Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai

Các biện pháp đảm bảo quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai

Xem thêm:

• Bàn về thẩm quyền, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan hành chính – TS. Lưu Quốc Thái
• Tranh chấp “đòi lại đất”: Cơ sở pháp lý và thực tiễn giải quyết – TS. Lưu Quốc Thái
• Hoàn thiện các quy định pháp luật về khiếu nại và giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực đất đai – ThS. Võ Phan Lê Nguyễn
• Trình tự, thủ tục giao dịch quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định tại dự thảo Luật Đất đai sửa đổi – ThS. Ninh Thị Hiền
• Một số kiến nghị sửa đổi quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng – TS. Lê Thị Ngân Hà

TỪ KHÓA: Bất động sản, Khách hàng, Luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản,

Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là một hình thức giao dịch kinh doanh BĐS được chính thức quy định từ Luật Kinh doanh bất động sản (Luật KDBĐS) năm 2006. Trước đó, dù giao dịchnày chưađượcpháp luật quy định nhưng trên thực tế các doanh nghiệp kinh doanh BĐS và khách hàng đã “lách luật” bằng các hợp đồng “góp vốn” đầu tư phân chia nhà ở mà bản chất không có gì khác với hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Mặc dù loại giao dịch “tự phát” này đã được thừa nhận từ nhiều năm qua nhưng các cơ chế pháp lý để đảm bảo an toàn cho giao dịch, đặc biệt là lợi ích hợp pháp của người mua nhà vẫn chưa được quy định đầy đủ và chặt chẽ. Vì vậy, bài viết này sẽ hệ thống hóa, phân tích, đánh giá các quy định mới nhất về các biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người mua nhà ở hình thành trong tương lai với tư cách là khách hàng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, nhằm mục đích góp phần hoàn thiện hơn pháp luật kinh doanh BĐS và tạo nên một thị trường BĐS lành mạnh, an toàn.Biện pháp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của khách hàng mua nhà hình thành trong tương lai có thể chia thành 2 loại: biện pháp mang tính “phòng ngừa” và biện pháp “khắc phục hậu quả”. Bài viết này chỉ đề cập các biện pháp phòng ngừa.

1. Khái quát về mua bán nhà hình thành trong tương lai

1.1. Nhà ở hình thành trong tương lai

Trước đây, Luật Nhà ở năm 2005 không có định nghĩa về nhà ở hình thành trong tương lai mặc dù quy định của Luật này đã thể hiện tinh thần cho phép giao dịch loại nhà ở này.[1] Trong khi đó, Luật KDBĐS năm 2006 quy định: “Mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà, công trình xây dựng đó chưa hình thành hoặc đang hình thành theo hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công và tiến độ cụ thể”.[2] Như vậy, dù không trực tiếp giải thích thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai nhưng quy định của Luật KDBĐS năm 2006 đã phần nào cho thấy quan điểm của Nhà nước về nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai sau đó được chính thức quyđịnh tại Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014 hướng dẫn thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2005. Theo đó, “Nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản thế chấp là nhà ở được tổ chức, cá nhân mua của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở mà tại thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp nhà ở đó đang trong quá trình đầu tư xây dựng theo hồ sơ thiết kế được duyệt và Giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) hoặc đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận)”.[3] Tuy nhiên, quy định này không hợp lý bởi nhà ở đã hoàn thành việc xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận cũng bị coi là “hình thành trong tương lai” cho dù đã tồn tại trên thực tế.

Cho đến khi Luật Nhà ở năm 2014 ra đời thay thế Luật Nhà ở năm 2005, “nhà ở hình thành trong tương lai” được chính thức xácđịnhlà “nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.[4] Định nghĩa này tương thích vớiđịnh nghĩa“Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” tại khoản 4 Điều 3 Luật KDBĐS năm 2014 (thay thế Luật KDBĐS năm 2006). Mặc dù khá ngắn gọn nhưng theo chúng tôi, đây là giải thíchlàkháđầyđủ, hợp lý. Đây làdạng nhàở chưa thể sử dụng bởi việc xây dựng chưa hoàn thành vàđang trong quátrìnhđầu tư xây dựng ở bất kỳ một giai đoạn nào đó.

