Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở và vấn đề bảo đảm quyền con người

Xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở và vấn đề bảo đảm quyền con người

Tác giả: GS.TS. Mai Hồng Quỳ

Xem thêm bài viết về “Xử lý tài sản bảo đảm“:

• Một số vướng mắc, bất cập của các quy định về xử lý tài sản bảo đảm trong hoạt động mua bán nợ của tổ chức tín dụng và kiến nghị sửa đổi – ThS. Khúc Thị Phương Nhung
• Xử lý tài sản thế chấp bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng – ThS. Lê Minh Thành

“Nhà ở” là một tài sản đặc thù vì chúng là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” (Điều 1 Luật Nhà ở năm 2005). Theo khoản 1 Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2005 (BLDS) hiện hành, “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp”. Với quy định vừa nêu, động sản hay bất động sản đều có thể được sử dụng để thế chấp và, trong các bất động sản được sử dụng để thế chấp, nhà ở thường xuyên được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ[1].

Việc thế chấp này cũng được Luật Nhà ở năm 2005 cho phép tại khoản 3 Điều 21, theo đó chủ sở hữu nhà ở có “quyền thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật”. Trong thực tế, hiện nay cũng có trường hợp một người dùng nhà ở của mình để cầm cố nhằm bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ dân sự. Thực tiễn xét xử cho thấy đã có Tòa án dựa trên cơ sở Điều 326 của BLDS năm 2005, quy định “Cầm cố tài sản là việc một bên giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự” công nhận việc chủ sở hữu được phép cầm cố nhà ở để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Như vậy, theo các quy định của pháp luật hiện hành nhà ở có thể được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Từ việc bảo đảm, người nhận bảo đảm (người có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được bảo đảm) có quyền đem tài sản đặc thù này ra để xử lý trong trường hợp bên có nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ được đảm bảo. Tuy nhiên, do nhà ở là một tài sản đặc thù nhằm phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân nên pháp luật còn ghi nhận cho các chủ thể liên quan quyền cơ bản của con người. Điều đó có nghĩa là, đối với cùng tài sản là nhà ở được dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, có những quyền đối lập nhau (1) và pháp luật cần có những quy định đề cân bằng những quyền đối lập nhau đó (2).

1. Tồn tại các quyền đối lập nhau trên tài sản bảo đảm là nhà ở

1.1. Quyền của người nhận bảo đảm

Bên nhận bảo đảm là nhà ở có quyền xử lý tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mà mình là người được thụ hưởng. Quyền này được ghi nhận trong các quy định về cầm cố và thế chấp tài sản. Cụ thể, theo Điều 336 BLDS năm 2005 hiện hành, “trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”. Quy định này cũng được áp dụng cho trường hợp nhà ở được sử dụng để thế chấp vì Điều 355 BLDS năm 2005 còn quy định “trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này”.

Về phương thức xử lý tài sản, BLDS năm 2005 nêu ra hai hướng giải quyết: Thứ nhất là “bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ”. Với phương thức này, tài sản bảo đảm sẽ không còn thuộc sở hữu của người bảo đảm (người có nghĩa vụ) nữa; nghĩa là người có nghĩa vụ không còn các quyền năng của chủ sở hữu là quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt đối với tài sản bảo đảm. Thứ hai là “xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận”. Ở đây, BLDS năm 2005 không nêu cách thức xử lý tài sản bảo đảm nhưng, trên thực tế để có được khoản tiền lớn nhất nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự, phương thức thông thường mà các bên thỏa thuận vẫn là chuyển dịch quyền sở hữu từ người bảo đảm sang người khác, như bán cho bên thứ ba hay chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho bên nhận bảo đảm. Và như vậy, khi tài sản được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận thì bên bảo đảm cũng không còn các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản bảo đảm.

Với trình bày ở trên, chúng ta đã thấy pháp luật ghi nhận quyền xử lý tài sản bảo đảm của bên nhận bảo đảm và quyền này sẽ dẫn đến hệ quả là quyền sở hữu đối với tài sản bảo đảm sẽ được chuyển sang cho chủ thể khác. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là nhà ở, bên nhận bảo đảm được quyền xử lý tài sản này dẫn đến việc nhà ở được sử dụng làm tài sản bảo đảm sẽ không còn thuộc sở hữu của bên bảo đảm nữa, hệ quả là bên bảo đảm sẽ mất quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt nhà ở.

