giả hoàn toàn đồng ý với quy định này, nhằm đảm bảo dự án thực hiện một cách đồng bộ, đúng tiến độ, tránh trường hợp chủ đầu tư được cơ quan nhà nước cho phép thực hiện dự án nhưng không thực hiện đầu tư mà chuyển nhượng quyền sử dụng đất kiếm lợi. Ngoài ra, Dự thảo cũng ràng buộc điều kiện đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản phải là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và phải ký quỹ cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng và kinh doanh theo đúng tiến độ, nội dung dự án đã được phê duyệt. Tuy nhiên, các quy định ký quỹ của chủ đầu tư mới cần phải được quy định rõ ràng, chi tiết hơn, tránh tình trạng chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sau khi nhận chuyển nhượng cũng không thể tiếp tục thực hiện dự án vì không có năng lực tài chính thực sự. Bên cạnh đó, Dự thảo vẫn thiếu các quy định ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng đối với khách hàng, các quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng dự án bất động sản vẫn còn quy định một chung chung, thiếu cụ thể.
Theo tác giả, để đảm bảo dự án bất động sản được thực hiện đúng nội dung, tiến độ đã được phê duyệt, tránh trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án với mục tiêu chuyển nhượng dự án để thu hồi vốn, không quan tâm và đảm bảo lợi ích của khách hàng, cần quy định chi tiết, rõ ràng về việc ký quỹ đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đối với khách hàng của dự án. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tôn trọng và tiếp tục thực hiện đúng và đầy đủ các cam kết của chủ đầu tư cũ với khách hàng, đồng thời phải có chế tài nghiêm khắc để xử lý trong trường hợp chủ đầu tư mới không thực hiện cam kết đối với khách hàng, thay đổi các cam kết hoặc đặt ra các điều kiện mới xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng…
Ngoài ra, cũng cần quy định các chế tài nghiêm khắc đối với trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện nhưng vẫn chuyển nhượng dự án bất động sản dưới các hình thức khác.
4. Về hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án
Theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản hiên hành thì hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư bao gồm: (i) đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ (trong đơn phải nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan); (ii) văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; (iii) hồ sơ dự án đã được phê duyệt, quyết định phê duyệt dự án; (iv) hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (v) hồ sơ của chủ đầu tư mới bao gồm: đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản, cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết; văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới theo quy định (theo mẫu); (vi) báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định . Mục 4.II Thông tư 13//2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ-CP (Thông tư 13/2008/TT-BXD) quy định về nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm: lý do chuyển nhượng; điều kiện được chuyển nhượng của dự án; điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới; phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới.
Pháp luật đầu tư quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án đầu tư quy định đơn giản hơn, chỉ bao gồm: (i) văn bản đăng ký chuyển nhượng dự án, (ii) hợp đồng chuyển nhượng dự án, (iii) văn bản về tư cách pháp lý của bên nhận chuyển nhượng, (iv) báo cáo tình hình hoạt động triển khai dự án[14] . Hồ sơ nộp tại Sở Kế hoạch và đầu tư tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hoặc Ban quản lý các khu kinh tế, khu công nghệ cao.
Hồ sơ chuyển nhượng dự án là căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét, đánh giá các điều kiện đối với dự án chuyển nhượng và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, từ đó chấp thuận cho phép chuyển nhượng dự án. Tuy nhiên, pháp luật kinh doanh bất động sản quy định quá nhiều văn bản, giấy tờ trong hồ sơ chuyển nhượng dự án nhưng thiếu đi các tiêu chí cụ thể để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng. Bên cạnh đó, sự không thống nhất giữa pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật đầu tư về hồ sơ chuyển nhượng dự án, cơ quan tiếp nhận hồ sơ dự án gây khó khăn cho nhà đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng dự án. Việc chuyển nhượng dự án bất động sản phụ thuộc nhiều vào cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Dự thảo không quy định chi tiết về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản mà các quy định về thủ tục được quy định trong các văn bản dưới luật. Tại khoản 6 Điều 38 Dự thảo quy định: “Chính phủ quy định cụ thể về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản”.
Từ các phân tích trên, theo tác giả, để tạo môi trường pháp lý minh bạch, thu hút nguồn lực đầu tư cho thị trường bất động sản, hạn chế các tiêu cực trong chuyển nhượng dự án bất động sản, Chính phủ cần phải có những quy định chi tiết và thống nhất về hồ sơ chuyển nhượng dự án. Đồng thời, quy định hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản đơn giản hơn.
Đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản và không quy định bắt buộc phải qua công chứng[15] . Trong khi đó, tại Phụ lục 3, Thông tư 13/2008/TT – BXD về Mẫu và các nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp lại quy định: “Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Điều này gây lúng túng cho cơ quan có thẩm quyền và chủ đầu tư. Vì vậy, việc khẳng định hình thức hợp đồng và quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án không cần phải có chứng nhận của cơ quan công chứng nhằm đảm bảo sự thống nhất pháp luật là hết sức cần thiết và giảm thiểu thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án.