1.2. Mua bán nhà ở hình thành trong tương laivànhững rủi ro tiềmẩn

1.2.1. Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Pháp luật hiện hành không có định nghĩa về mua bán BĐS nói chung (và nhà ở nói riêng) hình thành trong tương lai mà chỉ có giải thích về nhà, công trình xây dựng (bao gồm cả nhà ở) hình thành trong tương lai như đã trình bàyở trên. Tuy nhiên, nếu mô phỏng định nghĩa của Luật KDBĐS năm 2006 (đã hết hiệu lực) về mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và căn cứvàođịnh nghĩa của Luật Nhàở năm 2014 về nhà ở hình thành trong tương lai thì chúng ta có thể kết luận: “Mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc mua bán nhà ở mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Có thể nói, kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là được coi là “quyền” của chủ đầu tư dự án BĐS. Theo quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật KDBĐS năm 2014 thì: “Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai”. Như vậy, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được coi là một “hình thức” kinh doanh của chủ đầu tư dự án nhà ở.

So với hình thức kinh doanh nhà ở có sẵn, mua bán nhà ở hình thành trong tương laicónhiều“ưu điểm” đặc biệt. Thứ nhất, về phía chủ đầu tư thì đây không chỉ làmột hoạtđộng kinh doanh màcòn làhình thức huyđộng vốnbởi hàng hóa mà họ bán chưa có trên thực tế và số tiền “ứng trước” từ khách hàng sẽ được sử dụng để phát triển chính bất động sản trong hợp đồng mua bán với khách hàng. Hình thức này có nhiều ưu điểm so với vay vốn từ các tổ chức tín dụng bởi chủ đầu tư không phải trả lãi cũng nhưđãxácđịnhđược khách hàng cho mình nên không phải bận tâm về đầu ra cho sản phẩm. Thứ hai, về phía khách hàng (người mua), việc mua nhà hình thành trong tương lại giúp họ giảm bớt áp lực về tài chính vì họ được thanh toán nhiều lần theo tiến độ thực hiện dự án và giá cả bất động sản (nhà ở) cũng “mềm” hơn so với những sản phẩm có sẵn trên thực tế. Vì vậy, cho phép mua bán BĐS (bao gồm nhà ở) hình thành trong tương lai là một trong những giải pháp để thúc đẩy giao dịch BĐSvàtạođiều kiện cho thị trườngBĐS phát triển nhanh chóng.

1.2.2. Những rủi ro từ việc mua nhà ở hình thành trong tương lai

Bên cạnh nhữngđiểmtích cực nói trên, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng có nhiều hạn chế nhất định, đặc biệt lànhững rủi ro cho người mua. Cụ thể:

(i) Mất tiền nhưng không nhận được nhà

Đây làrủi ro lớn nhấtđối với những người mua nhàhình thành trong tương lai. Vìđây làkiểu“mua nhàtrên giấy” hay còn gọi làmua“lúa non” nên sản phẩm cóthể không hình thành. Bên cạnh nhữnglý do bất khả kháng (như khủng hoảng kinh tế, thiên tai,… hiếm khi xảy ra) thì thực tế đã có không ít trường hợp chủ đầu tư “ôm” tiền của khách hàng bỏ trốnmàkhông thực hiện dự án hoặclừa đảo bằng cách bán một căn nhà cho nhiều người khác nhau. Ngoài ra, trường hợp chủ đầu tư có những vi phạm pháp luật trong quá trình thực hiện dự án (như xây dựng không đúng với giấy phép) thì khách hàng cũng có thể không nhận được sản phẩm dù đã trả tiền.[5] Hậu quả để lại là nhiều khách hàng bị mất một khoản tiền lớn vốn phải tích cóp trong một thời gian dài mới có được hoặc là phải “gánh” khoản vay ngân hàng phải trả lãi và nợ gốc.[6]

(ii) Không được nhận nhà theo đúng tiến độ và chất lượng như đã thỏa thuận

Đây làtình trạng phổ biếnđốinhững dự ánBĐScóthực hiện hình thức bán nhà hình thành trong tương lai. Việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng theo tiến độ cam kết có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Thiếu vốn và không huy động đủ vốn để thực hiện dự án là nguyên chính của của loại vi phạm này. Tuy nhiên, không ít trường hợp chủ đầu tư cố tình chiếm dụng vốn của khách hàng để đầu tư dàn trải nhiều dự án cùng một lúc hoặc sử dụng vốn cho các mục đích cá nhân khiến không dự án nào có thể hoàn thành đúng tiến độ cam kết. Loại vi phạm này cũng gây ra nhiều thiệt hại về kinh tế, gây khó khăn cho đời sống của khách hàng khi họ phải trả mất tiền thuê nhà cho thời gian chờ nhận nhà theo hợp đồng.[7]