1.2. Quyền của bên bảo đảm

Như trên đã phân tích, nhà ở là một tài sản rất đặc thù và xuất phát từ tính đặc thù này mà pháp luật ghi nhận quyền cơ bản cho người liên quan. Cụ thể, khác với động vật hoang dã, con người cần có nhà để ở (sinh sống). Chính vì lý do này mà xu hướng phổ biến hiện nay trong khoa học pháp lý là ghi nhận “quyền về nhà ở” cho cá nhân như một trong các quyền cơ bản.

Chẳng hạn, điểm 31 Phần I của Hiến chương xã hội châu Âu ghi nhận “mọi người có quyền về nhà ở”. Để triển khai nội dung của điểm 31, tại Điều 31 Phần II, Hiến chương xã hội châu Âu đã quy định rằng “để nhằm mục đích đảm bảo cho việc thực hiện thực tế quyền về nhà ở, các Thành viên cam kết đưa ra các biện pháp nhằm: 1) Tạo điều kiện có nhà ở với mức độ phù hợp; 2) Dự báo và giảm tình trạng vô gia cư để dần dần loại bỏ tình trạng vô gia cư; 3) Làm giá thành về nhà ở để những người không có thu nhập đầy đủ có thể có nhà ở”.

Một số văn bản quốc tế cũng đã ghi nhận một cách minh thị quyền về nhà ở như là một quyền cơ bản của con người. Ví dụ, theo khoản 1 Điều 11 Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội, văn hoá năm 1966 (mà Việt Nam ký và thông qua năm 1982), “Các quốc gia thành viên Công ước này thừa nhận quyền của mọi người được có một mức sống thích đáng cho bản thân và gia đình mình, bao gồm các khía cạnh về ăn, mặc, nhà ở, và được không ngừng cải thiện điều kiện sống. Các quốc gia thành viên phải thi hành những biện pháp thích hợp để bảo đảm việc thực hiện quyền này, và vì mục đích đó, thừa nhận tầm quan trọng thiết yếu của hợp tác quốc tế dựa trên sự tự do chấp thuận”. Như vậy Công ước quốc tế về các quyền kinh tế, xã hội, văn hóa năm 1966 đã ghi nhận mỗi người có quyền về nhà ở.

Tuy nhiên, trên thê giới quyền về nhà ở đã được ghi nhận từ trước năm 1666. Từ năm 1948 Tuyên ngôn nhân quyền của Liên hợp quốc (khoản 1 Điều 25) đã ghi nhận quyền này khi quy định “mọi người đều có quyền được hưởng mức sống đủ để đảm bảo sức khoẻ, phúc lợi của bản thân và gia đình, nhất là về các mặt ăn, mặc, nhà ở, y tế và các dịch vụ xã hội cần thiết khác ; mọi người cũng như có quyền được bảo hiểm trong trường hợp thất nghiệp, ốm đau, tàn tật, goá bụa, già nua hoặc mất phương tiện sinh sống do những hoàn cảnh khách quan vượt quá khả năng kiểm soát của mình”.

Ngoài điều ước ghi nhận quyền cơ bản về nhà ở mà Việt Nam đã tham gia như nêu trên, các quy định trong nước cũng ghi nhận quyền cơ bản (quyền con người) về nhà ở với tư cách là quyền cơ bản của con người. Cụ thể, nếu Hiến pháp năm 1946 và 1959 của chúng ta không có quy định về vấn đề này thì Hiến pháp năm 1980 rất tiến bộ khi quy định tại Điều 62 rằng “Công dân có quyền có nhà ở. Nhà nước mở rộng việc xây dựng nhà ở, đồng thời khuyến khích, giúp đỡ tập thể và công dân xây dựng nhà ở theo quy hoạch chung, nhằm thực hiện từng bước quyền đó. Việc phân phối diện tích nhà ở do Nhà nước quản lý phải công bằng, hợp lý”. Đến Hiến pháp năm 1992, quyền có nhà ở vẫn được ghi nhận (mặc dù còn mờ nhạt) với nội dung “Công dân có quyền sở hữu về nhà ở” như các tài sản khác tại Điều 58[2] và “Công dân có quyền xây dựng nhà ở theo quy hoạch và pháp luật. Quyền lợi của người thuê nhà và người có nhà cho thuê được bảo hộ theo pháp luật” tại Điều 62. Đến Hiến pháp năm 2013, quyền về nhà ở được thể hiện rõ ràng hơn tại khoản 3 Điều 59, theo đó “Nhà nước có chính sách phát triển nhà ở, tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

Với quy định trên, khi người bảo đảm là cá nhân và cá nhân này dùng tài sản là nhà ở để bảo đảm thì họ vẫn được hưởng các quy định về quyền liên quan đến nhà ở. Quyền này theo Hiến pháp năm 2013 là được ghi nhận cho “mọi người”, Nhà nước phải “tạo điều kiện để mọi người có chỗ ở”.

1.3. Sự đối lập của các quyền đối với tài sản bảo đảm

Phần trình bày trên cho thấy, đối với cùng một tài sản bảo đảm là nhà ở, chúng ta có hai chủ thể có quyền. Chủ thể thứ nhất có quyền đối với tài sản này là quyền chuyển nhượng quyến sở hữu nhà ở cho chủ thể khác để thực hiện nghĩa vụ dân sự. Quyền này được ghi nhận trong các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và khi quyền này được thực hiện, chủ sở hữu nhà ở không còn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở nữa. Chủ thể thứ hai có quyền đối với tài sản đặc thù này là người bảo đảm (chủ sở hữu) có quyền con người về nhà ở, họ được có quyền được “tạo điều kiện để (…) có chỗ ở”.

Như vậy, xét về bản chất, hai quyền trên có nội dung đối lập nhau rất rõ ràng. Quyền của chủ thể thứ nhất kéo theo hệ quả làm cho chủ sở hữu nhà ở không còn nhà để sử dụng nữa trong khi đó quyền của chủ thể thứ hai lại theo hướng cho phép chủ thể này có một chỗ để ở. Nếu thực hiện triệt để quyền của chủ thể thứ nhất nêu trên, sẽ dẫn đến những hoàn cảnh chủ thể thứ hai không có nhà để ở còn nếu thực hiện tuyệt đối quyền của chủ thể thứ hai thì quyền lợi của chủ thể thứ nhất bị ảnh hưởng (nghĩa vụ của họ không được thực hiện đầy đủ). Chính từ sự đối lập nêu trên mà pháp luật cần có quy định phù hợp can thiệp để dung hòa quyền của bên bảo đảm và của bên nhận bảo đảm khi tài sản bảo đảm là nhà ở.

Xem thêm bài viết về “Quyền con người”

• Sửa đổi Bộ luật Tố tụng dân sự 2004 nhằm bảo đảm quyền con người trong hoạt động của Tòa án nhân dân – PGS.TS. Nguyễn Thị Hoài Phương
• Quyền con người về an sinh xã hội trong pháp luật quốc tế và Việt Nam – TS. Nguyễn Hiền Phương
• Hoàn thiện cơ chế pháp lý bảo đảm quyền con người ở Việt Nam – TS. Phan Nhật Thanh
• Hiến pháp 2013 và nguyên tắc tôn trọng, bảo đảm quyền con người trong tố tụng hình sự – GS.TSKH. Đào Trí Úc
• Hiến pháp 2013 về Quyền con người, quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân – TS. Phan Nhật Thanh

2. Cân bằng các quyền đối lập trên tài sản bảo đảm là nhà ở

2.1. Thực trạng của pháp luật Việt Nam

Liên quan đến nhà ở, pháp luật hiện hành có những quy định đặc thù nhằm bảo vệ người có tài sản là nhà ở và các quy định này được thể hiện rõ trong pháp luật về thi hành án dân sự. Cụ thể, khi đem tài sản là nhà ở để xử lý thi hành án trong đó có thi hành án buộc người có tài sản thực hiện nghĩa vụ dân sự (có bảo đảm cũng như không có bảo đảm), pháp luật thi hành án quy định theo hướng “việc kê biên nhà ở là nơi ở duy nhất của người phải thi hành án và gia đình chỉ được thực hiện sau khi xác định người đó không có các tài sản khác hoặc có nhưng không đủ để thi hành án, trừ trường hợp người phải thi hành án đồng ý kê biên nhà ở để thi hành án” (khoản 1 Điều 95 Luật Thi hành án dân sự). Như vậy, nếu nhà ở là nơi duy nhất của người có nghĩa vụ và gia đình họ trong khi đó còn tài sản khác thì nhà ở không bị xử lý để thi hành nghĩa vụ nêu trong bản án. Quy định này tạo điều kiện cho người có nghĩa vụ (theo bản án đã có hiệu lực thi hành của Toà án) cùng gia đình có chỗ ở trong căn nhà của mình.

Một khi tài sản là nhà ở đã được xử lý để thực hiện nghĩa vụ nêu trong bản án thì pháp luật về thi hành án cũng có quy định đặc thù để người phải thực hiện nghĩa vụ có chỗ ở tối thiểu. Cụ thể, theo khoản 5 Điều 115 Luật Thi hành án dân sự, “trường hợp cưỡng chế giao nhà là nhà ở duy nhất của người phải thi hành án cho người mua được tài sản bán đấu giá, nếu xét thấy sau khi thanh toán các khoản nghĩa vụ thi hành án mà người phải thi hành án không còn đủ tiền để thuê nhà hoặc tạo lập nơi ở mới thì trước khi làm thủ tục chi trả cho người được thi hành án, Chấp hành viên trích lại từ số tiền bán tài sản một khoản tiền để người phải thi hành án thuê nhà phù hợp với giá thuê nhà trung bình tại địa phương trong thời hạn 01 năm”. Lúc này, người phải thực hiện nghĩa vụ được nêu trong bản án không còn quyền ở lại trong căn nhà của mình như quy định tại Điều 95 nêu trên, nhưng họ được bảo đảm một nguồn tiền tối thiểu để thuê một nơi khác để ở trong thời hạn 01 năm. Quy định này đã được vận dụng trong thực tế thi hành án tại Việt Nam.

Phần trên cho thấy chúng ta có quy định để đảm bảo cho người có nghĩa vụ có một chỗ ở. Quy định này liên quan đến việc đem tài sản là nhà ở đi xử lý cũng như liên quan đến việc sử dụng khoản tiền sau khi bán nhà ở để thi hành nghĩa vụ nêu trong bản án. Tuy nhiên, quy định này chỉ có thể được áp dụng ở giai đoạn thi hành án, nghĩa là đã có một bản án có hiệu lực thi hành buộc người có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ của mình. Trên thực tế để tránh thực hiện các yêu cầu của quy định này, bên nhận bảo đảm (bên có quyền trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được bảo đảm) có thể gây áp lực cho bên bảo đảm (bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ dân sự được bảo đảm) để xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận theo Điều 336 và 355 BLDS năm 2005. Thực trạng này cho thấy nội dung Điều 336 và 355 BLDS năm 2005 là chưa thực sự hợp lý trong việc bảo đảm quyền cho người dùng nhà ở để bảo đảm và do vậy cần được nghiên cứu khắc phục. Để có thể đưa ra đề xuất cho pháp luật Việt Nam, phần tiếp theo của bài viết tham khảo kinh nghiệm của Pháp về vấn đề này.

2.2. Kinh nghiệm ở Pháp

Pháp là nước được đánh giá là nơi quyền con người được bảo đảm khá tốt và việc tham khảo kinh nghiệm của Pháp về xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở là cần thiết. Nghiên cứu cho thấy “nhà ở là tâm điểm xung đột giữa lợi ích của người có nghĩa vụ và lợi ích của người có quyền”[3]. Thực ra, Pháp đã tiến hành cải cách pháp luật về biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự từ năm 2006 theo hướng ngày càng tăng cường bảo vệ người có nghĩa vụ. Để làm rõ sự chuyển biến này, bài viết lần lượt nghiên cứu kinh nghiệm của Pháp trước sửa đổi năm 2006 và sau sửa đổi năm 2006 về vấn đề tài sản bảo đảm là nhà ở.

Trước năm 2006, Pháp đã ban hành quy định bảo vệ người có nghĩa vụ liên quan đến nơi ở chính của người này. Cụ thể, năm 2003 Pháp đã bổ sung một chương trong Bộ luật thương mại với tiêu đề “Bảo vệ chủ doanh nghiệp tư nhân và vợ/chồng của họ”; trong đó có quy định theo hướng chủ doanh nghiệp tư nhân được quyền tiến hành công khai tuyên bố nơi ở chính của mình không thể bị kê biên. Với quy định này, các nhà lập pháp của Pháp không tuyên bố nơi ở chính của người có nghĩa vụ không thể bị kê biên mà cho phép chủ doanh nghiệp làm việc này (tức khả năng không bị kê biên xuất phát trực tiếp từ người có nghĩa vụ). Đây được đánh giá là quy định nằm trong “chính sách lập pháp bảo vệ quyền về nhà ở”[4].

Trên thực tế, “khi tuyên bố nơi ở chính của mình không thể bị kê biên, người có nghĩa vụ giảm đáng kể quyền được bảo đảm của những chủ nợ”[5] và “trở thành một phương tiện hiệu quả bảo vệ nơi ở chính”[6] vì “ngôi nhà của gia đình” chủ doanh nghiệp tư nhân “không còn có thể bị kê biên và bán theo yêu cầu của người có quyền chuyên nghiệp”. Tuy nhiên, phải thừa nhận rằng “các nhà lập pháp đã rõ ràng lựa chọn khả năng không thể bị kê biên chỉ là tương đối vì chỉ liên quan đến một số chủ nợ: Chủ nợ chuyên nghiệp sau khi tuyên bố được công khai. Điều đó có nghĩa là chủ nợ trước khi công khai và chủ nợ cá nhân vẫn được bảo lưu quyền kê biên nơi ở chính của người có nghĩa vụ”[7]. Với thực trạng này, “quyền của chủ nợ cá nhân và chủ nợ chuyên nghiệp trước ngày công khai tuyên bố không bị ảnh hưởng bởi tuyên bố không thể bị kê biên. Các chủ nợ ưu tiên và thế chấp được thanh toán theo thứ tự ưu tiên và ưu tiên được thanh toán trên nơi ở chính”[8].

Như vậy, trước sửa đổi năm 2006 về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, Pháp đã có quy định nhằm đảm bảo quyền về chỗ ở cho chủ doanh nghiệp tư nhân. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng còn khá hạn chế vì chỉ áp dụng cho một số chủ thể có nghĩa vụ (chủ doanh nghiệp tư nhân) và còn phụ thuộc vào việc người này có tiến hành thủ tục công khai tuyên bố của mình hay không hay chỉ áp dụng cho một số chủ nợ nhất định.

Trước sự “dè dặt” nêu trên, từ năm 2006 các nhà làm luật đã bổ sung một số quy định nhằm bảo vệ quyền có nhà ở của người có nghĩa vụ khi tiến hành sửa đổi các quy định về biện pháp bảo đảm.

Thứ nhất, người nhận thế chấp bất động sản có thể yêu cầu Tòa án cho phép họ được nhận bất động sản. Tuy nhiên, Điều 2458 BLDS Pháp về xử lý tài sản thế chấp quy định khả năng này không được áp dụng cho trường hợp tài sản bảo đảm là nơi ở chính của người có nghĩa vụ.

Thứ hai, theo Điều 2459 BLDS Pháp (được sửa đổi năm 2006), “có thể thỏa thuận trong giao dịch thế chấp rằng người có quyền sẽ trở thành chủ sở hữu bất động sản thế chấp”. Tuy nhiên, nghiên cứu cho thấy “nguy cơ có nhiều lạm dụng vì người có nghĩa vụ thường không có đủ phương tiện để thỏa thuận các nội dung này và, do đó, chính người có nghĩa vụ khởi xướng soạn thảo hợp đồng liên quan”. Có lẽ vì lý do này, đoạn cuối của Điều luật trên lại đưa ra ngoại lệ là “thỏa thuận này không có giá trị đối với bất động sản là nơi ở chính của người có nghĩa vụ” [9].

Thứ ba, trong trường tài sản bảo đảm được kê biên để thực hiện nghĩa vụ dân sự, pháp luật đưa ra một thủ tục để xử lý tài sản nhưng thực tế gặp không hiếm trường hợp người có quyền gây áp lực cho người có nghĩa vụ để “né” thủ tục này như thống nhất để bán tài sản bảo đảm theo thỏa thuận cho người thứ ba. Hướng thỏa thuận này có ưu điểm là “né” được các thủ tục khắt khe do pháp luật quy định nhưng khó có thể tin được rằng “việc kê biên bất động sản có thể được tiến hành một cách hài hòa và công bằng nếu thủ tục kê biên được tự do thỏa thuận giữa các bên, nhưng thực chất lại là do người có quyền”[10].

Chính vì vậy, xuất phát từ sửa đổi năm 2006, Điều 2458 về thế chấp, Điều 2346 về cầm cố cũng như quy định chung hơn tại 2201 quy định cấm các thỏa thuận theo đó, trong trường hợp không thực hiện cam kết với người có quyền, người có quyền có thể tiến hành bán tài sản của người có nghĩa vụ ngoài khuôn khổ về kê biên tài sản là bất động sản[11].

Như vậy, đối với tài sản là nhà ở chính của người có nghĩa vụ được sử dụng để bảo đảm, “hướng duy nhất còn lại đối với người có quyền là tiến hành kê biên bất động sản”[12]. Với hướng này, người có nghĩa vụ tránh được những lạm dụng (áp lực) từ phía người có quyền và có thể bán được tài sản của mình với giá cao nhất có thể để thực hiện nghĩa vụ dân sự.

2.3. Đề xuất cho pháp luật Việt Nam

Như trên đã phân tích, khi nhà ở được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, pháp luật Việt Nam có quy định bảo vệ người có nghĩa vụ trong pháp luật về thi hành án từ giao đoạn kê biên nhà ở để xử lý cũng như sử dụng tiền bán nhà ở để thực hiện nghĩa vụ[13]. Tuy nhiên, quy định này vẫn có thể bị “loại bỏ” nếu người có quyền và người có nghĩa vụ thỏa thuận xử lý tài sản bảo đảm theo phương thức khác. Thực tế cho thấy người có nghĩa vụ thường ở tình trạng yếu thế nên thỏa thuận nêu trên nếu tồn tại cũng thường chỉ là xuất phát từ ý chí đơn phương của người có quyền.

Để hạn chế khả năng lạm dụng quyền từ phía chủ thể có quyền, pháp luật của Pháp đã có những quy định đặc thù bảo vệ người có nghĩa vụ đối với tài sản thế chấp là nhà ở. Theo đó, mọi cách thức xử lý tài sản theo thỏa thuận đã bị các nhà làm luật vô hiệu hóa nếu tài sản bảo đảm là nơi ở chính của người có nghĩa vụ và lúc này chủ thể có quyền chỉ có thể xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở theo các quy định của pháp luật. Chúng ta nên học hỏi kinh nghiệm của Pháp để bảo đảm quyền con người của chủ thể có nghĩa vụ về chỗ ở cho cá nhân và gia đình họ. Khi sửa đổi BLDS, chúng ta nên cân nhắc bổ sung điều này trong phần bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và cần có biện pháp phù hợp để đảm bảo các quy định trong Luật thi hành án nêu trên luôn được vận dụng khi xử lý tài sản bảo đảm là nhà ở.

CHÚ THÍCH

* GS.TS. NGƯT, Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Tp. Hồ Chí Minh.

[1] Nhà ở là một bất động sản theo Điều 174 BLDS theo đó “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó”.

[2] Điều 58 Hiến pháp 1992 ghi nhận: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”.

[3] Carole Souweine: La protection du logement du débiteur en difficulté- Droit des procédures collectives versus droit du surendettement, Tạp chí JCP. G 2014, Doctrine 521, phần số 1.

[4] Delphine Autem: L’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel, Tạp chí Defrénois 2004, tr. 327 và tiếp theo (phần số 1).

[5] Delphine Autem: Bđd (phần số 4).

[6] Carole Souweine: Bđd, phần số 25.

[7] Delphine Autem: Bđd (phần số 7).

[8] Delphine Autem: Bđd (phần số 39).

[9] Về các nội dung này, xem chi tiết Philippe Delebecque: Le régime des hypothèques, Tạp chí JCP. E 2006 (18/5/2006, 8).

[10] Carole Souweine: Tlđd, phần số 25.

[11] Về các nội dung này, xem chi tiết Philippe Delebecque: Tlđd.

[12] Pierre-François Cuif: JurisClasseur Civil Code (Art. 2458 à 2460) 2009- PRIVILÈGES ET HYPOTHÈQUES . – Effets . – Pacte commissoire et attribution judiciaire, phần số 48.

[13] Trong lĩnh vực thi hành quyết định xử phạt hành chính, quy định bảo vệ quyền về nhà ở cũng được ghi nhận. Cụ thể, theo khoản 1 Điều 19 Nghị định số 166/2013/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2013 về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, “Nhà ở duy nhất của cá nhân và gia đình người bị cưỡng chế có diện tích tối thiểu theo quy định của pháp luật về cư trú” là một trong “những tài sản không được kê biên”.

• Tác giả: GS.TS. Mai Hồng Quỳ*
• Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 01/2015 (86)/2015 – 2015, Trang 42-47
• Nguồn: Fanpage Luật sư Online