5. Những kiến nghị sửa đổi, bổ sung quy định về chuyển nhượng dự án bất động sản
Hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản đang ngày càng diễn ra mạnh mẽ, có ảnh hưởng rất lớn đến thị trường bất động sản. Việc tạo ra môi trường pháp lý thông thoáng, minh bạch, rõ ràng nhằm thu hút nguồn lực cho thị trường bất động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển một cách lành mạnh, công khai thông qua hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản là hết sức cần thiết. Do vậy, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản cần phải quy định một cách thống nhất, đồng bộ, đầy đủ và rõ ràng về chuyển nhượng dự án bất động sản, cụ thể:
1) Dự thảo phải giải thích cụ thể và thống nhất thuật ngữ chuyển nhượng dự án bất động sản. Chuyển nhượng dự án bất động sản là việc chuyển giao quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp đối với toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản chuyển nhượng từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới trên cơ sở thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật.- Thay thế cụm từ “chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản” bằng cụm từ chuyển nhượng một phần dự án, đồng thời tách quy định về cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản quy định khỏi Mục 7 (Chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản) trong Chương II của Dự thảo để phân biệt rõ ràng giữa chuyển nhượng toàn bộ , một phần dự án bất động sản với chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, đồng thời đảm bảo sự thống nhất với quy định của pháp luật đất đai.
2) Phải quy định chi tiết, rõ ràng về việc ký quỹ đối với chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án bất động sản, bổ sung quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đối với khách hàng của dự án nhằm đảm bảo dự án sau khi nhận chuyển nhượng được thực hiện đúng tiến độ, nội dung đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và bảo vệ lợi ích cho khách hàng của dự án.
3) Quy định cụ thể về hình thức xử lý đối với chủ đầu tư đặc biệt đối với chủ đầu tư mới trong trường hợp không thực hiện cam kết đối với khách hàng, thay đổi các cam kết hoặc đặt ra các điều kiện mới xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, gây thiệt hại cho khách hàng sau khi nhận chuyển nhượng dự án.
4) Quy định cụ thể hình thức xử lý đối với những trường hợp chuyển nhượng dự án bất động sản nhưng không đáp ứng đươc điều kiện theo quy định của pháp luật.
5) Phải đảm bảo sự thống nhất của quy định về hồ sơ chuyển nhượng dự án bất động sản giữa pháp luật kinh doanh bất động sản với pháp luật về đầu tư theo hướng quy định đơn giản hồ sơ chuyển nhượng dự án đảm bảo tính đồng bộ, tránh hiện tượng gây khó khăn, nhũng nhiễu của cơ quan có thẩm quyền trong quá trình cho phép chuyển nhượng dự án.
6) Cần quy định rõ hình thức hợp đồng và khẳng định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án không cần phải có chứng nhận của cơ quan công chứng nhằm đảm bảo sự thống nhất pháp luật và giảm thiểu thủ tục hành chính cho các nhà đầu tư khi chuyển nhượng dự án.
CHÚ THÍCH
* ThS Luật học, giảng viên Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật Tp. Hồ Chí Minh.
[1] Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư (NĐ 108/2006/NĐ-CP thì: Việc chuyển nhượng dự án có thể xảy ra trong ba trường hợp (i) Trường hợp chuyển nhượng dự án của tổ chức kinh tế không gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng dự án sẽ tuân thủ các điều kiện và thủ tục chuyển nhượng vốn theo quy định tại Điều 65 Nghị định 108/2006/NĐ-CP; (ii) trường hợp chuyển nhượng dự án gắn với việc chấm dứt hoạt động đầu tư kinh doanh của tổ chức kinh tế thì việc chuyển nhượng dự án phải tuân thủ quy định về điều kiện, thủ tục sáp nhập, mua lại doanh nghiệp theo quy định tại Điều 56 Nghị định 108/2006/NĐ-CP; (iii) trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với việc chấm dứt hoạt động của tổ chức kinh tế chuyển nhượng dự án và nhà đầu tư nhận chuyển nhượng thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án thì thực hiện thủ tục chuyển đổi nhà đầu tư theo quy định của Nghị định 108/2006/NĐ-CP.
Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định về một số trường hợp nhận chuyển nhượng dự án có sử dụng đất của tổ chức kinh tế liên doanh giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài, tổ chức kinh tế 100% vốn đầu tư nước ngoài bao gồm:
a) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp và khu kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 35 Nghị định này;
b) Dự án đầu tư thuộc khu kinh tế, khu công nghệ cao;
c) Dự án đầu tư kết cấu hạ tầng khu đô thị, khu dân cư nông thôn;
d) Dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh;
đ) Dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở đã hoàn thành đầu tư xây dựng đồng bộ hạ tầng dùng chung của dự án.
