Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013

Mối liên hệ của quyền về lối đi qua và các chế định khác theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013

TỪ KHÓA: Quyền về lối đi qua,

Quyền sở hữu tài sản là quyền năng tuyệt đối của bất kỳ chủ thể nào đối với tài sản của  mình. Chỉ trong một số trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước mới có thể trưng mua, trưng dụng có bồi thường đối với tài sản của chủ thể khác theo giá thị trường.[1] Tuy nhiên, bên cạnh quyền sở hữu đối với tài sản, Bộ luật Dân sự năm 2015 có đề cập nhóm quyền khác đối với tài sản. Đây là những quyền của người mặc dù không phải là chủ sở hữu tài sản nhưng họ được pháp luật ghi nhận cho quyền năng đặc biệt xét ở một khía cạnh nhất định. Có thể kể đến quyền bề mặt, quyền hưởng dụng và quyền đối với bất động sản liền kề. Trong bài viết, chúng tôi đề cập một trong những quyền khác đối với tài sản đó chính là quyền về lối đi qua – một trong những quyền cụ thể của quyền đối với bất động sản liền kề.

1. Quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 về quyền về lối đi qua

Từ thời cổ La Mã, quyền đối với bất động sản liền kề còn được gọi bằng một thuật ngữ pháp lý khác là quyền địa dịch. Địa dịch đã được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Với cách định nghĩa đó, bất động sản được coi là một chủ thể. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác, trong quá trình xây dựng con đường thông thương với xã hội.[2] Hiện nay, trong luật thực định Việt Nam, địa dịch mang một tên gọi dài hơn và dễ hiểu hơn đó là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Tên gọi này chỉ rõ được nội dung của một trong những quyền khác đối với tài sản là việc cho một người không phải chủ sở hữu bất động sản được sử dụng một cách hạn chế đối với bất động sản của chủ sở hữu.

Quyền về lối đi qua là một trong những quyền đối với bất động sản liền kề. Việc ghi nhận quyền về lối đi qua có ý nghĩa bảo đảm cân bằng lợi ích của chủ sở hữu bất động sản vây bọc (gọi chung là bất động sản chịu hưởng quyền) và lợi ích của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc (gọi chung là bất động sản hưởng quyền). Ngoài ra, việc ghi nhận này còn đảm bảo tinh thần tương trợ, tình đoàn kết, thân ái của hàng xóm, láng giềng, đảm bảo đúng tinh thần truyền thống tốt đẹp của dân tộc Việt Nam là tối lửa tắt đèn có nhau.

Có hai điều kiện để có thể áp dụng quyền về lối đi qua theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 là:

Thứ nhất, chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng. Điều kiện này xuất phát từ vị trí của bất động sản bị vây bọc. Trên thực tế, vì nhiều lý do nhất định như địa thế tự nhiên sẵn có của bất động sản, do chủ sở hữu bất động sản chuyển giao quyền sở hữu cho nhiều chủ thể khác, do được thừa kế, được tặng cho… mà một bất động sản bị bao bọc bởi những bất động sản khác. Trước đây, Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005 chỉ đề cập việc bất động sản bị vây bọc không có lối đi ra đến đường công cộng. Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa đủ bởi lẽ có những trường hợp đã có lối đi nhưng lối đi đó không thể đi ra đường công cộng do quá nhỏ, quá ngắn mà những người sử dụng bất động sản bị vây bọc không thể đi được. Do đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bổ sung thêm trường hợp không đủ lối đi ra đường công cộng. Quy định này đảm bảo tốt hơn cho quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc.