Ngoài ra, trên thực tế, để lôi kéo khách hàng tham gia giao dịch, nhiều chủ đầu tư đãquảng cáo sản phẩm với chất lượng khác với sản phẩm sẽ bàn giao cho khách hàng với mác“căn hộ cao cấp” hay sản phẩm“5 sao”… Tuy nhiên, nhiều trường hợp nhà ở được bàn giao cho khách hàng bị tráo đổi nguyên vật liệu nội thất và không có những tiện ích thể hiện trong các căn nhà mẫu như quảng cáo của chủ đầu tư trước đó. Đây làloại vi phạm về chất lượng hàng hóaBĐSmàkhách hàng rất khóvàrấtít khi yêucầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại cho mình.[8]

(iii) Không được làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà trong thời hạn quy định của pháp luật

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà có ý nghĩa rất quan trọng đối với chủ sở hữu (khách hàng mua nhà) vì nó là chứng thư pháp lý xác quyền sở hữu nhà ở của họ. Có giấy chứng nhận quyền sở hữu cũng là một trong những điều kiện quan trọng để thực hiện quyền đối với nhà ở của mình. Trước đây, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP đã có quy định: “Chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua nhà, trừ trường hợp người mua nhà tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận” (khoản 3 Điều 50). Theo Luật Nhà ở năm 2014 thì: “Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận” (khoản 7 Điều 26).

Tuy nhiên, các quy định trên vì những lý do nhất định đã không được nghiêm túc thực hiện trên thực tế. Nhiều trường hợp người mua nhà ở thương mại đãnhận nhàở nhiều năm nhưng vẫn không nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.[9] Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư chờ đến khigần hết hoặc bán hết số nhà ở trong một dự án mới tiến hành các thủ tục làm giấy chứng nhận cho thuận tiện. Cũng có thể xuất phát từ nguyên nhân chủ đầu tư có những vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng nhà ở (như xây vượt phép, không đúng giấy phép…) mà chưa có hành động “khắc phục” theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên không thể thực hiện thủ tục hoàn công để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

2. Các biện pháp mang tính “phòng ngừa” để đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai

Các biện pháp mang tính phòng ngừa là các biện pháp được dùng để ngăn chặn hay giảm thiểu khả năng xảy ra rủi ro và thiệt hại cho khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà hoặc bàn giao nhà không đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực tế cho thấy, việc phòng ngừa bao giờ cũng đem lại hiệu quả cao, với chi phí thấp hơn so với việc khắc phục hậu quả.Các biện pháp mang tính phòng ngừa để bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai được quy định trong Luật KDBĐS năm 2014 gồm: biện pháp bảo lãnh của ngân hàng thương mại; biện pháp bảo vệ quyền và lợi ích của khách hàng thông qua quy định về “thanh toán” trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai; biện pháp kiểm soát việc sử dụng tiền ứng trước thông qua nghĩa vụ của chủ đầu tư “sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng”. Chúng ta sẽ lần lượt phân tích từng biện pháp.

2.1. Biện pháp bảo lãnh của ngân hàng

Theo Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014, vấn đề bảo lãnh nêu trên được quyđịnh cụ thể như sau:

“1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam công bố danh sách ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai.

2. Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

3. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

4. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều này và quy định của pháp luật về bảo lãnh”.

Trên cơ sở này, Thông tư số 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015 của Ngân hàng Nhà nước quy định về bảo lãnh ngân hàng cũng đã có hướng dẫn cụ thể về “Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai” với nội dung cụ thể như sau:[10]

“1. Khi thực hiện bảo lãnh cho chủ đầu tư dự án bất động sản để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản, ngân hàng thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Nhà ở hình thành trong tương lai có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản;

b) Trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở ký kết giữa chủ đầu tư và bên mua, bên thuê mua có quy định nghĩa vụ của chủ đầu tư phải hoàn lại tiền cho bên mua, bên thuê mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết với bên mua, bên thuê mua;

c) Ngân hàng thương mại đánh giá chủ đầu tư có khả năng thực hiện đúng tiến độ dự án và sử dụng số tiền ứng trước, các khoản tiền khác của bên mua, bên thuê mua đã trả cho chủ đầu tư đúng mục đích;

d) Ngân hàng thương mại được Ngân hàng Nhà nước cho phép thực hiện hoạt động bảo lãnh ngân hàng tại Giấy phép thành lập và hoạt động hoặc tại văn bản sửa đổi, bổ sung Giấy phép thành lập và hoạt động;

đ) Thỏa thuận cấp bảo lãnh với chủ đầu tư, cam kết bảo lãnh phải phù hợp với quy định tại khoản 2, 3 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014;

e) Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

2. Hợp đồng bảo lãnh theo quy định tại Điều 56 Luật KDBĐS được lập dưới một trong các hình thức cam kết bảo lãnh quy định tại khoản 12 Điều 3 và Điều 15 Thông tư này.

3. Ngoài các quy định tại khoản 1, 2 Điều này, các nội dung khác về việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện theo quy định tại Thông tư này”.

Sau khi các quy định trên có hiệu lực và Ngân hàng Nhà nước đã công bố danh sách các ngân hàng thương mại được tham gia bảo lãnh đối với dự án bất động sản,[11] việc bảo lãnh nghĩa vụ cho chủ đầu tư dự án nhà ở trong trường hợp mua bán nhà hình thành trong tương lai đã được thực hiện trên thực tế.[12] Có thể thấy, nội dung bảo lãnh mà ngân hàng thương mại thực hiện cho chủ đầu tư là nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng mua nhà. Theo Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 thì nghĩa vụ nàylàviệc “hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết” nếu bên mua, bên thuê mua “có yêu cầu”.

Nhìn chung, các quy định trên bước đầu đã tạo ra sự an tâm nhất định cho khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, xét ở góc độ pháp lý thì quy định về bảo lãnh ngân hàng nói trên vẫn còn một vài vấn đề cần làm rõ.

Thứ nhất, nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư được ngân hàng đảm bảo bao gồm những khoản tiền nào, chỉ là “tiền ứng trước” hay bao gồm tất cả các khoản tiền có liên quan (như tiền phạt hợp đồng, tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng)? Theo quy định tại Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 thì khoản tiền mà ngân hàng bảo lãnh có thể phải chi trả thay cho chủ đầu tư bao gồm tất cả các khoản tiền vừa nêu bởi nó có “khoản tiền khác”. Tuy nhiên, việc dùng thuật ngữ “hoàn trả” khiến người đọc có thể hiểu theo cách khác bởi nó chỉ phù hợp với “tiền ứng trước” vì tiền phạt hợp đồng, tiền bồi thường (nếu có) không phải là tiền ứng trướcnên không thể gọi là“hoàn trả”.

Thứ hai, nghĩa vụ được bảo lãnh bởi ngân hàng có được thực hiện đối với tất cả các trường hợp mua nhà hình thành trong tương lai hay không? Theo khoản 3 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 và điểm b khoản 1 Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN thì rõ ràng ngân hàng chỉ bảo lãnh những nghĩa vụ có thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà. Điều này có nghĩa là, nếu dự án bất động sản được ngân hàng cam kết bảo lãnh nhưng trong hợp đồng mua bán nhà đối với khách hàng nào đó do “sơ suất” mà không có thỏa thuận về nghĩa vụ này thì quyền lợi của khách hàng cũng không được đảm bảo.

Thứ ba, thời điểm phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh của ngân hàng là thời điểm nào: bắt đầu tư thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh hay từ thời điểm ngân hàng có thông báo chính thức cho chủ đầu tư về việc chấp nhận bảo lãnh đối với dự án bất động sản? Đây là điều rất quan trọng bởi trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở thường nhận tiền ứng trước từ khách hàng ngay sau khi dự án được công bố dưới hình thức “tiền đặt chỗ”, “tiền đặt cọc” vì lý do chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai. Các khoản tiền này hầu như không có giới hạn do pháp luật không có quy định cụ thể.

Thứ tư, thời điểm ký kết hợp đồng bảo lãnh là thời điểm nào, trước hay sau khi chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai với khách hàng? Theo khoản 1 Điều 56 Luật KDBĐS năm 2014 thì hợp đồng này phải ký trước khi chủ đầu tư ký hợp đồng bán nhà nhưng Thông tư 07/2015/NHNN dường như có quy ngược lại (điểm b khoản 1 Điều 12).[13] Quy định của Ngân hàng Nhà nước cũng có lý khi nghĩa vụ bảo lãnh phải là một (hoặc những) nghĩa vụ phải đã được xác định cụ thể (trong trường hợp này là nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà giữa chủ đầu tư với khách hàng cụ thể). Nếu bất cập này không được làm rõ mà thực tế có phát sinh tranh chấp thì rất khó giải quyết và quyền lợi của khách hàng khó được đảm bảo.

Thứ năm, thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh (hoặc nghĩa vụ bảo lãnh) được quy định chưa thống nhất và không phù hợp. Theo Luật KDBĐS năm 2014 thì “Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua” (khoản 2 Điều 56) trong khi Thông tư số 07/2015/TT-NHNN quy định: “Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở”.Như vậy, sau khi đã nhận bàn giao nhà và hợp đồng bảo lãnh chấm dứt thì các nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng mà chưa thực hiện được sẽ không được đảm bảo.

Thứ sáu, trong trường hợp ngân hàng bảo lãnh cho dự án bất động sản đột ngột lâm vào tình trạng khó khăn, thậm chí là phá sản thì quyền lợi hợp pháp của người mua nhà sẽ ra sao? Đây là điều hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện kinh tế thị trường bởi việc đánh giá một chủ đầu tư có khả năng thực hiện dự án đúng tiến độ, sử dụng tiền ứng trước đúng mục đích hay không là do chính ngân hàng bảo lãnh thực hiện.

Ngoài ra, một vấn đề quan trọng liên quan đến biện pháp bảo lãnh của ngân hàng là phí bảo lãnh. Pháp luật hiện hành không đặt ra “khung phí” theo giá trị dự án mà để cho các bên thỏa thuận. Tuy nhiên, trong bất cứ trường hợp nào thì doanh nghiệp kinh doanh BĐDcũng phải tốn thêm một khoản chi phívàkhoảntiền này chắc chắn sẽ được hạch toán vào giá thành BĐS. Giá cả nhà ở vì vậy sẽ tăng thêm, từ đó gây nhiều khó khăn cho đời sống xã hội.

2.2. Biện pháp quản lý của Nhà nước

Theo khoản 2 Điều 55 Luật KDBĐS năm 2014 thì: “Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiệnđược bán, cho thuêmua; trường hợp khôngđủ điều kiện phải nêu rõlý do”. Theo điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 thì: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuêmua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản…

Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do. Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư”.

Các quy định trên cho thấy, Sở Xây dựng là cơ quan có thẩm quyền quyết định chủ đầu tư dự án nhà ở có đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai hay không. Quyết định của Sở Xây dựng dựa trên các điều kiện đối với dự án được quy định tại khoản 1 Điều 55 Luật KDBĐSnăm 2014. Nhìn chung, xét về mặt thủ tục thì quy định trên vừa đảm bảo việc chủ đầu tư đáp ứng các điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai để bảo vệ lợi ích hợp pháp của khách hàng, đồng thời cũng linh hoạt vừa đủ cho các chủ đầu tư huy động vốn trong trường hợp Sở Xây dựng không trả lời trong thời hạn pháp luật quy định.

Tuy nhiên, yêu cầu về dự án có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai còn có điểm chưa logic. Cụ thể, bảo lãnh của ngân hàng là một điều kiện nhưng lại không nằm trong các yêu cầu mà Sở Xây dựng xem xét để quyết định có được ký hợp đồng mua bán nhà hay không (khoản 1 Điều 51 Luật KDBĐSnăm 2014). Ngoài ra, quy định trên chỉ mới chú trọng đến “tiền kiểm” chứ chưa quan tâm đến “hậu kiểm” các doanh nghiệp bán nhà hình thành trong tương lai. Pháp luật chưa có cơ chế kiểm soát việc để tránh tình trạng chủ đầu tư bán “trùng” nhà cho nhiều người như đã từng xảy ra trên thực tế. Thêm nữa, trường hợp chủ đầu tư đã được cho phép bán nhà hình thành trong tương lai nhưng sau khi đã nhận được một khoản tiền mà không “tích cực” thực hiện dự án thì quyền lợi của khách hàng cũng bị ảnh hưởng.

2.3. Quy định về việc ứng trước tiền và sử dụng tiền ứng trước của khách hàng

Theo Điều 57 Luật KDBĐS 2014, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được quy định như sau:

“1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết”.

Quy định trên cho thấy, pháp luật giới hạn số tiền mà nhà đầu tư được nhận trước từ khách hàng theo tỷ lệ phần trăm giá trị nhà và tiến độ xây dựng BĐS, kể cả theo thời điểm cấp Giấy chứng nhận để bảo vệ lợiích hợp pháp cho họ. Tuy nhiên, quyđịnh trên cómột vấnđề cần traođổi thêm như sau:

Thứ nhất, pháp luật chưa làm rõ được việc ứng tiền thế nào là “phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản”. Vì vậy, trên thực tế không ít chủ đầu tư vẫn còn áp dụng hình thức ứng tiền theo thời gian bởi vì họ lập luận rằng, tiến độ xây dựng BĐS được thực hiện theo các khoảng thời gian này. Kẽ hở này có thể tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhận tiền trước của khách hàng nhưng lại không thực hiện dự án theo tiến độ đã được phê duyệt, từ đó quyền lợi của khách hàng khó được đảm bảo.

Thứ hai, như đã phân tích ở trên, bên cạnh tiền ứng trước bị giới hạn theo hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai, các chủ đầu tư dự án nhà ở thường nhận tiền ứng trước từ khách hàng khi dự án được công bố dưới hình thức “tiền đặt chỗ”, “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Các khoản tiền này pháp luật không có quy định cụ thể nên thực tế hoàn toàn có thể “biến tướng” thành “tiền ứng trước”. Bất cập này khiến cho quy định giới hạn về số tiền ứng trước nói trên có thể không còn ý nghĩa thực tế.

Thứ ba, cơ chế kiểm soát chủ đầu tư sử dụng tiền ứng trước của khách có đúng mục đích hay không hoàn toàn không được quy định. Sự thiếu sót này cộng với cơ chế cho phép thanh toán bằng tiền mặt trong kinh doanh BĐS đã tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án nhà ở “tùy nghi” sử dụng tiền ứng trước mà chỉ có họ mới biết được mục đích sử dụng. Đây là nguyên nhân cơ bản dẫn đến tình trạng các dự án BĐS chậm tiến độ và nghiêm trọng hơn là dự án “lừa” mà ở đó, chủ đầu tư chiếm dụng tiền ứng trước của khách hàng cho mục đích cá nhân của mình.[14]

Thứ tư, có sự phân biệt đối xử giữa nhà đầu tư trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong việc ứng trước tiền của khách hàng. Tổ chức kinh tế trong nước có thể ứng trước đến 70% giá trị nhà ở theo hợp đồng đến trước thời điểm bàn giao nhà nhưng doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chỉ được nhận tối đa 50%. Sự khác biệt này tất nhiên cũng có lý do là nhà làm luật mong muốn nhà đầu tư BĐS có vốn nước ngoài phải mang nhiều tiền vào Việt Nam để đầu tư chứ không nên ứng trước nhiều tiền từ khách hàng. Tuy nhiên, sự phân biệt đối xử này dường như đã vi phạm nguyêntắc“bình đẳng trước pháp luật” trong kinh doanh BĐS (khoản 1 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2014). Theo tác giả, sự “ưu ái” đối với doanh nghiệp trong nước trong việc ứng trước tiền chưa hẳn là điều tốt bởi nó có thể tạo ra sự “ỉ lại” vào nguồn vốn của khách hàng trong đầu tư tạo lập nhà ở. Thực tế cho thấy, các dự án BĐS chậm tiến độ hoặc có hiện tượng lừa đảo đều thuộc về các tổ chức kinh tế trong nước.

3. Kiến nghị

Pháp luật KDBĐS đã có những đổi mới nhất định kể từ lần sửa đổi năm 2014. Nhiều quy định mới liên quan đến các biện pháp bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của người mua, thuê mua nhà hình thành trong tương lai đã được ban hành nhằm đảm bảo trật tự, lành mạnh hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên, các biện pháp nêu trên vẫn còn những khiếm khuyết nhất định, ít nhất ở góc độ kỹ thuật lập pháp. Vì vậy, chúng tôi có những kiến nghị sau để hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bảo vệ tối đa lợi ích của khách hàng:

3.1. Đối với biện pháp bảo lãnh ngân hàng

Bảo lãnh của ngân hàng thương mại đối với dự án nhà ở có bán nhà hình thành trong tương lai là cần thiết nhưng phải bổ sung thêm các quy định sau để làm rõ và đảm bảo được quyền lợi của khách hàng:

(i) Về phạm vi bảo lãnh và thờiđ iểm ký kết hợpđồng bảo lãnh:Việc bảo lãnh phải áp dụng đối với toàn bộ dự án BĐS và toàn bộ nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, bao gồm cả tiền bồi thường thiệt hại, tiền phạt hợp đồng và tất cả các khoản tiền mà chủ đầu tư nhận trước từ khách hàng dưới hình thức “tiền giữ chỗ”, “tiền đặt cọc” để đảm bảo giao kết hợp đồng. Vì vậy, trước khi chủ đầu tư nhận tiền từ khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào đều phải có hợp đồngbảo lãnh đã ký với ngân hàng thương mại. Điều này phải được quy định rõ ràng, không được chung chung như hiện nay.

(ii) Về thời điểm kết thúc hợp đồng bảo lãnh:Nên quyđịnh làthờiđiểm màcác nghĩa vụ được bảo lãnhđãđược thực hiện hoàn tấtchứ không nên căn cứ vào thời điểm bàn giao nhà như quy định hiện hành.

Ngoài ra, như đã nói ở trên, việc bảo lãnh của ngân hàng sẽ làm phát sinh chi phí cho dự án BĐS. Vì vậy, không nên cứng nhắc coi đây là biện pháp bắt buộc mà có thể sử dụng các biện pháp khác để thay thế (sẽ trình bày ở giải pháp tiếp theo).

3.2. Đối với biện pháp kiểm soát thanh toán và sử dụng tiền ứng trước

Để đảm bảo an toàn, minh bạch vàkiểm soátđược việc sử dụng tiềnứng trước, việc thanh toán trong mua bán nhàở hình thành trong tương laiphải được thực hiện qua ngân hàng. Biện pháp này có thể thay thế bảo lãnh của ngân hàng nếu như buộc chủ đầu tư chuyển toàn bộ số tiền ứng trước vào một tài khoản ký quỹ. Số tiền này chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công dự án của chủ đầu tư. Giải pháp này ngoài ra cũng sẽ giúp giảm bớt chi phí do bảo lãnh ngân hàng và giảm thiểu các giao dịch “bất minh” nhằm mục đích rửa tiền trong giao dịch kinh doanh BĐS.

3.3. Đối với vấn đề quản lý nhà nước

Cần tăng cường quy định về quản lý nhà nước đối với việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Thứ nhất, nếu bắt buộc phải có bảo lãnh ngân hàng, hợp đồng bảo lãnh này phải được ký kết trước khi chủ đầu tư ứng tiền trước của khách hàng dưới bất kỳ hình thức nào và trong trường hợp này thì hợp đồng bảo lãnh phải được bổ sung vào hồ sơ nộp cho Sở Xây dựng để xem xét có đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai hay không. Thứ hai, cần quy định bắt buộc chủ đầu tư niêm yết công khai danh sách những căn nhà đã được bán (có xác nhận của Sở Xây dựng) để ngăn chặn tình trạng bán “trùng” nhà cho nhiều người. Thứ ba, tăng cường công tác kiểm tra các dự án nhà ở về tiến độ thực hiện dự án qua chế độ báo cáo đối với chủ đầu tư và hình thức xử phạt cụ thể đối với những dự án chậm tiến độ do lỗi của chủ đầu tư.

CHÚ THÍCH

* TS, Trưởng Bộ môn Luật Đất đai – Môi trường, Khoa Luật Thương mại, Trường ĐH Luật TP. Hồ Chí Minh.

[1]  Khoản 1 Điều 39 Luật Nhà ở năm 2005 có quy định: “Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng”.

[2] Khoản 8 Điều 4 Luật KDBĐS năm 2006.

[3] Khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 01/2014/TTLT-NHNN-BXD-BTP-BTNMT ngày 25/4/2014.

[4] Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014.

[5] Chẳng hạn như một số khách hàng đặt mua căn hộ ở các tầng xây dựng vượt phép trong tòa nhà 8B Lê Trực, Hà Nội. Theo quyết định của các cơ quan chức năng thì phần xây dựng vượt phép này sẽ bị tháo dỡ. Điều này đồng nghĩa với những khách hàng đã ứng tiền trước theo hình thức mua nhà hình thành trong tương lai sẽ không nhận được nhà. Dù họ có thể nhận lại tiền ứng trước nhưng thiệt hại về kinh tế là khó tránh khỏi. Ngoài ra, việc tháo dỡ phần xây dựng sai phép sẽ có những ảnh hưởng nhất định đến chất lượng phần công trình còn lại. Xem thêm: Vneconomy, “Chủ và khách dự án 8B Lê Trực cùng “kêu cứu””, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/chu-va-khach-du-an-8b-le-truc-cung-keu-cuu-20160318054615959.htm, truy cập lúc 18 giờ 13 ngày 26/4/2016.

[6] Xem thêm: Đỗ Trà Giang, “Mua căn hộ dự án… lừa – Ai bảo vệ người dân”, http://www.sggp.org.vn/xahoi/2015/10/399957/, truy cập lúc 21 giờ 25 ngày 17/4/2016.

[7]  Xem thêm: Đình Dân, “Mệt mỏi với dự án chậm bàn giao căn hộ”, http://tuoitre.vn/tin/kinh-te/20160408/met-moi-voi-du-an-cham-giao-can-ho/1080817.html, truy cập lúc 22 giờ 40 ngày 17/4/2016.

[8] Điển hình là vụ tranh chấp giữa khách hàng Nguyễn Thị Bình và Công ty Bitexco về chất lượng căn hộ The Manor. Vụ tranh chấp này kéo dài nhiều năm nhưng vẫn chưa giải quyết xong. Xem thêm: C. Mai, “6 năm vẫn chưa xử xong vụ tranh chấp căn hộ The Manor”, http://chuyentrang.tuoitre.vn/TTC/Index.aspx?ArticleID=565544&ChannelID=204, truy cập lúc 17 giờ ngày 26/4/2016.

[9] Trong năm 2013, theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, thành phố Hà Nội có gần 170.000 thửa đất và 500.000 căn hộ chưa có sổ đỏ. Cụ thể, tại chung cư cao cấp số 15-17 Ngọc Khánh (Ba Đình), The Manor (Từ Liêm), Golden Westlake (Ba Đình), Ciputra (Tây Hồ), khu nhà thấp tầng Đại Mỗ (Từ Liêm)…, sau 5 năm dọn đến ở, người dân vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Xem thêm: Thủ tướng yêu cầu sớm làm sổ đỏ nhà đất, chung cư, http://www.vietnamplus.vn/thu-tuong-yeu-cau-som-lam-so-do-nha-dat-chung-cu/197401.vnp, truy cập lúc 17 giờ 57 ngày 26/4/2016.

[10] Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25/6/2015.

[11] Hiện tại có khoảng 40 ngân hàng thương mại được tham gia bảo lãnh. Xem thêm: Lam Ngọc, “Thêm 2 ngân hàng được bảo lãnh dự án bất động sản”, http://tphcm.chinhphu.vn/them-2-ngan-hang-duoc-bao-lanh-du-an-bat-dong-san, truy cập lúc 8 giờ 26 phút ngày 27/4/2016.

[12] Xem thêm: Vneconomy, “Đầu tư bất động sản sẽ “an tâm” với bảo lãnh ngân hàng”, http://vneconomy.vn/bat-dong-san/dau-tu-bat-dong-san-se-an-tam-voi-bao-lanh-ngan-hang-201602250553154.htm, truy cập lúc 8 giờ 20 ngày 27/4/2016.

[13] Xem thêm: Bùi Đức Giang, “Bảo lãnh nhà ở dự án: khác biệt giữa luật và thông tư”, Thời báo Kinh tế Sài gòn, http://www.thesaigontimes.vn/133340/Bao-lanh-nha-o-du-an-khac-biet-giua-luat-va-thong-tu.html, truy cập lúc 9 giờ 30 ngày 27/4/2014.

[14] Ví dụ như: dự án chung cư the Montana ở Quận Tân Phú, TP. Hồ Chí Minh (chủ đầu tư bỏ trốn năm 2010 sau khi đã nhận tiền); dự án chung cư Royal ở Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh… Gần đây, cơ quan chức năng ở Bà Rịa –Vũng Tàu đã khởi tố vụ án hình sự về hành vi lừa đảo, chiếm dụng tiền ứng trước của khách hàng mua nhà đất. Xem thêm: Vietnamnet: “Bắt đại gia Vũng Tàu lừa 400 tỷ”, http://vietnamnet.vn/vn/kinh-doanh/271758/bat-dai-gia-vung-tau-lua-dao-400-ty.html, truy cập lúc 10 giờ 10 ngày 29/4/2016.

• Tác giả: TS. Lưu Quốc Thái*
• Nguồn: Tạp chí Khoa học pháp lý Việt Nam số 06(100)/2016 – 2016, Trang 23-32
• Nguồn: Fanpage Tạp chí Khoa học pháp lý