Việc nhận chuyển nhượng các dự án này được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Luật đất đai 2013 (sửa đổi) được thông qua, có hiệu lực vào ngày 01/07/2014, việc chuyển nhượng dự án bất động sản được quy định trong Luật. Điểm b, Khoản 1; khoản 2 Điều 194 Luật đất đai 2013 (sửa đổi) quy định:
“b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.
2. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật này;
b) Dự án phải xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt.”
[2] Xem thêm Điều 38, 41 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
[3] Xem Điều 194 Luật Đất đai 2013.
[4] Khoản 8 Điều 3 Luật đầu tư 2005 quy định: “dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định”.
[5] Hà Nội times tower sóng ngầm của ocean group, http://batdongsan.baodautu.vn/ha-noi-times-tower-song-ngam-cua-ocean-group.html
[6] Chẳng hạn như trường hợp Công ty TNHH Phú Gia, chủ đầu tư Khu công nghiệp Phú Gia ở Bình Dương, xin dự án rồi bán lại kiếm lời.
Cụ thể, tháng 8/2004, tỉnh Bình Dương giao hơn 133 ha đất cho Công ty Phú Gia để làm khu công nghiệp nhưng công ty này chỉ đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình trị giá hơn 161 tỷ đồng. Phú Gia có văn bản gửi UBND tỉnh Bình Dương xin chuyển nhượng dự án với lý do khó khăn về tài chính. UBND tỉnh Bình Dương có công văn chấp thuận cho Phú Gia chuyển nhượng toàn bộ dự án này cho Công ty cổ phần Xuất nhập khẩu tổng hợp Tp.HCM (Imexco) với giá hơn 400 tỷ đồng và vụ mua bán này được cho là đã đem lại lợi nhuận ròng cho công ty Phú Gia tới hơn 115 tỷ đồng (theo http://brandco.vn/service/nghien-cuu-trao-doi/chinh-sach-dat-dai-nhin-tu-viec-chuyen-nhuong-du-an.html).
[7] Khoản 1 Điều 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP quy định: “Cơ quan cho phép đầu tư quyết định thu hồi văn bản cho phép đầu tư hoặc giấy chứng nhận đầu tư dự án để giao cho chủ đầu tư khác tiếp tục thực hiện dự án trong các trường hợp sau đây:
a) Chủ đầu tư vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, quy hoạch, kiến trúc, quản lý đất đai mà không có giải pháp khắc phục kịp thời theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Chủ đầu tư không thực hiện đúng nội dung dự án hoặc sau 12 tháng, kể từ ngày nhận bàn giao đất mà không triển khai thực hiện dự án hoặc chậm tiến độ quá 24 tháng so với tiến độ được duyệt”.
[8] Khoản 1, 2, 3, 4 Điều 7 Nghị Định 153/2007/NĐ-CP.
[9] Khoản 1 Điều 8 Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 3 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
[10] Khoản 1 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
[11] Chẳng hạn trường hợp chuyển nhượng dự án thông qua hình thức chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư nước ngoài ở Tỉnh Bình Thuận. Cụ thể: Cuối năm 2011, ông Phạm Phú Thạnh thành lập Công ty TNHH Nguyên Long Sơn Tỉnh Bình Thuận với vốn điều lệ 90 tỷ đồng. Trong đó, ông Thạnh làm Giám đốc, với 18 tỷ đồng tham gia đóng góp, ông Thạnh chiếm 20% vốn điều lệ của Công ty. Một thành viên người Việt Nam khác góp 72 tỷ đồng còn lại. Nhưng chỉ 2 tháng sau khi thành lập, Công ty đã đăng ký thay đổi Giấy phép đăng ký kinh doanh, bổ sung thêm hai thành viên là ông Huang Bi Qiu (Quảng Tây, Trung Quốc) góp 30% vốn (27 tỷ đồng), ông Zhong Heng Shan góp 60% vốn (54 tỷ đồng) và làm Giám đốc thay ông Thạnh lúc này chỉ còn góp 5% vốn (4,5 tỷ đồng). Việc thay đổi trên được thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng phần vốn góp giữa các thành viên của Công ty.Thực chất, mục đích của việc mua phần vốn góp của ông Zhong Heng Shan chính là số đất mà ông Thạnh mua gom để Công ty Nguyên Long Sơn sản xuất, kinh doanh. Và ông Thạnh phải có nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng 1,2 ha đất lúa hai vụ ở xã Hàm Đức sang đất sản xuất, kinh doanh để Công ty xây dựng nhà máy. (theo http://dra.org.vn/TinTucChiTiet.aspx?tl=2&l=2&t=271).
[12] Xem Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
[13] Xem Điều 42 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.
[14] Khoản 5 Điều 66 Nghị Định 108/2006/NĐ-CP.
[15] Xem khoản 3 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 9 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.
- Tác giả: ThS. Nguyễn Thị Kiều Oanh*
- Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 02/2014 (81)/2014 – 2014, Trang 35-41
- Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý
Trả lời