Thứ hai, lối đi được mở trên đất của người khác phải là lối đi thuận tiện và hợp lý nhất. Khi xem xét đến việc mở lối đi trên đất động sản của người khác phải đảm bảo được điều kiện này bởi nếu không xem xét kỹ lưỡng có thể dẫn đến việc gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Do đó, khi xem xét việc mở lối đi cần phải tính toán đến đặc điểm của khu vực, vị trí địa lý, lợi ích và khả năng gây thiệt hại cho bất động sản chịu hưởng quyền. Ngoài ra việc mở lối đi như thế nào, đi thẳng, đi cong hay chiều dài, độ rộng, chiều cao phải trên cơ sở đảm bảo thuận tiện và ít gây phiền hà cho các bên nhất. Khi đảm bảo được điều kiện này thì đã đảm bảo được sự cân bằng lợi ích của chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

Trên cơ sở thỏa mãn hai điều kiện đã phân tích thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc phải dành cho mình một lối đi ra. Trước kia với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, một trong những điều kiện nữa cần phải xem xét đó chính là việc chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.[3] Việc đền bù này nhằm đảm bảo cho quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Bởi lẽ chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải được quyền sử dụng, khai thác bất động sản theo ý chí của họ. Tuy nhiên, trong trường hợp phải dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc một lối đi ra trên bất động sản của mình thì họ không thể sử dụng, khai thác bất động sản theo ý muốn. Việc đền bù mang ý nghĩa hỗ trợ vật chất cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền khi không thể khai thác, sử dụng phần bất động sản của mình cho lối đi. Do đó, khoản tiền đền bù này không thể hiểu là việc chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền đã bán đi phần quyền sở hữu của họ đối với phần diện tích dành cho lối đi chung. Họ vẫn là chủ sở hữu đối với phần diện tích dành cho lối đi chung này, chỉ có điều quyền sở hữu của họ bị hạn chế mà thôi. Hiện nay, với quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì đây không còn xem là một điều kiện bắt buộc. Dù đền bù hay không có đền bù thì lối đi qua vẫn được mở. Quy định này của Bộ luật Dân sự năm 2015 được xem là tiến bộ bởi lẽ khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền chưa thực hiện việc đền bù họ vẫn có quyền có lối đi, đây là quyền lợi chính đáng của họ. Còn việc đền bù chỉ nên xem làm khoản tiền hỗ trợ cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền như đã phân tích ở trên.

Theo quy định tại Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015 có bốn căn cứ làm phát sinh quyền về lối đi qua. Các căn cứ đó là: (i). theo địa thế tự nhiên, (ii). theo quy định của luật, (iii). theo thỏa thuận hoặc (iv). theo di chúc. Mỗi một căn cứ là một trường hợp khác nhau nhưng dù là rơi vào trường hợp nào thì nó cũng làm phát sinh quyền về lối đi qua.

2. Mối liên hệ giữa quy định thừa kế và quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua được phát sinh theo di chúc.[4] Đây là một trong những căn cứ làm phát sinh quyền về lối đi qua. Căn cứ này là phù hợp bởi lẽ người để lại di sản thừa kế có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của họ sau khi chết. Từ di chúc, quyền về lối đi qua sẽ được xác lập và có thể rơi vào hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, trên cơ sở việc định đoạt tài sản theo di chúc thì ý chí của người để lại di sản thừa kế đã xác định rõ người thừa kế có quyền về lối đi qua. Như vậy chủ sở hữu đối với bất động sản chịu hưởng quyền phải tôn trọng ý chí của người để lại di sản thừa kế. Do vậy khi trong di chúc có xác định một phần diện tích của bất động sản phải dành ra cho lối đi chung thì những người thừa kế phải tôn trọng sự định đoạt này của người để lại di sản thừa kế. Tuy nhiên, một câu hỏi được đặt ra là người thừa kế có quyền về lối đi qua có phải đền bù cho người thừa kế của bất động sản chịu hưởng quyền không? Mặc dù khoản 1 Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 yêu cầu: chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác nhưng đây là sự định đoạt trong di chúc, tức là ý chí của người để lại di sản thừa kế mong muốn như vậy.[5] Vì lẽ đó cần phải tôn trọng ý chí của người để lại di sản và không cần phải yêu cầu người thừa kế của bất động sản hưởng quyền phải đền bù một khoản tiền cho người thừa kế của bất động sản chịu hưởng quyền.

Trường hợp thứ hai, trong di chúc không nói rõ việc để dành một phần bất động sản để làm lối đi qua nhưng khi tiến hành phân chia di sản thừa kế cho các đồng thừa kế nếu không có lối đi thì bất động sản bị vây bọc không có đường đi ra đến đường công cộng. Như vậy, trong trường hợp này sẽ phải giải quyết như thế nào? Liệu rằng có nên xem việc trong di chúc không thể hiện rõ ý chí của người để lại di sản là dành ra một lối đi cho bất động sản bị vây bọc nhưng bất động sản bị vây bọc đương nhiên có một lối đi ra mà không phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc. Cụ thể trường hợp như sau: cụ Bênh và cụ Thái có quyền sử dụng lối đi qua tầng trệt của căn nhà lên lầu 1. Chủ sở hữu nhà tầng trệt, lầu 2 có quyền đi từ tầng trệt lên lầu 2 qua cầu thang không bị hạn chế thời gian. Thực tế sử dụng từ năm 1986 sau khi tầng trệt và lầu 2 được bán cho bà Dung, bà Dung tiếp tục bán phần nhà thuộc sở hữu của bà Dung cho ông Bằng, bà Lan thì những người này đều thực hiện đúng cam kết dành lối đi qua tầng trệt lên lầu 1 cho cụ Bênh, bà Thái. Ngược lại bà Thái cụ Bênh cũng đồng ý để bà Dung và sau đó là ông Bằng đi qua cầu thang lên lầu 2 của căn nhà. Các bên đều không hạn chế nhau về thời gian sử dụng lối đi qua cầu thang và tầng trệt. Ngày 25/1/2000, bà Thái lập di chúc cho bà Nguyệt (em dâu) 1/2 diện tích lầu 1 nên bà Nguyệt được kế thừa quyền và nghĩa vụ sử dụng lối đi qua cầu thang và tầng trệt.[6] Trong vụ việc này Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao có nhận định mặc dù trong di chúc không đề cập phần về lối đi nhưng trên cơ sở lối đi đã hình thành hợp pháp từ trước, được các bên thừa nhận và sử dụng nên có căn cứ rằng sau khi bà Thái chết đi thì bà Nguyệt người được hưởng di sản thừa kế theo di chúc sẽ được tiếp tục sử dụng lối đi chung mà không hề bị giới hạn thời gian. Cách giải quyết này theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp lý bởi lẽ không cần xem xét trong di chúc khi để lại di sản là bất động sản bị vây bọc cho người thừa kế có ghi rõ quyền về lối đi qua hay không. Chỉ cần trên thực tế đã có quyền về lối đi qua bất động sản liền thì người thừa kế có quyền được tiếp tục sử dụng lối đi chung đã có từ trước mà không có sự phân biệt nào cả, cách thức sử dụng phải tương tự như đối với người để lại di sản thừa kế đã từng sử dụng lối đi này. Tuy nhiên, trong trường hợp này người thừa kế có cần phải đền bù một khoản tiền cho chủ sở hữu bất động chịu hưởng quyền hay không? Thiết nghĩ người thừa kế không phải chịu trách nhiệm đền bù vì mặc dù trong di chúc không đề cập quyền về lối đi qua nhưng lối đi này đã tồn tại từ trước thời điểm người thừa kế được hưởng di sản thừa kế. Cho nên người thừa kế có quyền này là đương nhiên. Vì vậy, quyền về lối đi qua khi được vận dụng trong trường hợp có di chúc đã được giải quyết rất tốt và đảm bảo được sự cân bằng lợi ích của các bên chủ thể là chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền và chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Mối liên hệ giữa quy định hợp đồng và quyền về lối đi qua

Bộ luật Dân sự năm 2015 khi ghi nhận quyền về lối đi qua đã có những quy định cụ thể để đảm bảo việc ổn định của quyền này khi dịch chuyển bất động sản cho người khác. Câu hỏi đặt ra là việc một bất động sản đang là bất động sản chịu hưởng quyền được chuyển giao quyền sở hữu thông qua một hợp đồng dân sự có làm ảnh hưởng đến lối đi được mở từ trước cho bất động sản hưởng quyền hay không?

Bộ luật Dân sự 2015 khi đề cập hiệu lực của quyền về lối đi qua thì kể cả khi bất động sản được chuyển giao quyền về lối đi qua vẫn được duy trì.[7] Mặt khác trong các trường hợp dẫn đến việc chấm dứt quyền về lối đi qua không hề đề cập trường hợp chuyển giao bất động sản chịu hưởng quyền cho người khác.[8] Từ đó có thể khẳng định thông qua hợp đồng chuyển quyền sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hoặc hợp đồng chuyển giao quyền sử dụng, quyền chiếm hữu bất động sản chịu hưởng quyền cũng không làm chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Thực tiễn hiện nay cũng theo hướng này để đảm bảo sự ổn định của các quan hệ dân sự. Cụ thể trường hợp: chị Nhỏ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng 188 m2 đất tại thửa số 203, tờ bản đồ HK05 xã Hòa Khánh, huyện Cái Bè, tỉnh Tiền Giang. Nếu có căn cứ lối đi tranh chấp đã được các nguyên đơn sử dụng từ lâu (trước khi ông Long chuyển nhượng đất cho chị Nhỏ) thì việc Ủy ban nhân dân huyện Cái Bè cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ chị Nhỏ trong đó có cả lối đi này là không phù hợp thực tế. Nếu chị Nhỏ cần sử dụng thuận tiện, tạo lối đi khác chỉ là hoán đổi lối đi.[9] Như vậy, theo Tòa án việc đã có lối đi từ trước khi chị Nhỏ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chị Nhỏ vẫn phải dành lối đi cho các hộ bên trong. Nếu mục đích sử dụng đất của chị Nhỏ cần phải dùng diện tích này vào việc riêng thì cần tạo một lối đi khác cho những hộ dân phía trong. Tòa án xử lý theo hướng này rất hợp lý (theo quy định tại khoản 2 Điều 274 của Bộ luật Dân sự năm 2005, Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015 về vấn đề này cũng không có quy định khác) bởi lẽ Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định hiệu lực của quyền về lối đi qua được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao. Lối đi qua bất động sản đã hình thành từ trước khi chị Nhỏ được chuyển giao bất động sản. Do đó chị Nhỏ phải tôn trọng quyền này. Trong trường hợp chị Nhỏ có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản của mình dẫn đến thay đổi lối đi qua thì chị Nhỏ phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chị Nhỏ phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này. Điều đó có nghĩa chị Nhỏ không được rào lại lối đi mà chỉ có thể chuyển lối đi từ vị trí này sang vị trí khác sao cho thuận tiện cho chị và cho các hộ dân bên trong. Một tình huống khác đó là: nguồn gốc đất tranh chấp là con đường dân sinh đi qua hai thửa 367 và 378a trước đây thuộc quyền quản lý sử dụng của ông Công bà Viện. Năm 1992 ông Dong mới mua lại và các hộ vẫn đi qua con đường này. Đến ngày 7/4/2008, ông Dong tự ý làm cổng sắt bịt lối đi. Như vậy việc làm của ông Dong là không có căn cứ để được pháp luật bảo vệ, khiếu nại của nguyên đơn là đúng pháp luật.[10] Trong trường hợp này cũng tương tự tình huống ban đầu, Tòa án cũng xác định cách xử lý là chủ sở hữu mới của bất động sản chịu hưởng quyền phải giữ nguyên lối đi cho những người có quyền về lối đi qua. Từ những quy định trong Bộ luật Dân sự năm 2005, sau này là Bộ luật Dân sự năm 2015 và tình huống được xét xử trong thực tiễn, có thể thấy được dù thông qua hợp đồng, bất động sản được chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác thì quyền về lối đi qua vẫn được bảo lưu.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp các bên có thỏa thuận trong hợp đồng sẽ chấm dứt lối đi qua của những chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền thì thỏa thuận này có giá trị đối với những chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền hay không? Cụ thể như tình huống sau: A là chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải dành lối đi cho những hộ dân ở phía trong. Trường hợp A chuyển nhượng bất động sản cho B và trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận rõ B không phải dành lối đi cho những hộ dân phía trong nữa. Vậy lúc này quyền lợi của những hộ dân ở phía trong sẽ như thế nào, họ có được bảo lưu quyền về lối đi qua hay không? Thiết nghĩ hợp đồng là sự tự do thỏa thuận làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Tuy nhiên không phải mọi thỏa thuận đều có giá trị pháp lý, ý chí của các bên trong quan hệ cũng không được trái với quy định của luật, trái đạo đức xã hội. Trong trường hợp này Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có quy định quyền về lối đi qua vẫn có hiệu lực nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác.[11] Nếu thỏa thuận của hai bên hạn chế đi quyền của chủ thể khác là không được phép. Vì vậy cam kết này sẽ không có giá trị pháp lý đối với những hộ dân phía trong, B vẫn phải tôn trọng quyền về lối đi qua cho những hộ dân phía trong.

Một vấn đề nữa cần đặt ra khi xem xét quyền về lối đi qua trong mối liên hệ với hợp đồng đó chính là việc đền bù một khoản tiền cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Với một lối đi đã hình thành từ trước thì chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền (sau khi được chuyển giao bất động sản này theo hợp đồng) có phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền hay không? Có lẽ trong trường hợp này không nên xem xét đến việc đền bù bởi lẽ chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cũ đã phải thực hiện điều này mới có quyền về lối đi qua. Do vậy khi có sự thay đổi chủ sở hữu của bất động sản hưởng quyền không nên bắt chủ sở hữu mới phải chịu tiền đền bù lần nữa nếu không với một lối đi chung các chủ thể phải chịu tiền đền bù đến hai lần. Chỉ trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền cũ chưa đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thì mới nên đặt ra vấn đề đền bù một khoản tiền. Như vậy khi xem xét mối tương quan của quan hệ hợp đồng và quyền về lối qua, chúng tôi cho rằng quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 là hợp lý.

4. Mối liên hệ giữa quy định về quyền sở hữu và quyền về lối đi qua

Luật quy định quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản vây bọc đối với bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Nếu bất động sản bị vây bọc bởi ba bất động sản và mặt còn lại là sông, hồ… thì có được yêu cầu quyền về lối đi qua hay không? Một mặt sông, biển có được coi là đường giao thông cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng thuận tiện không bởi không phải lúc nào giao thông đường thủy cũng có thể sử dụng được. Luật dân sự Nhật Bản có quy định rất rõ ràng về vấn đề này[12] nhưng luật dân sự Việt Nam thì không. Thiết nghĩ trong trường hợp này, nếu như có tranh chấp xảy ra đối với tình huống vừa nêu thì chúng ta nên theo hướng xử lý của Bộ luật Dân sự Nhật Bản. Cụ thể Bộ luật Dân sự Việt Nam nên làm rõ hơn quy định “không có hoặc không đủ lối đi ra đến đường công cộng”, không có lối ra hoặc không đủ lối ra có thể do bị các bất động sản khác vây bọc hoặc có thể do ao, sông, kênh, biển bao bọc một phần bất động sản mà không có lối đi ra.

Về lối đi thuận tiện, hợp lý, pháp luật hiện hành chỉ quy định: vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Thế nhưng pháp luật chưa quy định rõ lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ là lối đi lại thông thường phục vụ cho sinh hoạt cá nhân hay lối đi dành cho mục đích kinh doanh thương mại? Bộ luật Dân sự năm 2005 cũng như Bộ luật Dân sự năm 2015 chưa quy định rõ về vấn đề này nên lối đi thuận tiện, hợp lý chỉ được hiểu là lối đi sử dụng cho việc đi lại, sinh hoạt hằng ngày. Chính vì quy định không rõ ràng nên trên thực tế có thể dẫn đến những tranh chấp mà chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc muốn khai thác công năng sử dụng bất động sản của mình để phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh, thương mại, dịch vụ nhưng không thể thỏa thuận với các chủ sở hữu bất động sản vây bọc để mở một lối đi rộng hơn. Hơn nữa “lối đi” theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ có thể được hiểu là lối đi cho người mà không phải là các phương tiện giao thông vận tải, gia súc… và chỉ đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt thông thường mà không phải hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại (Điều 682 Bộ luật Dân sự Pháp); cho sự kinh lý các việc công, nông (Điều 620 Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ); cần cho sự khai thác địa sản (Điều 472 Bộ luật Dân sự Sài Gòn). Hiện nay, các điều kiện kinh tế – xã hội đã có nhiều thay đổi đáng kể, vượt bậc so với trước đây, do đó việc quy định quyền có lối đi cho các cơ sở sản xuất, kinh doanh là điều cần thiết, nhất là các vùng đất mới khai hoang, phục hóa trong kinh tế trang trại. Theo chúng tôi, pháp luật cần bổ sung quy định về quyền yêu cầu lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải bảo đảm cả các nhu cầu sản xuất, kinh doanh.

Thêm nữa, hiện nay Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng đã bổ sung thêm một trường hợp “lối đi không đủ”. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hoàn toàn thì việc mở lối đi là đương nhiên nhưng việc xác định thế nào là “lối đi không đủ” thì lại rất phức tạp. Chính vì thế pháp luật cần quy định rõ thế nào là lối đi không đủ. Mặt khác pháp luật hiện hành cũng cần phải quy định rõ lối đi không đủ đối với khu vực thành thị và lối đi không đủ đối với khu vực nông thôn, trên cơ sở đó xác định lối đi thế nào là không đủ và có các căn cứ thống nhất để giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về đất đai.

Ngoài ra, có những trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu thay đổi kết cấu, thay đổi kiến trúc, cơ sở hạ tầng trên phần diện tích bất động sản chịu hưởng quyền nhằm phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt hoặc kinh doanh thu lợi nhuận làm nguồn thu nhập cho gia đình. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có nhu cầu chia, tách diện tích bất động sản của mình thành các phần khác nhau để chuyển nhượng hoặc chia thừa kế, trong đó có phần diện tích bất động sản chịu hưởng quyền. Điều 249 Bộ luật Dân sự năm 2015 về việc thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề quy định: “Trường hợp có sự thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản chịu hưởng quyền dẫn đến thay đổi việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải thông báo trước cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền trong một thời hạn hợp lý. Chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền phải tạo điều kiện thuận lợi cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền phù hợp với thay đổi này”. Có thể thấy quy định trên chưa cụ thể. Việc thay đổi về sử dụng, khai thác bất động sản của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền trong trường hợp nào thì được cho là hợp lý và có thể thay đổi nhằm tránh gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền, tránh trường hợp chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền thay đổi cảm tính, bất hợp lý. Đồng thời, cần hướng dẫn, quy định về thời gian thông báo trước bằng một con số xác định như một tháng hoặc hai tháng thì phù hợp.

Bộ luật Dân sự năm 2015 ưu tiên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên chủ sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, việc tự nguyện thỏa thuận lại khó thành công bởi một khi chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền đã dùng quyền đối với bất động sản của mình lên bất động sản chịu hưởng quyền thì đương nhiên phát sinh sự phiền lụy cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Lúc này quyền sử dụng và chiếm hữu của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền bị hạn chế khá nhiều. Điều đó ảnh hưởng không ít đến tâm lý của chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền. Vì vậy, rất khó để các bên có thể thỏa thuận với nhau. Đa số các vụ tranh chấp đều do cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Thế nhưng, do chưa có văn bản quy định cụ thể nên phần lớn các cơ quan chức năng giải quyết theo cảm tính, từ đó dẫn đến13]

Qua phân tích trên, chúng tôi kiến nghị như sau: cần quy định rõ thế nào là “bất động sản bị vây bọc”; “lối đi thuận tiện, hợp lý” và “lối đi không đủ”; “thay đổi hiện trạng lối đi” để tạo cơ sở pháp lý và điều kiện thuận lợi cho Tòa án ra các phán quyết đúng đắn, chặt chẽ nhằm giải quyết tốt các vụ tranh chấp liên quan đến quyền về lối đi qua.

5. Mối liên hệ giữa các quy định về đất đai theo Luật Đất đai năm 2013 và quyền về lối đi qua

Thứ nhất, vấn đề đền bù cho chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành lối đi cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc

Trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc yêu cầu được mở lối đi và các bên đã thỏa thuận thống nhất đối với việc mở đường cũng như giá cả đền bù. Tuy nhiên, xảy ra tình trạng sau khi mở lối đi ra đường công cộng chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền không chỉ dùng lối đi này để đi lại và phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt bình thường mà còn tận dụng để vận chuyển, kinh doanh sinh lợi nhuận thì chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền có được yêu cầu đền bù với mức giá cao hơn không? Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 chỉ quy định bên được sử dụng lối đi đó “phải đền bù” nhưng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thỏa thuận, mức đền bù. Nếu không đền bù thì có được hay không? Các biện pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù những người này đã thỏa thuận đền bù. Vì vậy, trên thực tế chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc đảm bảo quyền về lối đi qua của mình.

Chúng tôi cho rằng, cần phải có văn bản hướng dẫn thi hành quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thỏa thuận, mức đền bù, các biện pháp xử lý, giải quyết trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không cho phép chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù những người này đã thỏa thuận đền bù. Trên cơ sở hướng dẫn của cơ quan nhà nước về việc đền bù, Tòa án hoặc các cơ quan có thẩm quyền sẽ có cơ sở pháp lý rõ ràng để giải quyết khiếu nại, khởi kiện tranh chấp về các quyền đối với bất động sản liền kề..

Thứ hai, vấn đề thông tin về quyền và nghĩa vụ đối với bất động sản liền kề trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tài sản được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đối tượng của các giao dịch về quyền sử dụng đất, giao dịch về nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNVMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa thể hiện các thông tin về quyền đối với bất động sản liền kề.[14] Việc thể hiện các thông tin nêu trên sẽ bảo đảm sự ưng thuận của các bên khi xác lập các giao dịch, tránh những tranh chấp về đất đai. Trên thực tế, có nhiều tranh chấp về vấn đề trên mà nguyên nhân chủ yếu là khi thực hiện chuyển quyền, bên nhận quyền không nắm được thông tin trên mảnh đất đó đã có sẵn lối đi dành cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Do vậy, sau khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đã phát sinh những tranh chấp với người sử dụng đất, người sở hữu bất động sản lân cận.

Bên cạnh đó, việc không thể hiện thông tin về quyền về lối đi qua trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ hạn chế quyền của người sử dụng đất. Ví dụ: vợ chồng ông T và bà V có mảnh đất liền kề với nhà ông A, hai nhà có một lối đi chung duy nhất đã hình thành và sử dụng từ rất nhiều năm. Trên bản đồ địa chính, thửa đất của vợ chồng ông T và của ông A đều thể hiện có phần lối đi chung. Tuy nhiên, vợ chồng ông T tới nhà các con sinh sống, mảnh đất trên không ai sử dụng. Sau đó, vợ chồng ông T có nhu cầu muốn chuyển nhượng thửa đất, nhưng khi làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp, vì ông A cho rằng trong thời gian qua, gia đình ông đã được cấp sổ đỏ và lối đi chung đã thuộc quyền sở hữu của gia đình ông. Nếu gia đình ông T bán mảnh đất cho người khác thì gia đình ông A sẽ bịt lối đi.[15]

Trong trường hợp này, cần xem xét bổ sung Điều 7 Thông tư số 23/2014/TT-BTNVMT ngày 19/05/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hai mục thông tin liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Đó là: quyền – nghĩa vụ đối với bất động sản chịu hưởng quyền và quyền – nghĩa vụ đối với bất động sản hưởng quyền.[16]

Một vấn đề nữa có thể phát sinh đó là theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất tối thiểu phải đủ theo quy định của pháp luật trừ một số trường hợp ngoại lệ.[17] Vậy nếu trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà các bất động sản vây bọc đó đều có diện tích đất bằng hoặc nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu tạo lối đi qua thì cũng không đủ diện tích đất tối thiểu thì giải quyết như thế nào? Nếu tạo lối đi qua bất động sản vây bọc sẽ làm ảnh hưởng đến quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà tiêu chí để mở lối đi qua chính là thuận tiện và “ít gây phiền hà nhất”. Đây là vấn đề rất khó trong điều kiện các đô thị đông dân hiện nay. Theo chúng tôi, trong trường hợp này vẫn phải xem xét để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các chủ sở hữu bất động sản nhằm bảo đảm quyền lợi chính đáng của họ..

CHÚ THÍCH

[1]* ThS, giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh.

* Giảng viên Khoa Luật Dân sự, Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh.Điều 163 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[2] Nguyễn Ngọc Điện, “Hoàn thiện chế độ pháp lý về sở hữu bất động sản trong khung cảnh hội nhập”, Tạp chí nghiên cứu lập pháp điện tử, http://www.nclp.org.vn/ban_ve_du_an_luat/kinh-te-dan-su/hoan-thien-che-111o-phap-ly-ve-so-huu-bat-111ong-san-trong-khung-canh-hoi-nhap, truy cập ngày: 12/4/2017.

[3] Khoản 1 Điều 275 Bộ luật Dân sự năm 2005.

[4] Điều 246 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[5] Điều 624 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[6] Quyết định Giám đốc thẩm số 35/2009/DS-GĐT ngày 2/10/2009 về vụ án tranh chấp lối đi của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

[7] Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[8] Điều 256 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[9] Quyết định Giám đốc thẩm số 466/2012/DS-GĐT ngày 21/9/2012 về việc xin mở lối đi qua bất động sản liền kề của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.

[10] Quyết định Giám đốc thẩm số 372/2012/DS-GĐT ngày 21/8/2012 về tranh chấp lối đi của Tòa dân sự Tòa án nhân dân tối cao.

[11] Điều 247 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[12] Điều 210 Bộ luật Dân sự Nhật Bản còn áp dụng cho cả trường hợp “không có lối ra do ao, sông, kênh, biển hoặc do có sự chênh lệch đáng kể về độ dốc giữa khoảng đất và trục đường công cộng”.

[13] Ví dụ: Bất động sản của A bị vây bọc bởi bất động sản của B và không có lối đi ra đường công cộng. Lúc đầu giữa A và B đã thỏa thuận thành công về việc mở lối đi qua bất động sản của B với chiều rộng là 1m. Năm năm sau, do nhu cầu sản xuất, kinh doanh của A thay đổi nên A muốn B có thể mở thêm cho mình 1m nữa, thế nhưng B không đồng ý. Hai bên khởi kiện ra Tòa án, trong trường hợp này nếu Tòa án đưa ra phán quyết đồng ý cho A được quyền mở rộng thêm 1m nữa thì sẽ ảnh hưởng đến quyền sở hữu bất động sản này của B bởi lẽ việc mở lối đi lần đầu tiên đã gây ra những ảnh hưởng, phiền lụy đến chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền mà ở đây chính là B, nay A lại tiếp tục xin mở rộng thêm thì sẽ gây ảnh hưởng nghiêm trọng hơn đến quyền sở hữu của B.

[14] Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 đó chính là bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền.

[15] Thân Văn Tài, “Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 2/2016, tr. 61.

[16] Ví dụ: Chủ sử dụng hai thửa đất có mã số 35H và 35K đã xác lập và đăng ký quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật. Theo đó, chủ sử dụng thửa đất số 35H có quyền có lối đi qua thửa đất mã số 35K thì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần thể hiện rõ nội dung đó.

[17] Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

• Tác giả: ThS. Nguyễn Thanh Thư – ThS. Nguyễn Tấn Hoàng Hải
• Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 05(108)/2017 – 2017, Trang 49-56
• Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý