Vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư

Vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư

Tác giả: ThS. Lê Văn Hiển*

Xem thêm:

• Một số vấn đề bất cập và hướng hoàn thiện trong quy định pháp luật về xây dựng, cải tạo, phá dỡ nhà chung cư – ThS. Trần Linh Huân & ThS. Phạm Thị Minh Trang
• Pháp luật về phân hạng nhà chung cư – Một số bất cập và hướng hoàn thiện – ThS. Phạm Thị Minh Trang
• Một số vấn đề pháp lý về phí bảo trì nhà chung cư – Bất cập và kiến nghị hoàn thiện – ThS. Tăng Thị Bích Diễm
• Nguyên tắc cân bằng lợi ích giữa chủ sở hữu sáng chế và cộng đồng trong bảo hộ sáng chế – ThS. Nguyễn Phương Thảo & ThS. Lê Khả Luận
• Một số đề xuất hoàn thiện quy định về các tội xâm phạm sở hữu trong Bộ luật Hình sự năm 2015 – TS. Phan Anh Tuấn
• Căn cứ xác lập quyền sở hữu đối với tài sản không xác định được chủ sở hữu – ThS. Châu Thị Vân

TỪ KHÓA: Quyền sở hữu, Nhà chung cư, Tạp chí Khoa học pháp lý

Dẫn nhập

Do sự hạn hẹp của quỹ đất dành cho việc xây dựng nhà ở và quá trình đô thị hóa diễn ra ngày một nhanh và sâu rộng nên việc chọn căn hộ chung cư làm nơi trú ngụ, sinh sống cho bản thân và gia đình càng trở nên phổ biến trong xã hội hiện đại. Các tòa nhà chung cư với các dịch vụ khép kín [(siêu thị, nhà trẻ, trường học, phòng tập thể dục, nhà hàng, ngân hàng…)] đã góp phần nâng cao chất lượng sống của người dân và hạn chế các bất cập của việc sinh sống ở các nhà ở riêng lẻ (mất nhiều thời gian trong việc di chuyển…). Nhà ở dù là nhà riêng lẻ hay là căn hộ trong nhà chung cư đều là tài sản lớn của người dân nên vấn đề thừa nhận quyền sở hữu đối với nhà ở là một vấn đề pháp lý hết sức quan trọng. Tuy vậy, việc quy định về quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư lại gặp phải các khó khăn nhất định, xuất phát từ chính các đặc trưng của nhà chung cư. Bài viết này (i) phân tích các đặc trưng của nhà chung cư và các vấn đề pháp lý cơ bản liên quan đến vấn đề quyền sở hữu đối với nhà chung cư và (ii) thông qua việc nghiên cứu, so sánh, phân tích pháp luật của một số nước trên thế giới để rút ra một số bài học kinh nghiệm nhằm góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.

1. Khái niệm và đặc điểm nhà chung cư

Theo từ điển mở Wikipedia (tiếng Anh), nhà chung cư “condominium”[1], được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới, là một loại bất động sản mà theo đó các phần diện tích xác định (các căn hộ) được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và quyền sử dụng các tiện ích chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các diện tích xung quanh thuộc khuôn viên nhà chung cư được gắn liền với quyền sở hữu của các chủ sở hữu căn hộ và được quản lý bởi cộng đồng những người chủ sở hữu căn hộ. Như vậy, nhà chung cư dùng để chỉ các bất động sản là khu căn hộ được xây dựng để bán mà không phải là các khu căn hộ chỉ dùng để cho thuê. Đối với các khu căn hộ dùng để cho thuê thì nhà đầu tư sẽ là chủ sở hữu toàn bộ, không phân biệt phần diện tích sở hữu riêng và phần diện tích sử dụng chung.[2]

Theo quy định tại khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở, được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006 (“Luật Nhà ở”) thì “nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân có sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư đó”. Định nghĩa trên cho thấy khái niệm nhà chung cư được dùng để chỉ nhà ở có nhiều chủ sở hữu với việc xác định cụ thể phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu nhà chung cư đó. Như vậy có thể thấy khái niệm nhà chung cư trong quy định của pháp luật Việt Nam tương đối tương đồng với quy định của nhiều nước trên thế giới. Tuy các văn bản pháp luật quy định về nhà chung cư ở nước ta hiện nay vẫn dùng khái niệm “nhà chung cư” để chỉ cả các khu căn hộ thuộc sở hữu của một chủ sở hữu, trong phạm vi bài viết này tác giả chỉ đề cập đến vấn đề sở hữu nhà chung cư trong đó có nhiều chủ sở hữu.

Từ khái niệm nêu trên, có thể thấy nhà chung cư có những đặc điểm sau:

– Thứ nhất, nhà chung cư có nhiều người, hộ gia đình chung sống. Chính đặc điểm này đòi hỏi việc sinh sống trong nhà chung cư phải được điều chỉnh bởi các quy định chung (nội quy) mà tất cả mọi người cư ngụ phải tôn trọng và tuân thủ để duy trì tính ổn định và cuộc sống bình thường trong nhà chung cư. Đặc điểm này cũng làm cho việc quản lý nhà chung cư trở nên phức tạp hơn so với các nhà ở riêng lẻ khác.

– Thứ hai, nhà chung cư thường được xây dựng và phát triển bởi một chủ thể chuyên nghiệp, chuyên thực hiện việc đầu tư để xây dựng và phát triển nhà chung cư cho mục đích để bán. Chủ thể này thường là doanh nghiệp kinh doanh phát triển bất động sản. Mặc dù khó có thể phân biệt được khu căn hộ nào là nhà chung cư và khu căn hộ nào là khu căn hộ cho thuê nếu chỉ nhìn vào hình thức bên ngoài của khu căn hộ, nhà chung cư và khu căn hộ cho thuê có quy chế pháp lý khác nhau. Pháp luật nhìn chung chú trọng điều chỉnh việc quản lý và sử dụng nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu. Các khu căn hộ cho thuê sẽ do chủ sở hữu toàn quyền quyết định việc quản lý, sử dụng. Trong các khu căn hộ được xây dựng nhằm mục đích cho thuê, mối quan hệ giữa bên cho thuê và bên thuê sẽ được điều chỉnh bởi các quy định pháp luật về cho thuê nhà và hợp đồng thuê.

– Thứ ba, vấn đề sở hữu nhà chung cư phụ thuộc vào mục đích phát triển nhà chung cư đó. Nếu nhà chung cư được xây dựng để bán hoặc để vừa bán vừa cho thuê thì trong nhà chung cư đó sẽ có phần thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu các căn hộ (đã được họ mua), phần sở hữu riêng mà chủ đầu tư giữ lại và phần sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ. Chính đặc điểm này đặt ra yêu cầu phải có các quy định pháp luật để giải quyết mối quan hệ giữa quyền sở hữu đối với diện tích sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ và quyền sở hữu chung đối với diện tích sử dụng chung. Cũng chính vì mối quan hệ mang tính vật lý không thể tách rời giữa diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ và phần diện tích sử dụng chung mà pháp luật phải có thêm các quy định, quy tắc, điều kiện để đảm bảo mối quan hệ thuận hòa giữa những người cùng chung sống trong nhà chung cư, ít nhất là liên quan đến việc thực hiện quyền sở hữu và thực hiện nghĩa vụ bảo trì và quản lý phần diện tích thuộc sở hữu chung. Ngoài ra, vì nhà chung cư phải có ít nhất từ hai tầng trở lên nên quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ chung cư khác với quyền sở hữu đối với nhà ở riêng lẻ, lại còn bị giới hạn bởi trần căn hộ. Chính vì vậy, chủ sở hữu căn hộ không có quyền đối với khoảng không phía trên trần căn hộ của mình. Xuất phát từ tính chất đặc biệt của quyền sở hữu đối với nhà chung cư, pháp luật của nhiều nước quy định phải có một văn bản mang tính khế ước giữa những người sở hữu các căn hộ chung cư đó. Ngoài một số nội dung khác điều chỉnh mối quan hệ giữa những người cùng cư trú trong khu chung cư, một nội dung rất quan trọng của bản khế ước này là xác định cụ thể những phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu các căn hộ và những phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư đó. Ở Việt Nam, văn bản mang tính khế ước này chính là hợp đồng mua bán căn hộ giữa nhà đầu tư xây dựng căn hộ và người mua căn hộ. Riêng đối với những người sở hữu căn hộ do mua lại từ những người khác (không phải từ chủ đầu tư) thì văn bản mang tính khế ước này chính là nội quy sử dụng chung cư.

2. Các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền sở hữu đối với nhà chung cư

2.1. Về quyền sở hữu đối với nhà chung cư

Ở Việt Nam, pháp luật hiện hành thừa nhận quyền sở hữu lâu dài (không xác định thời hạn) của các chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư, trừ trường hợp ngoại lệ là cá nhân, tổ chức nước ngoài đủ điều kiện sở hữu chung cư sẽ được sở hữu căn hộ trong một thời hạn xác định (sẽ được phân tích tại mục 2.2. dưới đây).

Theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 11 Luật Nhà ở, chủ sở hữu căn hộ trong nhà chung cư được cấp một Giấy chứng nhận gọi là Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là “Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở”), ngay cả trong trường hợp đất được sử dụng để phát triển nhà chung cư là đất thuê[3]. Khi các căn hộ được bán cho các chủ sở hữu riêng lẻ, chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp khoản tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (nếu có) để đảm bảo người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở[4]. Về nguyên tắc, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sẽ chỉ công nhận quyền sở hữu nhà ở đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, không cấp Giấy chứng nhận đối với phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Vì vậy, khi mua căn hộ hoặc diện tích thuộc sở hữu riêng khác thì người mua nhà được sở hữu riêng căn hộ hoặc diện tích sở hữu riêng nêu trên và được pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung đối với các phần diện tích thuộc sở hữu chung, theo quy định của pháp luật về nhà ở[5].

2.2. Về thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư

Hiện nay, pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu lâu dài (không xác định thời hạn) đối với căn hộ chung cư nếu người sở hữu là cá nhân, tổ chức trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Trong trường hợp bên mua là cá nhân, tổ chức nước ngoài tại Việt Nam và đáp ứng đủ điều kiện sở hữu căn hộ chung cư theo quy định tại Điều 2 Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì thời hạn sở hữu nhà ở của các chủ thể này tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.[6] Như vậy, thời hạn sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật hiện hành cũng không khác nhiều so với thời hạn sở hữu nhà ở riêng lẻ, mặc dù nhà chung cư có những đặc điểm khác biệt. Đối với nhà ở riêng lẻ, nếu nhà ở xuống cấp cần phải được sửa chữa hoặc xây mới, chủ sở hữu sẽ có toàn quyền quyết định và có trách nhiệm trong việc tự đầu tư để sửa chữa hoặc xây mới. Việc sửa chữa, bảo trì nhà chung cư có thể được thực hiện thông qua quy định về thu và sử dụng phí bảo trì nhà chung cư. Việc xây dựng mới nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phức tạp hơn nhiều. Trong khi pháp luật hiện hành quy định thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư của người Việt Nam nói chung là lâu dài, thời hạn sử dụng nhà chung cư là có giới hạn. Khi nhà chung cư xuống cấp và không đủ điều kiện an toàn để tiếp tục sử dụng hoặc hết niên hạn sử dụng, nhà chung cư cần phải được phá dỡ và xây dựng mới. Điều 84, 86 và 87 Luật Nhà ở quy định chủ sở hữu có trách nhiệm trong việc phá dỡ nhà ở (bao gồm cả nhà chung cư), chịu chi phí cho việc phá dỡ và tự lo chỗ ở của mình sau khi nhà bị phá dỡ. Tuy nhiên, thực hiện việc này đối với nhà chung cư trên thực tế là vô cùng khó khăn, trước tiên là do nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu; bên cạnh đó, sau khi phá dỡ việc xây dựng lại đòi hỏi nguồn vốn lớn. Về nguyên tắc, các chủ sở hữu nhà chung cư phải tự đầu tư xây dựng lại vì họ có quyền sử dụng đất lâu dài trên đất xây dựng nhà chung cư, nhưng để thực hiện được việc này là rất phức tạp, trong đó khó khăn lớn nhất là sự đồng thuận của các chủ sở hữu căn hộ[7]. Đây cũng chính là một trong các lý do mà Bộ Xây dựng có đề xuất về việc sửa đổi Luật Nhà ở để quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư cho phù hợp với tính chất của loại nhà này[8].

2.3. Vấn đề xác định diện tích thuộc sở hữu riêng và diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư

Theo Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở (“Nghị định 71”) thì trong nhà chung cư sẽ có phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ (và/ hoặc chủ đầu tư) và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu các căn hộ.

Pháp luật về nhà ở của nước ta cũng có những quy định cụ thể để xác định phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu chung của tất cả những người sở hữu các căn hộ trong nhà chung cư. Trong khi những phần thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ sẽ do từng chủ sở hữu toàn quyền sử dụng, phần diện tích thuộc sở hữu chung sẽ phải được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Luật Nhà ở và khoản 1 Điều 49 Nghị định 71 thì phần sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ bao gồm: (i) phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó; (ii) phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật. Và theo hướng dẫn tại Nghị định 71 thì phần diện tích khác trong nhà chung cư là diện tích mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác. Trong thực tế, ở một số tòa nhà chung cư, chủ đầu tư bán cho mỗi chủ sở hữu căn hộ một diện tích chỗ đậu xe ô tô nếu họ có nhu cầu và như vậy, diện tích chỗ để xe ô tô này cũng thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ. Ngoài ra, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ) cũng thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư – đơn vị phát triển tòa nhà chung cư để bán; và (iii) hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ và phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Về phần sở hữu chung trong nhà chung cư, khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở đã quy định bao gồm các phần diện tích, không gian và hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài như sau: (i) phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng; (ii) không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào; và (iii) hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Để hướng dẫn cụ thể hơn về phần diện tích nơi để xe, khoản 2 Điều 49 Nghị định 71 đã quy định: nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) sẽ thuộc sở hữu chung trong khi chủ đầu tư có quyền quyết định nơi để xe ô tô sẽ thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hay thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Căn cứ vào quy định này, chủ đầu tư nhà chung cư cũng có thể giữ lại nơi để xe ô tô (để xác định quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư đối với chỗ để xe ô tô) hoặc bán chỗ để xe ô tô cho từng chủ sở hữu căn hộ cùng với việc bán căn hộ. Ngoài ra, Nghị định 71 cũng xác định cụ thể hơn rằng phần diện tích lối đi bộ và sân chơi chung cũng thuộc sở hữu chung.

Các quy định liên quan đến việc xác định diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu từng căn hộ và diện tích thuộc sở hữu chung của cộng đồng các chủ sở hữu trong nhà chung cư vẫn dành khả năng cho các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ về diện tích thuộc sở hữu riêng và diện tích thuộc sở hữu chung. Điều đáng lưu ý là theo các quy định của pháp luật hiện hành[9], ngoài các phần thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ mà pháp luật quy định bắt buộc, hợp đồng mua bán căn hộ giữa doanh nghiệp kinh doanh phát triển căn hộ để bán và người mua có thể xác định thêm những phần nào thuộc sở hữu riêng của người mua căn hộ, và những phần nào chủ đầu tư giữ lại làm sở hữu riêng của mình (tất nhiên là trừ những phần diện tích mà theo quy định của pháp luật phải thuộc sở hữu chung). Như vậy, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định diện tích thuộc sở hữu riêng và diện tích thuộc sở hữu chung. Ngoài ra, ranh giới giữa phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung còn được quy định trong nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư được đính kèm và là một phần không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ[10]. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành lại chưa có quy định về việc đăng ký nội quy quản lý và sử dụng nhà chung cư với cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền. Đây là yêu cầu quan trọng cần phải được luật hóa vì bản nội quy này, ngoài việc quy định quy tắc xử sự chung trong chung cư, còn là cơ sở pháp lý quan trọng để xác định các phần diện tích thuộc sở hữu riêng và chung trong chung cư, đặc biệt là khi chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ, các căn hộ lại được chuyển nhượng lại cho những chủ sở hữu mới.

Trong thực tế cũng đã có nhiều tranh chấp giữa các chủ sở hữu các căn hộ và chủ đầu tư nhà chung cư liên quan đến phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung. Ví dụ như trường hợp tranh chấp giữa người mua căn hộ tại chung cư Botanic Towers do Công ty Phú Hưng Gia đầu tư, phát triển. Trong hợp đồng có điều khoản “Ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang lối đi chung, phần diện tích còn lại (tầng hầm, tầng trệt, tầng lửng) là tài sản của Phú Hưng Gia”. Theo người mua nhà, Công ty Phú Hưng Gia đã chiếm phần sở hữu chung trong chung cư làm tài sản riêng[11]. Thực ra, lập luận của người mua nhà cũng chưa hoàn toàn chính xác, bởi vì Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn cho phép việc nhà đầu tư được xác định những diện tích không bắt buộc thuộc sở hữu chung là diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư nhưng phải ghi vào hợp đồng mua bán căn hộ. Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và khoản 2 Điều 49 Nghị định 71 (quy định về phần diện tích bắt buộc và các thiết bị sử dụng chung thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư), không quy định tầng hầm, tầng trệt hay tầng lửng là phần thuộc sở hữu chung, mặc dù có quy định nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật và xe động cơ hai bánh) thuộc phần sở hữu chung nhà chung cư. Như vậy, nếu nơi để các loại xe đạp, xe cho người tàn tật và xe động cơ hai bánh nằm trong tầng hầm thì chỉ phần diện tích được dành cho việc để các loại xe này mới thuộc sở hữu chung, các phần diện tích khác trong tầng hầm mà không được xác định thuộc nơi để các loại xe nêu trên vẫn có thể thuộc sở hữu của chủ đầu tư nếu được xác định rõ như vậy trong hợp đồng mua bán căn hộ và chi phí xây dựng phần diện tích này không được chủ đầu tư phân bổ vào giá bán căn hộ. Ngoài ra, phần diện tích cụ thể của nơi để các loại xe nêu trên cũng do chủ đầu tư xác định mặc dù vẫn phải thể hiện trong thiết kế khu nhà chung cư. Một ví dụ nữa là vụ tranh chấp xảy ra ở tòa nhà chung cư Phương Đông (Orient Building) do Công ty cổ phần Thủy sản số 4 làm chủ đầu tư. Theo giấy phép xây dựng và các tài liệu do chủ đầu tư công bố, chung cư Orient có 180 căn hộ, cao 17 tầng (gồm 1 tầng hầm, tầng trệt, 16 tầng lầu), không có căn hộ áp mái. Tuy nhiên, sau khi nhiều người mua căn hộ đã dọn vào chung cư này sinh sống thì chủ đầu tư gửi thông báo xin ý kiến muốn xây thêm căn hộ áp mái trên sân thượng. Tất nhiên là các chủ sở hữu căn hộ của chung cư này phản đối vì theo quy định tại khoản 3, Điều 70 Luật Nhà ở thì sân thượng là phần diện tích thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên, trong thực tế, nếu chủ đầu tư thiết kế nhà chung cư có tầng áp mái với mục đích sử dụng tầng này làm nơi kinh doanh nhà hàng, quán cà phê và xác định diện tích này thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư thì cũng khó có cơ sở để các chủ sở hữu căn hộ phản đối việc chủ đầu tư xác định tầng áp mái thuộc sở hữu riêng của mình để sử dụng vào mục đích kinh doanh, tương tự như việc sử dụng tầng trệt cho mục đích kinh doanh khu thương mại ở rất nhiều tòa nhà chung cư.

Như vậy, có thể thấy rằng các quy định hiện hành của pháp luật nước ta trong việc xác định diện tích sở hữu riêng và chung trong nhà chung cư chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn và cần phải được hoàn thiện.

Liên quan đến quyền sở hữu đối với phần diện tích chung, một vấn đề rất đáng quan tâm nghiên cứu là làm thế nào để các chủ sở hữu căn hộ thực hiện được quyền của mình đối với phần diện tích sở hữu chung theo cách không làm ảnh hưởng đến các đồng chủ sở hữu chung khác. Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư phải được hội nghị các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu trong thời hạn không quá mười hai tháng, kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác, sử dụng[12]. Hội nghị lần đầu sẽ do chủ đầu tư triệu tập. Ban quản trị nhà chung cư có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 72 Luật Nhà ở, trong đó có quyền đại diện các chủ sở hữu căn hộ trong việc thực thi quyền sở hữu đối với diện tích sở hữu chung như: quyết định việc thuê doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư, thu các khoản tiền phải nộp của các chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng và kinh phí từ việc sử dụng các phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (nếu có) và kiểm tra, theo dõi giám sát việc sử dụng, bảo hành, bảo trì nhà chung cư theo quy định… Tuy nhiên, cơ chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư trong thực tế cũng chưa thực sự hiệu quả. Thực tế này xuất phát từ nhiều lý do, trong đó những lý do cơ bản là: các thành viên trong Ban quản trị làm việc không chuyên trách nên không thể toàn tâm toàn ý với công việc, cơ chế thù lao, thưởng phạt đối với các thành viên Ban quản trị chưa được quy định rõ ràng…

3. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới về quy chế liên quan đến nhà chung cư

3.1. Quyền sở hữu nhà chung cư

Tại các nước như Đức, Anh, Úc, Mỹ, Singapore…, trong một thời gian dài, nhà chung cư được xây dựng chủ yếu cho mục đích cho thuê dài hạn. Việc công nhận quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư mới được thừa nhận trong thời gian gần đây. Ví dụ ở Đức, Luật về sở hữu nhà chung cư (Wohnungseigentumsgesetz) được ban hành năm 1951; ở Úc, bang New South Wales ban hành Luật về chuyển nhượng (căn hộ chung cư) năm 1961 (the New South Wales Conveyancing (Strata Title) Act 1961), sau đó được thay thế bằng Luật về sở hữu nhà chung cư năm 1973 (the Strata Scheme (Freehold Development) Act 1973); Singapore ban hành Luật về quyền sở hữu (căn hộ chung cư) năm 1967 (Land Titles (Strata) Act 1967). Việc cho phép sở hữu căn hộ chung cư ở các nước này xuất phát từ nhiều lý do, nhưng cơ bản là các lý do sau[13]: (i) mong muốn của người dân là sở hữu nhà chứ không phải là thuê nhà, dù đó là một căn hộ chung cư; (ii) việc thừa nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư trao cho chủ sở hữu các quyền gắn liền với quyền sở hữu như: quyền thế chấp, quyền sang nhượng… và (iii) việc thừa nhận quyền sở hữu đối với nhà chung cư làm cho việc sử dụng đất có tính kinh tế hơn và làm cho việc huy động nguồn vốn trong dân chúng vào việc phát triển nhà chung cư dễ dàng hơn.

3.2. Vấn đề thời hạn sở hữu đối với nhà chung cư

Phần lớn các nước có quy định về quyền sở hữu đối với nhà chung cư đều quy định thời hạn sở hữu căn hộ. Ví dụ: Philippines[14], Trung Quốc, Hoa Kỳ quy định thời hạn sở hữu đối với căn hộ chung cư là 50 năm[15]; thời hạn này ở Singapore là 99 năm[16]. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư là phù hợp với tính chất của loại nhà này, vì nhà chung cư có niên hạn sử dụng. Khi hết niên hạn, việc tháo dỡ là bắt buộc để đảm bảo an toàn cho chính những người cư trú trong khu chung cư đó. Nếu quy định sở hữu vô thời hạn, việc phá dỡ và xây mới gặp rất nhiều trở ngại do nhà chung cư thuộc sở hữu của nhiều người. Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ đem lại nhiều lợi ích như: dễ dàng lấy lại đất để xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc sử dụng cho mục đích khác phù hợp hơn tại thời điểm đó. Điều này có lợi cho xã hội nói chung khi tạo nhiều cơ hội hơn cho người dân được sở hữu nhà ở. Sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn cũng là một trong các lý do làm cho giá nhà chung cư ở các nước có quy định thời hạn sở hữu rất rẻ, vì các nhà đầu cơ sẽ không có động cơ để đầu tư nữa, giá nhà sẽ rẻ dần theo thời gian sở hữu còn lại của tòa nhà chung cư. Ngoài ra, pháp luật của hầu hết các nước nêu trên còn quy định về các trường hợp chấm dứt thời hạn sở hữu nhà chung cư do những lý do bất khả kháng, làm cho nhà chung cư bị hư hỏng, không thể tiếp tục đưa vào sử dụng hoặc vì những lý do khác như: theo quyết định của tòa án hay quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc quy định quyền sở hữu nhà chung cư có thời hạn ở các nước nêu trên không gặp trở ngại lớn từ sự phản đối của người dân vì nó mang tính lịch sử. Lúc mới hình thành những tòa nhà chung cư đầu tiên ở những nước này, các căn hộ trong các tòa nhà này được quản lý dưới hình thức cho thuê dài hạn. Khi chuyển sang công nhận quyền sở hữu, giá nhà chung cư đã được bán rất rẻ (chỉ bao gồm tiền thuê đất có thời hạn và chi phí xây dựng cộng thêm lợi nhuận hợp lý của doanh nghiệp phát triển nhà) và người mua sẽ khấu hao tiền mua nhà trong thời gian sở hữu căn hộ[17]. Như vậy, vấn đề quan trọng là sự hiểu biết và quan niệm của người dân liên quan đến vấn đề sở hữu nhà chung cư. Khi người dân biết rằng họ được mua căn hộ với giá rẻ hơn tiền thuê căn hộ tương tự và được công nhận quyền sở hữu đến 50 năm hoặc một thời hạn xác định khác, họ sẽ chọn mua căn hộ vì tính ổn định cũng như việc được thực hiện các quyền gắn với quyền sở hữu căn hộ như: quyền thế chấp, chuyển nhượng…

3.3. Vấn đề xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng

Vấn đề phân định phần diện tích thuộc sở hữu riêng và phần diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư là vấn đề rất khó khăn và phức tạp. Pháp luật của các nước đưa ra dành rất nhiều quy định về vấn đề này.

Theo pháp luật Đức, quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư là quyền sở hữu đặc biệt được gọi là “Sondereigentum”. Quyền sở hữu này đòi hỏi việc xác định rõ ràng các khu vực sử dụng chung trong khu chung cư, bao gồm: những khối được xác định bởi tường ngăn giữa các căn hộ, trần và nền nhà cũng như tầng hầm (trừ khi được xác định là thuộc sở hữu chung). Một khu vực được coi là một phần của căn hộ khi nó có thể được dịch chuyển, thay đổi, sửa chữa mà không ảnh hưởng đến hình thức bên ngoài của tài sản chung hay hình thức bên ngoài của chung cư. Tuy nhiên, việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng không phải luôn luôn tuyệt đối. Ví dụ như nơi đậu xe thuộc sở hữu chung hay sở hữu riêng của từng chủ sở hữu căn hộ phụ thuộc vào thỏa thuận rõ ràng trong hợp đồng. Ngoài ra, trách nhiệm bảo trì đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc sở hữu riêng đôi khi cũng làm phát sinh một số vấn đề gây tranh cãi, nếu không được xác định rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ. Ví dụ, theo Luật về sở hữu nhà chung cư của Đức, ban công thuộc diện tích sở hữu chung vì nó liên quan đến an ninh của tòa nhà, nhưng về mặt vật lý nó lại nằm trong từng căn hộ cụ thể nên việc bảo trì ban công lại thuộc trách nhiệm của chủ sở hữu căn hộ có ban công đó[18]. Như vậy, qua quy định này, chúng ta thấy pháp luật của Đức xác định những nguyên tắc để phân định diện tích sở hữu riêng và chung trong nhà chung cư mà không sử dụng phương pháp liệt kê cụ thể.

Luật pháp của Úc, Singapore đều có những quy phạm cụ thể xác định phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu từng căn hộ và phần diện tích thuộc sở chung, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể của các chủ sở hữu căn hộ đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung. Nhìn chung, luật pháp của các nước này không liệt kê cụ thể diện tích nào thuộc sở hữu riêng, diện tích nào thuộc sở hữu chung mà chủ yếu chỉ quy định nguyên tắc để xác định[19].

Liên quan đến việc thực thi quyền của các chủ sở hữu căn hộ đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung, pháp luật các nước có quy định không hoàn toàn giống nhau. Tuy nhiên, nhìn chung, các nước đều quy định chung cư sẽ được sở hữu bởi một hiệp hội (association), hợp tác xã (cooperative) hoặc một công ty không vì mục đích lợi nhuận (non-profit coporation) mà trong đó các chủ sở hữu căn hộ sẽ sở hữu một phần cổ phần tương ứng với tỷ lệ diện tích căn hộ mà họ sở hữu trong chung cư. Mối quan hệ giữa các chủ sở hữu căn hộ với các hiệp hội, hợp tác xã hay công ty này cũng tương tự như mối quan hệ giữa các chủ sở hữu (cổ đông) của các công ty kinh doanh, trong đó các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư có nghĩa vụ đóng góp tài chính để quản lý và bảo trì chung cư và có quyền quyết định các vấn đề liên quan đến việc thực thi quyền sở hữu đối với diện tích sở hữu chung, tương tự như quyền của các chủ sở hữu đối với một công ty.

4. Kết luận

Pháp luật quy định về nhà chung cư, trong đó có vấn đề quyền sở hữu nhà chung cư ở Việt Nam mới ở giai đoạn hình thành và cần phải được hoàn thiện theo hướng phù hợp với thực trạng phát triển của quan hệ xã hội liên quan và xu thế quốc tế. Xuất phát từ những đặc trưng của nhà chung cư, người viết cho rằng, nước ta cần xây dựng Luật về Nhà chung cư để điều chỉnh các quan hệ liên quan đến việc sở hữu, quản lý và sử dụng chung cư hoặc trước mắt cần sửa đổi Luật Nhà ở để có một Chương quy định riêng về nhà chung cư. Liên quan đến chế định về quyền sở hữu nhà chung cư, người viết có một số đề xuất như sau:

Thứ nhất, nên quy định thời hạn sở hữu theo niên hạn sử dụng của từng tòa nhà chung cư cụ thể. Có thể việc quy định như vậy bước đầu sẽ gặp sự phản đối từ người dân, nhưng sẽ hợp logic và giải quyết được các vấn đề phát sinh liên quan đến việc phá dỡ nhà chung cư khi hết niên hạn. Ngoài ra, quy định về thời hạn sở hữu căn hộ sẽ làm giảm giá nhà chung cư, tạo điều kiện cho nhiều người dân có quyền sở hữu chỗ ở của mình.

Thứ hai, cần tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện các quy định liên quan đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu riêng và sở hữu chung trong nhà chung cư theo hướng chỉ quy định nguyên tắc để xác định, mà không liệt kê cụ thể vì sẽ dễ bị lỗi thời và không bắt kịp với sự phát triển của thiết kế kiến trúc.

Thứ ba, cần nghiên cứu để xây dựng cơ chế phù hợp hơn để các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư thực hiện quyền sở hữu của mình đối với các diện tích thuộc sở hữu chung trong nhà chung cư thay thế cho Ban quản trị nhà chung cư. Trên thế giới, nhiều nước có quy định việc thực thi quyền sở hữu phần diện tích sở hữu chung trong nhà chung cư sẽ do một công ty thực hiện (công ty này do các chủ sở hữu các căn hộ chung cư thành lập và sở hữu). Mỗi chủ sở hữu căn hộ sẽ sở hữu một số lượng cổ phần / vốn góp theo tỷ lệ giữa diện tích căn hộ của họ trên tổng diện tích khu chung cư. Công ty này sẽ thực hiện việc quản lý đối với các khoản tiền mà các chủ sở hữu chung cư đóng góp để quản lý và bảo trì phần diện tích thuộc sở hữu chung. Công ty này có quyền thuê công ty quản lý chuyên nghiệp hay tự mình quản lý khu chung cư. Nếu tự quản lý, công ty sẽ hoạt động theo quy chế công ty có quyền thuê nhân sự quản lý, điều hành có kiến thức, có kinh nghiệm trong việc quản lý và vận hành nhà chung cư. Cơ chế hoạt động của mô hình công ty sẽ bảo vệ quyền của các chủ sở hữu các căn hộ trong chung cư tốt hơn mô hình Ban quản trị.

CHÚ THÍCH

* ThS Luật học, Phó Phòng Đào tạo, Trường ĐH  Luật Tp. Hồ Chí Minh.

[1] Các nước khác nhau sử dụng các tên gọi khác nhau cho nhà chung cư, condominium là một thuật ngữ pháp lý được sử dụng phổ biến ở Hoa Kỳ và một số vùng ở Canada. Ở Úc, New Zealand và một số vùng khác ở Canada thì sử dụng thuật ngữ “stata title”.

[2] https://en.wikipedia.org/wiki/Condominium.

[3] Theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 119 Luật Đất đai, nhà đầu tư nước ngoài chỉ có thể thuê đất để phát triển các dự án đầu tư, kinh doanh bao gồm cả các dự án bất động sản ở Việt Nam. Ngoài ra, tại điểm e, khoản 3 Điều 119 Luật đất đai còn quy định: khi doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì sẽ được bán căn hộ và nhà ở do mình phát triển cho các tổ chức, cá nhân được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

[4] Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. Mặc dù Điều 81 Nghị định 181/2004/NĐ-CP đã bị bãi bỏ bởi Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai, các quy định về thanh toán chênh lệch này vẫn được áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà để bán được thực hiện trước khi Nghị định 84/2007/NĐ-CP có hiệu lực và có sự chênh lệch giữa tiền thuê đất trả một lần và tiền sử dụng đất.

[5] Xem công văn số 25/BXD-QLN ngày 01/11/2009 của Bộ Xây dựng.

[6] Điều 4 Nghị quyết số 19/2008/QH12 ngày 03/6/2008.

[7] Về vấn đề này có thể xem thêm bài: Hoàng Vân, “Đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn”, Báo Pháp luật Tp. Hồ Chí Minh, số ra thứ sáu, ngày 24/01/2011.

[8] Kiến nghị của Bộ Xây dựng trong Báo cáo của Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ cuối năm 2010 về phân tích số liệu tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở và một số lĩnh vực khác của Bộ.

[9] Khoản 3 Điều 49 Nghị định 71 quy định hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải quy định rõ phần thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu căn hộ và các phần thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu căn hộ. Tuy vậy, các quy định cụ thể trong hợp đồng cũng không được trái với các quy định khung tại Luật Nhà ở và Nghị định 71.

[10] Xem Điều 9 Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư và khoản 2 Điều 21 Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.

[11] Sở hữu chung – riêng ở nhà chung cư: Tranh chấp do luật pháp còn có khoảng trống, bài đăng trên báo điện tử diaoconline.com ngày 29/11/2012 [Truy cập ngày 10/5/2013 trên trang http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/so-huu-chung-rieng-o-nha-chung-cu-tranh-chap-do-luat-phap-con-co-khoang-trong-i36218].

[12]  Điều 71 Luật Nhà ở.

[13] Xem P. F. Smith (2007), Apartment ownership – German style, Conveyancer and Property Lawyer, May/ Jume, 203-222 và Alice Christudason (1996), Subsivided buildings – developments in Australia, Singapore and England, International & Comapative Law Quaterly, 45 (2), 343-364.

[14] Điều 8 (c) Luật về nhà chung cư của Philippines (The Condominium Act).

[15] Xem thêm về thời hạn sở hữu nhà chung cư ở Trung Quốc và Hoa Kỳ trong bài báo Hoàng Vân (2011), tlđd.

[16] Nguyễn Thế Tuấn, Đầu tư bất động sản ở Singapore: cơ hội nhiều hứa hẹn, đăng trên Báo Xây dựng điện tử (Cơ quan ngôn luận trực tuyến của Bộ Xây dựng), ngày 08/5/2013 [Truy cập ngày 10/5/2013, website: http://www.baoxaydung.com.vn/news/vn/bat-dong-san/au-tu-bat-dong-san-singapore-co-hoi-nhieu-hua-hen.html].

[17] Xem Alice Christudason (2009), Property Rights: achieving a fine balance in collective sales of strata developments in Singgapore, International Journal of Law on Built Environment, tr. 26-40; xem thêm Alice Christudason (1996) và P. F. Smith (2007), tlđd.

[18] P. F. Smith (2007), tlđd.

[19] Xem phần định nghĩa thuật ngữ trong Strata Scheme (Freehold Development) Act 1973 (New South Wale), Điều 5; Land Titles (Strata) Act 1967 (Singapore), Điều 3./.

• Tác giả: ThS. Lê Văn Hiển*
• Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 03/2013 (76)/2013 – 2013, Trang 45-53
• Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý